為深入貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于“堅持把非訴訟糾紛解決機制挺在前面”的重要指示精神，全面落實最高人民法院《關(guān)于發(fā)揮商會調(diào)解優(yōu)勢推進民營經(jīng)濟領(lǐng)域糾紛多元化解機制建設(shè)的意見》等文件要求，充分發(fā)揮商事商會調(diào)解在化解涉企糾紛、協(xié)同社會治理中的重要作用，引導(dǎo)民營企業(yè)優(yōu)先通過商會調(diào)解化解涉企糾紛，蘇州市中級人民法院、蘇州市工商業(yè)聯(lián)合會現(xiàn)聯(lián)合發(fā)布《蘇州市商事商會調(diào)解典型案例》。常熟市人民法院案例《常熟市物業(yè)管理協(xié)會調(diào)解某物業(yè)公司訴某小區(qū)40余戶業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》入選。

案例二

常熟市物業(yè)管理協(xié)會調(diào)解某物業(yè)公司訴某小區(qū)40余戶業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——立體調(diào)解破僵局 協(xié)同共治促和諧

基本案情

某小區(qū)是琴川街道某社區(qū)規(guī)模較大的高層小區(qū)，2007年12月交付使用，總建筑面積19萬余平方米，涵蓋11幢住宅樓共902戶。2018年6月，某物業(yè)公司正式入駐并承接該小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，始終恪守合同約定履行基礎(chǔ)管理義務(wù)。該小區(qū)因交房年限久，存在公共設(shè)施老化、房屋維保需求突出等歷史遺留問題，部分業(yè)主以此為由長期拖欠物業(yè)費，其中逾期五年未繳納物業(yè)費的業(yè)主達40余戶，導(dǎo)致物業(yè)公司運營資金持續(xù)承壓，正常服務(wù)開展受到影響。2025年2月20日，為維護合法經(jīng)營權(quán)益、保障服務(wù)持續(xù)性，該物業(yè)公司向常熟市人民法院物業(yè)糾紛調(diào)處窗口提交相關(guān)材料，要求40戶業(yè)主依法支付拖欠的物業(yè)費。

調(diào)解過程和結(jié)果

常熟市物業(yè)管理協(xié)會接到該批量調(diào)解案件后，迅速啟動企業(yè)權(quán)益保障專項調(diào)解機制，一方面逐戶與業(yè)主溝通核實欠費緣由，梳理出房屋滲漏水、公共區(qū)域墻皮脫落、綠化維護不及時等訴求；另一方面第一時間與物業(yè)公司開展座談，充分聽取企業(yè)在服務(wù)開展中的實際困難與合法訴求，得到企業(yè)積極響應(yīng)。在物業(yè)管理協(xié)會的建議下，該物業(yè)公司召開專項工作會，制定“20天攻堅計劃”，組織員工上門對接業(yè)主，一對一制定整改方案，高效推進遺留問題解決，展現(xiàn)了企業(yè)主動擔(dān)當(dāng)、優(yōu)化服務(wù)的誠意。經(jīng)過物業(yè)管理協(xié)會的協(xié)調(diào)見證，物業(yè)公司的整改行動獲得多數(shù)業(yè)主認(rèn)可，25戶業(yè)主與物業(yè)公司達成調(diào)解協(xié)議并足額繳納拖欠物業(yè)費，調(diào)解率達62.5%。物業(yè)公司特向物業(yè)管理協(xié)會贈送錦旗，對其為企業(yè)合法權(quán)益保駕護航的專業(yè)高效工作致謝。

典型意義

物業(yè)糾紛的妥善化解，既關(guān)乎業(yè)主生活品質(zhì)，更直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展與行業(yè)生態(tài)優(yōu)化。常熟市人民法院、常熟市綜治中心與常熟市物業(yè)管理協(xié)會整合資源，創(chuàng)新設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)處窗口，構(gòu)建“訴求響應(yīng)—企業(yè)整改—權(quán)益實現(xiàn)—長效共治”閉環(huán)機制，將保障企業(yè)合法債權(quán)、支持企業(yè)規(guī)范發(fā)展作為核心導(dǎo)向。在本案處理中，物業(yè)管理協(xié)會采用立體化調(diào)解模式，實現(xiàn)“權(quán)益保障+服務(wù)提升”雙促進。該調(diào)解模式有效破解了物業(yè)企業(yè)“維權(quán)難、運營難”的困境，既為物業(yè)公司回籠運營資金、穩(wěn)定服務(wù)團隊提供了有力支撐，也推動小區(qū)居住環(huán)境持續(xù)改善，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與業(yè)主權(quán)益的良性平衡，為化解群體性物業(yè)糾紛、保障服務(wù)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展探索出法治化新路徑。

供稿｜民二庭

編輯｜陳夏芝

排版｜戴曉潔

審核｜周 薇