2025年，對(duì)于目前尚未出險(xiǎn)的房企來講，安全性一定是第一位的。

2025年，對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企來講，“化債”一定是重點(diǎn)之一。

在這一年，多家出險(xiǎn)房企實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組成功，累計(jì)化債超萬億。

債務(wù)重組成功，對(duì)于這些出險(xiǎn)房企來講，實(shí)際上只是贏得了時(shí)間，并且可以輕裝上陣，將更多的精力用在保交樓、企業(yè)經(jīng)營層面，而非已經(jīng)上岸。

接下來，就需要關(guān)注的是這些曾經(jīng)的龍頭房企，能否實(shí)現(xiàn)逆風(fēng)翻盤？

01

2025年，房企化債年

過去這一輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)政策“三道紅線”，是2020年8月份制定的，2021年1月起全面實(shí)施的。

因此，各大房企開始官宣債務(wù)違約，是從2021年開始的。

2021年初，曾經(jīng)的千億房企華夏幸福官宣債務(wù)違約，成為最早一批爆雷的房企。

隨后，越來越多的房企出現(xiàn)債務(wù)逾期，其中包括曾經(jīng)的中國TOP10房企碧桂園、恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地等，金科、陽光城、中南、藍(lán)光、旭輝、正榮、龍光、富力、奧園等眾多曾經(jīng)的千億房企，也陸續(xù)出險(xiǎn)。

出險(xiǎn)之后，一類房企是徹底躺平，一類房企是在積極推進(jìn)債務(wù)重組。

徹底躺平的房企，留下一堆爛攤子，很多已經(jīng)退市。

積極推進(jìn)債務(wù)重組的房企，屬于還準(zhǔn)備在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展的房企，紛紛拿出了債務(wù)重組方案，一些企業(yè)的創(chuàng)始人也拿出了誠意，積極推進(jìn)企業(yè)債務(wù)問題的化解。

經(jīng)過債務(wù)重組方案的推進(jìn)之后，很多在2025年已經(jīng)落地，實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組成功。

例如：融創(chuàng)在2025年實(shí)現(xiàn)了約96億美元的境外債重組，以及約154億元的境內(nèi)債重組；碧桂園在2025年實(shí)現(xiàn)了約177億美元的境外債重組，以及約137.7億元的境內(nèi)債重組；旭輝控股約81億美元的境外債、約100.6億元的境內(nèi)債重組成功……

遠(yuǎn)洋、龍光、時(shí)代中國、中梁等房企，也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了債務(wù)重組成功。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超20家房企在2025年化債規(guī)模約1.2萬億元！

從這些出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案來看，主要采用的是現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股、債券置換三種方式。

現(xiàn)金回購，債權(quán)人的債務(wù)能夠立即得到償還，但相對(duì)來講償債比例較低；債轉(zhuǎn)股，綁定的是企業(yè)的長期價(jià)值，讓債權(quán)人分享未來的收益，但面對(duì)的是不確定性；債券置換，能夠更大比例的保障本金，但償還期相對(duì)較長，有的甚至達(dá)到10年以上。

當(dāng)然，大多數(shù)房企選擇債務(wù)重組之外，金科則選擇了司法重整。

從2023年5月申請(qǐng)重整，到2025年12月重整完成，金科用了超過1年半時(shí)間，成為全國首家通過司法重整實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解的“千億級(jí)”上市房企，涉及債務(wù)規(guī)模1470億元、債權(quán)人數(shù)量超8400家。

金科，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)迄今最大的重整案，也是重慶市有史以來最大的重整案。

金科通過“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的綜合清償方案，普通債權(quán)的整體清償率相較于破產(chǎn)清算情景得到顯著提升。

當(dāng)然，作為金科的創(chuàng)始人，地產(chǎn)大佬黃紅云也失去了金科的控制權(quán)。

從一定程度上講，不管是大多數(shù)房企的債務(wù)重組，還是金科的司法重整，對(duì)于債權(quán)人來講其實(shí)沒有更多的選擇，只能通過不斷的談判盡可能為自己爭取到多一些。

因?yàn)榇蠹叶记宄?，一旦破產(chǎn)清算，償債率在多少。

萬科的票據(jù)展期，實(shí)際上也類似。

02

輕松上陣，能否逆風(fēng)翻盤？

實(shí)際上，對(duì)于很多房企來講，企業(yè)本身的底子是有的，也有著自身的產(chǎn)品力、運(yùn)營等優(yōu)勢(shì)，目前遇到的更多是市場(chǎng)下行環(huán)境下、政策環(huán)境下的流動(dòng)性困難。

債務(wù)重組成功，對(duì)于這些企業(yè)來講，獲得了輕松上陣、喘息的機(jī)會(huì)，使得企業(yè)將更多的精力投入到保交付、穩(wěn)定經(jīng)營，只有企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去，才能保障債權(quán)人的權(quán)益。

當(dāng)然，獲得喘息時(shí)間之后，這些房企要想真正的上岸，實(shí)際上還面臨多重的挑戰(zhàn)。

第一重挑戰(zhàn)，就是目前的市場(chǎng)下行環(huán)境。

當(dāng)目前安全的房企銷售都大幅下降，這些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企銷售難度可想而知，很多房企的銷售額已經(jīng)不及前幾年的零頭，銷售額下降必然對(duì)企業(yè)接下來的現(xiàn)金流有影響，不排除再次出現(xiàn)逾期的可能性。

第二重挑戰(zhàn)，口碑的下降、人才的流失、市場(chǎng)份額的下降。

出險(xiǎn)的這幾年，這些房企基本不再拿地，其在市場(chǎng)中的份額必然下降，沒有新的項(xiàng)目，在產(chǎn)品迭代層面就已經(jīng)落后市場(chǎng)。

同時(shí)，在這個(gè)過程中，大量人才流失，對(duì)于企業(yè)來講將是很大的影響。并且為了保交付，曾經(jīng)一些交付力不錯(cuò)的房企，交付力也開始下降，更多只能做到交房，而非有品質(zhì)的交付。

第三重挑戰(zhàn)，信任度的下降。

對(duì)于這些出險(xiǎn)房企來講，如今曾經(jīng)的合作伙伴、購房者是否還信任，這也將對(duì)其接下來的發(fā)展產(chǎn)生比較大的影響。

從各大出險(xiǎn)房企接下來的發(fā)展思路來看，曾經(jīng)的高杠桿、高負(fù)債時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投入大量資金拿地開發(fā)已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，因此其紛紛憑借自己積累的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)，開始發(fā)力輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。

克而瑞發(fā)布的2025年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)代建排行榜顯示，旭輝建管、金建管、遠(yuǎn)洋建管、鳳凰智拓2025年前三季度新簽約代建面積均超過了500萬平方米，其中旭輝建管以1301萬平方米的新增簽約面積位列第二，僅次于綠城管理。另外，而今管理新增簽約面積也達(dá)到了491.3萬平方米。

當(dāng)然，瞄準(zhǔn)代建市場(chǎng)的不僅僅是這些房企，一些本身就健康并且這幾年發(fā)展迅猛的房企，也在積極布局代建領(lǐng)域。

在中國地產(chǎn)代建領(lǐng)域，除了巨無霸綠城管理已經(jīng)在西安拿下多個(gè)項(xiàng)目并且陸續(xù)交付之外，金茂、中鐵建、龍湖、金地等在西安也已經(jīng)落地代建業(yè)務(wù)。其中，龍湖龍智造、金地管理不但已經(jīng)落地多個(gè)項(xiàng)目，并且已經(jīng)有項(xiàng)目交付，其代建能力經(jīng)歷了市場(chǎng)的考驗(yàn)。

出險(xiǎn)房企如何面臨其他房企的競(jìng)爭，這是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

除了代建領(lǐng)域之外，不良資產(chǎn)領(lǐng)域也是一些房企瞄準(zhǔn)的新方向所在。

例如：融創(chuàng)的孫宏斌，就成立而今資本，瞄準(zhǔn)不良資產(chǎn)賽道。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁趙建軍2025年8月份在接受媒體采訪時(shí)表示：不良資產(chǎn)賽道前景廣闊且處于發(fā)展初期。金融機(jī)構(gòu)手中積累了大量資產(chǎn)亟待盤活，未來兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模會(huì)快速增長。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)2025年在昆明、成都、西安等地承接或深入跟進(jìn)了多個(gè)出險(xiǎn)項(xiàng)目，為委托方提供綜合的項(xiàng)目解決方案，代建業(yè)務(wù)已成為其重要的發(fā)力方向。

不良資產(chǎn)賽道與代建賽道，實(shí)際上是相互關(guān)聯(lián)的。AMC手中有大量的地產(chǎn)存量項(xiàng)目，這些項(xiàng)目實(shí)際上需要的是專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來操盤，實(shí)現(xiàn)盤活與快速去化，以此降低風(fēng)險(xiǎn)，這就是機(jī)會(huì)。

重整后的金科股份，則明確將設(shè)置“投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)”四大業(yè)務(wù)板塊。

新金科將通過投資經(jīng)營特殊資產(chǎn)、運(yùn)營開發(fā)改善型住宅、做精做強(qiáng)收費(fèi)服務(wù)、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，在徹底改善公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)，真正是專業(yè)能力、資源的比拼，特別是對(duì)于出險(xiǎn)后債務(wù)重組成功的房企來講，這直接關(guān)系到其能否真正逆風(fēng)翻盤實(shí)現(xiàn)成功上岸！