編者按：土地增值稅是調(diào)控房地產(chǎn)市場、參與土地收益分配的重要稅種，其征管規(guī)范的統(tǒng)一與明晰始終是業(yè)界關(guān)注的焦點。長期以來，因各地執(zhí)行口徑不一、清算與預(yù)征銜接不清等問題，納稅人在合規(guī)遵從上面臨諸多不確定性，亦在一定程度上影響了稅收治理的公平與效率。繼2025年11月29日《關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（征求意見稿）》發(fā)布后，2026年1月1日國家稅務(wù)總局正式出臺《關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2026年第3號，以下簡稱《公告》），對預(yù)征清算銜接、計稅依據(jù)、扣除項目、尾盤管理等核心征管口徑予以明確，自2026年1月1日起施行。本文旨在結(jié)合公告條款及官方解讀，對關(guān)鍵變化予以梳理分析，為納稅人理解與適用新規(guī)提供參考。

《公告》第一條明確了土地增值稅預(yù)征稅款的起止時間規(guī)則。起始時間按“首張預(yù)售許可證發(fā)證當(dāng)日”或“取得首筆預(yù)（銷）售收入當(dāng)日”孰早確定；關(guān)鍵在于，該條界定了預(yù)征稅款所屬期的截止時間為“稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申報時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日”。此前，各地對預(yù)征終止時點的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)差異顯著，有的以“企業(yè)符合清算條件之日”為界，有的錨定“企業(yè)提交清算申報之日”，還有的將預(yù)征持續(xù)至“稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論之日”，諸多口徑給跨區(qū)域經(jīng)營企業(yè)帶來極大合規(guī)困擾。此次《公告》從國家層面統(tǒng)一了預(yù)征期限的截止口徑，可能與各地目前執(zhí)行的政策存在顯著差異，企業(yè)的預(yù)繳稅款納稅義務(wù)可能會予以延長，對此應(yīng)予以充分關(guān)注。

與預(yù)征期規(guī)則緊密銜接，《公告》第三條進一步明確銷售收入、銷售面積的歸集期截止時點，與上述預(yù)征期截止時間保持一致，均為“稅務(wù)機關(guān)受理清算申報時的預(yù)征稅款所屬期終了之日”。在此基礎(chǔ)上，第六條規(guī)定納稅人在該截止時點后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。其中，預(yù)征期結(jié)束后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報期內(nèi)統(tǒng)一申報。這意味著，即便納稅人對清算審核結(jié)論有異議并提起復(fù)議訴訟的，在清算審核結(jié)論通知書未被撤銷之前，納稅人仍然要以清算審核結(jié)論為基準(zhǔn)計算尾盤銷售的應(yīng)繳稅款，并及時申報解繳。至此，第一條、第三條、第六條環(huán)環(huán)相扣，從制度層面實現(xiàn)了預(yù)征范圍、清算范圍與尾盤范圍的銜接，大幅提升了征管的規(guī)范性和規(guī)則的統(tǒng)一性，是實現(xiàn)《公告》開宗明義提及“更好服務(wù)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)”這一政策目的的生動體現(xiàn)。

結(jié)合實務(wù)案例更易理解這一邏輯，若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2026年4月15日提交清算申報，主管稅務(wù)機關(guān)于5月10日受理，且當(dāng)?shù)貙嵭邪丛骂A(yù)征，則該項目預(yù)征期截止至4月30日，對應(yīng)的銷售收入、銷售面積歸集期也同步截止至4月30日，5月1日起取得的銷售收入不再預(yù)征稅款，也不再納入清算范圍，轉(zhuǎn)而納入尾盤管理。筆者此前在分析征求意見稿時曾指出，此類規(guī)則可能引發(fā)納稅人客觀上無法避免的申報不實風(fēng)險，也即企業(yè)4月15日提交清算申報時，無法預(yù)知4月16日至4月30日可能產(chǎn)生的銷售收入，導(dǎo)致初次申報數(shù)據(jù)天然不完整，進而陷入非因自身過錯導(dǎo)致的違規(guī)風(fēng)險。

值得欣慰的是，《公告》雖未在條文正文直接規(guī)定補充申報機制，但通過配套解讀案例給出了解決方案。稅務(wù)總局官方發(fā)布的《公告》解讀列示的一則案例顯示，如果一公司于4月30日提交清算資料，稅務(wù)機關(guān)于5月8日受理，其銷售收入歸集截止日為4月30日。因該公司4月申報時僅將銷售收入歸集至3月底，稅務(wù)機關(guān)受理后，甲公司需通過補充申報將數(shù)據(jù)更新至4月底。這一解讀案例回應(yīng)了此前的顧慮，因稅務(wù)機關(guān)受理時間不確定或企業(yè)自身歸集收入錯誤導(dǎo)致的收入數(shù)據(jù)偏差，并非納稅人主觀過錯，偏差需待稅務(wù)機關(guān)正式受理后方能最終確定，納稅人在受理后按要求補充申報即可彌合偏差，不會被認定為虛假申報或偷稅。這一案例為補充申報提供了政策層面的執(zhí)行口徑，既通過補充申報消化了制度銜接產(chǎn)生的技術(shù)性問題，也充分保護了納稅人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了稅收征管的合理性與人性化。

《公告》第二條聚焦預(yù)征計稅依據(jù)的統(tǒng)一，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）。該規(guī)則與增值稅、企業(yè)所得稅的預(yù)繳計稅邏輯保持一致，核心目的是在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一預(yù)征稅基計算標(biāo)準(zhǔn)。此前實務(wù)中，各地執(zhí)行口徑存在差異，有的采用“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的差額法，有的允許納稅人在差額法與“預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）”價稅分離法中選擇。統(tǒng)一采用價稅分離法后，不僅消除了地域間的稅負差異，更讓納稅人形成穩(wěn)定的稅負預(yù)期，同時為基層稅務(wù)機關(guān)提供了清晰的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，進一步提升了政策確定性。

針對長期爭議的“紅線外支出”扣除問題，《公告》第四條明確，納稅人取得出讓土地時，與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同及補充協(xié)議中約定，在項目規(guī)劃范圍外為政府建設(shè)公共設(shè)施所實際發(fā)生的支出，可計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。實務(wù)中，地方政府為完善區(qū)域配套，常要求開發(fā)商在紅線外承擔(dān)市政道路、社區(qū)公園、公立學(xué)校等公共設(shè)施建設(shè)義務(wù)，但此類支出能否在土增稅清算中扣除，此前各地政策差異極大。有的地區(qū)明確禁止扣除，有的地區(qū)則要求以土地出讓合同約定為前提方可扣除。《公告》將部分地方的成熟實踐上升為全國統(tǒng)一規(guī)則，并設(shè)置四項扣除前提條件，一是約定依據(jù)為土地出讓合同或補充協(xié)議，而非口頭約定；二是約定主體為縣級以上人民政府或其相關(guān)部門；三是建設(shè)內(nèi)容限定為公共設(shè)施，排除企業(yè)自行開發(fā)的商業(yè)配套；四是支出已實際發(fā)生且有合法有效憑證支撐。這四項要件形成完整的審核鏈條，既確保了政策的可操作性，也有效防范了扣除權(quán)濫用，同時引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范留存相關(guān)資料，降低合規(guī)風(fēng)險。

《公告》第五條優(yōu)化了印花稅與地方教育附加的扣除規(guī)則，一是納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，直接計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除，二是因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同稅金予以扣除。與征求意見稿相比，正式稿的核心變化是刪除了印花稅扣除需“按企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定計入‘稅金及附加’科目”的限制條件。這一修改回歸了稅收扣除的本質(zhì)，也即稅收扣除的核心是支出與應(yīng)稅行為的直接相關(guān)性，強調(diào)扣除基于實際發(fā)生的、與轉(zhuǎn)讓行為直接相關(guān)的稅金支出，而非企業(yè)的會計處理方式。此舉不僅消除了因會計政策選擇不同導(dǎo)致的稅收待遇差異，確保了稅收公平，還簡化了納稅人的證明責(zé)任，讓規(guī)則更符合征稅原理。

《公告》第七條明確了尾盤銷售單位扣除項目金額的計算規(guī)則，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額=稅務(wù)機關(guān)審核確定的該類型房地產(chǎn)扣除項目金額合計÷相應(yīng)類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。

此前征求意見稿中“扣除項目金額包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”的表述存在歧義，未明確稅金歸屬期間，可能導(dǎo)致各地解讀不一。本次《公告》特別澄清，計算得出的單位扣除項目金額，不包括清算時已歸集的相關(guān)稅金；尾盤銷售當(dāng)期實際發(fā)生的稅金，按據(jù)實扣除原則處理。這一規(guī)定借鑒了北京、海南等多地的成熟做法，既避免了將清算期間的稅金負擔(dān)不合理轉(zhuǎn)嫁至尾盤，又實現(xiàn)了尾盤稅金與當(dāng)期收入的精準(zhǔn)配比，核算口徑更清晰合理。

同時，公式明確“相應(yīng)類型房地產(chǎn)”的扣除項目金額、“相應(yīng)類型房地產(chǎn)”的可售建筑面積，與土地增值稅分類型清算的基本原則保持內(nèi)在一致，進一步提升了規(guī)則的嚴(yán)謹性。

《公告》第八條填補了尾盤銷售免稅政策的國家層面空白，明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土增稅免稅政策可延伸適用至尾盤銷售階段。納稅人申報尾盤銷售時，若普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過扣除項目金額20%，可享受免稅優(yōu)惠；超過則按規(guī)定繳稅。此前，尾盤銷售能否適用該免稅政策各地執(zhí)行不一，北京、廈門、廣西等省市雖通過地方文件作出探索，但缺乏全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。《公告》將地方成熟經(jīng)驗上升為全國規(guī)范，消除了地域執(zhí)行差異，讓納稅人對尾盤免稅有了穩(wěn)定預(yù)期，有效減少因政策理解分歧引發(fā)的稅企爭議。

結(jié)語

《公告》自2026年1月1日起施行，是國家層面破解土地增值稅“政出多門、口徑不一”困境、補充制度供給的重要舉措。與征求意見稿相比，正式稿開篇新增“更好服務(wù)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)”的表述，彰顯了鮮明的政策導(dǎo)向，即通過統(tǒng)一預(yù)征清算銜接、計稅依據(jù)、扣除項目及尾盤管理等核心規(guī)則，最大限度消除地域規(guī)則差異形成的制度性壁壘，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造公平、透明、可預(yù)期的稅收環(huán)境。

對納稅人而言，新規(guī)帶來的不僅是統(tǒng)一的規(guī)則體系，也可能意味著原有地方規(guī)則以及執(zhí)行口徑的調(diào)整和變化。對此，企業(yè)需主動適配新的征管環(huán)境，借助專業(yè)力量搭建全流程稅務(wù)風(fēng)險防控體系，在合規(guī)前提下實現(xiàn)稅負的合理優(yōu)化。《公告》的出臺，標(biāo)志著土地增值稅征管向法治化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化邁出堅實一步，其順利實施有賴于征納雙方的共同理解與協(xié)同推進。

附：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》（國家稅務(wù)總局公告2026年第3號）