蘇寧，曾經(jīng)連續(xù)排在中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第2名，并且連續(xù)多年上榜《財(cái)富》世界500強(qiáng)。

但這兩年，多重因素疊加之下，蘇寧也陷入到困境之中。

其中，蘇寧系38家公司合并重整已于2025年年初啟動(dòng)。

如今，經(jīng)過(guò)三期延期之后，蘇寧系38家公司實(shí)質(zhì)合并重整草案，近日終于獲得通過(guò)。

值得注意的是，位于西安高新區(qū)的蘇寧廣場(chǎng)，位列此次合并重整的38家公司之中。

按照目前的重整草案，西安高新蘇寧廣場(chǎng)將會(huì)被處置！

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蘇寧系38家公司合并重整

此次進(jìn)行合并重整的蘇寧系38家公司，包括蘇寧電器集團(tuán)、蘇寧控股集團(tuán)、蘇寧置業(yè)集團(tuán)、蘇寧文化投資管理有限公司、江蘇蘇寧體育產(chǎn)業(yè)有限公司、江蘇銀河物業(yè)等。

這38家公司，核心業(yè)務(wù)包括商業(yè)、酒店、辦公等不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理、全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及消費(fèi)零售業(yè)務(wù)，資產(chǎn)類型涵蓋不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)及權(quán)益類資產(chǎn)、應(yīng)收類資產(chǎn)等。

這38家公司的總債權(quán)為2387.3億元。

其中，經(jīng)管理人初步審查確定的債權(quán)總金額1880.70億元；另有暫緩確定的債權(quán)282.59億元；未申報(bào)債權(quán)224.01億元。

在初步審查確定的債權(quán)中，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)971.20億元，稅款債權(quán)44.81億元，普通債權(quán)864.68億元。暫緩確定債權(quán)中，占比最大的為普通債權(quán)，合計(jì)170.14億元。

與2000多億元的債權(quán)相比，這38家公司經(jīng)審計(jì)的賬面資產(chǎn)總額為968.39億元，資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值總額636.91億元，資產(chǎn)評(píng)估清算價(jià)值總額更是縮水至410.05億元。

也就是說(shuō)，蘇寧系這38家公司早已地不抵債。一旦進(jìn)行破產(chǎn)清算，有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)面臨資產(chǎn)處置大幅打折，無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的普通債權(quán)能挽回的更是微乎其微。

因此，通過(guò)重整，通過(guò)蘇寧系38家公司的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是債權(quán)人逐步收回欠款的最佳選擇，有點(diǎn)類似于曾經(jīng)的千億房企金科重整、曾經(jīng)陜西最大的民企邁科重整。

按照重整草案，蘇寧系38家公司的合并重整核心措施是設(shè)立一個(gè)破產(chǎn)重整信托。

也就是說(shuō)，將這38家公司的股權(quán)和資產(chǎn)打包裝入到一個(gè)特殊資產(chǎn)管理計(jì)劃中，債權(quán)人則根據(jù)債權(quán)的性質(zhì)和金額，成為該信托計(jì)劃的受益人，未來(lái)通過(guò)信托的收益逐步收回欠款。

而重整后，裝入信托的這些資產(chǎn)，將被劃分為保留運(yùn)營(yíng)和處置變現(xiàn)兩大類，并最終分別被裝入新蘇寧集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“新蘇寧集團(tuán)”）和南京眾城資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“南京眾城公司”）。

新蘇寧集團(tuán)將持有蘇寧置業(yè)集團(tuán)、新設(shè)的蘇寧商業(yè)生活集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇寧商業(yè)生活集團(tuán)”）及蘇寧股權(quán)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇寧股權(quán)管理公司”）各自100%的股權(quán)。

蘇寧置業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)包括位于江蘇南京、無(wú)錫、徐州和鎮(zhèn)江的5個(gè)已建成的大型商業(yè)綜合體，4個(gè)獲得共益?zhèn)鶛?quán)支持的在建商業(yè)綜合體（江蘇南京仙林、鼓樓以及安徽滁州和安慶項(xiàng)目），以及上海蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司部分股權(quán)、8家合作項(xiàng)目公司的部分股權(quán)、9項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)REITS份額等。

蘇寧商業(yè)生活集團(tuán)，將是新蘇寧集團(tuán)新設(shè)的平臺(tái)，持有銀河物管及蘇寧商管2家公司的100%股權(quán)等，負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)管理和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

根據(jù)此前信息，蘇寧商管管理著約20座蘇寧廣場(chǎng)，分布在南京、徐州、無(wú)錫等城市，年接待客流超2.5億人次，會(huì)員規(guī)模超1200萬(wàn)人；物業(yè)管理業(yè)務(wù)，截止2025年一季度末，在全國(guó)近80個(gè)地級(jí)市，在管面積逾5300萬(wàn)平方米，其中外部第三方物業(yè)占比超80%。

蘇寧股權(quán)管理公司將繼續(xù)持有有增值空間的股權(quán)類資產(chǎn)，包括蘇寧易購(gòu)股票和上海星圖金融服務(wù)集團(tuán)有限公司股權(quán)等。

此前的2025年4月25日，蘇寧系38家公司實(shí)質(zhì)合并重整案管理人發(fā)布關(guān)于蘇寧系38家公司重整投資人招募公告。

在投資人條件中包括擬進(jìn)行整體投資或共益?zhèn)顿Y的意向投資人，經(jīng)審核的資產(chǎn)總額應(yīng)不低于500億元，并且凈資產(chǎn)不低于150億元。

針對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行權(quán)益投資的，意向投資人凈資產(chǎn)應(yīng)不低于50億元；針對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行投資的，意向投資人凈資產(chǎn)不低于30億元且凈利潤(rùn)不低于3億元；針對(duì)影院業(yè)務(wù)進(jìn)行投資的，意向投資額最近一年凈資產(chǎn)應(yīng)不低于20億元，若意向投資人有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)且其銀幕數(shù)量位于中國(guó)電影市場(chǎng)影管銀幕數(shù)量前十，則不受限于前述凈資產(chǎn)限制……

02

西安高新蘇寧廣場(chǎng)將被處置

蘇寧系38家重整，西安人肯定關(guān)心的是西安高新蘇寧廣場(chǎng)的命運(yùn)。

信息顯示，蘇寧系此次合并重整的38家公司中，就包括西安高新區(qū)蘇寧置業(yè)有限公司。

而西安高新區(qū)蘇寧廣場(chǎng)置業(yè)有限公司，目前的資產(chǎn)正是停工中的西安高新蘇寧廣場(chǎng)。

值得注意的是，根據(jù)目前的重整草案，西安高新蘇寧廣場(chǎng)屬于處置變現(xiàn)資產(chǎn)，歸南京眾城公司。

也就是說(shuō)，目前停工中的西安高新蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目，將會(huì)被處置。

南京眾城需要在重整計(jì)劃獲批后2年內(nèi)完成處置，優(yōu)先通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)拍賣(mài)收回資金。若2年內(nèi)未能實(shí)質(zhì)性盤(pán)活，將強(qiáng)制劃轉(zhuǎn)變現(xiàn)。

西安高新蘇寧廣場(chǎng)，因“復(fù)工資金缺口大、短期收益預(yù)期弱”未納入共益?zhèn)秶?，目前暫無(wú)外部投資意向。

西安高新蘇寧廣場(chǎng)位于西安高新區(qū)軟件新城板塊，具體位置在云水一路與天谷四路交匯處交匯處東南角，商業(yè)建面約29萬(wàn)平方米，是集時(shí)尚零售、饕餮餐飲、娛樂(lè)休閑、體驗(yàn)配套等全方位業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)綜合體，蘇寧易購(gòu)、家樂(lè)福、蘇寧紅孩子、蘇寧影城、蘇寧極物等計(jì)劃入駐。

2019年10月底，西安高新蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)工，但施工至正負(fù)零階段后就停工爛尾。

在蘇寧系38家公司重整草案中已經(jīng)明確西安高新蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目將被處置的情況之下，西安高新蘇寧廣場(chǎng)只能等待其它企業(yè)來(lái)接手。如果2年內(nèi)無(wú)企業(yè)接手，那么這個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)將被強(qiáng)制劃轉(zhuǎn)變現(xiàn)。

關(guān)于西安高新蘇寧廣場(chǎng)，其所處的板塊價(jià)值是毋庸置疑的。

目前，經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的大規(guī)模開(kāi)發(fā)之后，絲路軟件城片區(qū)的商品住宅小區(qū)已經(jīng)陸續(xù)迎來(lái)交付，再加上片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校等，擁有常住人口和消費(fèi)需求的支撐，而整個(gè)絲路軟件城大型商業(yè)目前依然是一個(gè)空白。

不過(guò)，由于西安高新蘇寧廣場(chǎng)配套的住宅地塊蘇寧雲(yún)著已經(jīng)交付，目前僅剩下商業(yè)部分，而商業(yè)部分僅僅施工至正負(fù)零，后續(xù)還需要大量的資金投入才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建成，此時(shí)又沒(méi)有住宅銷售的資金來(lái)支撐，在目前的大環(huán)境之下，盤(pán)活難度較大。

與之形成對(duì)比的是蘇寧在空港新城的項(xiàng)目，由于住宅地塊當(dāng)時(shí)剛剛開(kāi)發(fā)尚未入市銷售，因此住宅地塊+商業(yè)地塊整體被地建嘉信收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的盤(pán)活。

盤(pán)活這類純商業(yè)項(xiàng)目的難度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅項(xiàng)目，這也正是為什么這幾年西安多個(gè)住宅爛尾項(xiàng)目盤(pán)活的同時(shí)，爛尾的商業(yè)項(xiàng)目大多數(shù)依然處于擱置之中。

從目前來(lái)看，在絲路軟件城片區(qū)成熟度提升、價(jià)值逐步提升之下，高新蘇寧廣場(chǎng)或?qū)⒁缘蛢r(jià)迎來(lái)接盤(pán)者，從而實(shí)現(xiàn)盤(pán)活。

這一切，還需要更長(zhǎng)時(shí)間的等待。