2026拆遷新規(guī)：三類房屋必拆，補(bǔ)償差40%，簽協(xié)議前先核4件事
最近不少城市的拆遷公告陸續(xù)貼出來(lái)了，小區(qū)里張大爺、李大媽們天天湊一起討論：“聽說(shuō)咱們這片要拆了？我家這老房子算不算必拆的？”“隔壁村拆遷，有人拿得多有人拿得少，補(bǔ)償?shù)降自趺此�？�?拆遷可是關(guān)乎一輩子的大事，不少人既盼著改善居住環(huán)境，又怕不懂政策吃虧。
其實(shí)不用慌，2026年拆遷遵循“改造為主、拆除為輔”的原則，只有三類房屋明確“必拆”，而且補(bǔ)償差異全看房屋合法性和土地性質(zhì)，所有規(guī)則都能在自然資源部、住建部的官方文件里查到。

一、必拆的三類房屋：官方劃定的“硬紅線”
不是所有老房子都要拆，2026年拆遷只盯著“安全隱患”和“公共利益”，這三類房屋是明確的必拆范圍，有法可依：
- D級(jí)危房且無(wú)改造價(jià)值：經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，承重結(jié)構(gòu)已經(jīng)撐不住、隨時(shí)可能倒塌的房子，住建部早就明確2025-2026年要加快這類房屋拆除改造，核心是保障生命安全，沒(méi)法加固的只能拆；
- 公共利益規(guī)劃內(nèi)房屋：比如要建地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、防洪設(shè)施的地塊，或者城市核心區(qū)升級(jí)、老舊廠區(qū)騰退的房子，只要在規(guī)劃紅線里，就會(huì)優(yōu)先征收，這是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》里明確的公共利益需求 ；
- 違建及重大隱患房：頂樓私搭“空中樓閣”、一樓圈綠地蓋小院、耕地上建的房子，還有經(jīng)營(yíng)性自建房亂拆承重墻、加層改結(jié)構(gòu)的，這些都是違規(guī)操作，城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確要限期拆除，逾期可能強(qiáng)制拆除。
二、補(bǔ)償差在哪？合法與違規(guī)差一半，土地性質(zhì)是關(guān)鍵
很多人疑惑“為啥別人家補(bǔ)得多，我家補(bǔ)得少”，其實(shí)補(bǔ)償差異核心看兩點(diǎn)：房屋合法性和土地性質(zhì)，數(shù)據(jù)全來(lái)自官方條例和地方案例：
- 合法建筑vs違建：合法產(chǎn)權(quán)房的補(bǔ)償遵循“不低于同地段類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)”原則，包含房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)，要是經(jīng)營(yíng)性房屋還有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償 ；而違建、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，通常沒(méi)補(bǔ)償或只有少量重置費(fèi)，相當(dāng)于白拆 ；
- 國(guó)有土地vs集體土地：國(guó)有土地上的房子按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，比如周邊二手房1.2萬(wàn)/㎡，補(bǔ)償就不會(huì)低于這個(gè)數(shù)；集體土地按“區(qū)片綜合地價(jià)”算，有些地方和同片區(qū)國(guó)有土地房補(bǔ)償能差40%，不過(guò)要是集體土地已納入城市規(guī)劃區(qū)，可參照國(guó)有土地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)。
舉個(gè)例子：同地段國(guó)有土地合法住宅，100㎡能補(bǔ)120萬(wàn)+搬遷費(fèi)+過(guò)渡費(fèi)；而集體土地的同類房屋可能只補(bǔ)70多萬(wàn)，要是有違建部分，還得扣掉相應(yīng)面積的補(bǔ)償，差異一目了然。
三、簽協(xié)議前，這4件事必須核實(shí)，少一項(xiàng)都可能吃虧
拆遷協(xié)議一簽就生效，可別被“早簽有獎(jiǎng)勵(lì)”忽悠，簽前一定要逐一核實(shí)這4件事，都是官方強(qiáng)調(diào)的關(guān)鍵：
1. 核實(shí)簽約主體：必須是市、縣級(jí)人民政府或其委托的征收部門，得看對(duì)方的征收決定公告和公章，開發(fā)商不能單獨(dú)作為征收主體，沒(méi)證件的協(xié)議千萬(wàn)別簽 ；
2. 盯緊補(bǔ)償條款：所有承諾都要寫進(jìn)合同，比如貨幣補(bǔ)償金額、到賬時(shí)間，安置房的具體地址、面積、交房時(shí)間，還有搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，缺一項(xiàng)都得補(bǔ)全；
3. 確認(rèn)評(píng)估報(bào)告：房屋價(jià)值得由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估，要是覺(jué)得評(píng)估價(jià)太低，可申請(qǐng)復(fù)核，別稀里糊涂認(rèn)了低價(jià)評(píng)估 ；
4. 牢記“先補(bǔ)后搬”：根據(jù)條例，補(bǔ)償款足額到賬或安置房具備交付條件后，才能搬遷，任何斷水、斷電、強(qiáng)制搬遷的行為都違法，遇到了要留好證據(jù) 。
四、這些房子不拆！別再死等拆遷
很多人以為“老房子就該拆”，其實(shí)2026年明確三類房子嚴(yán)控拆遷，再舊也不拆：
- 歷史建筑和文物保護(hù)單位：只能修繕加固，不能拆，嚴(yán)禁“拆真建假”破壞文脈；
- 結(jié)構(gòu)完好的老舊小區(qū)：房齡超20年但沒(méi)安全隱患的，優(yōu)先舊改，政府補(bǔ)貼80%-90%，加裝電梯、修管線，不用等拆遷也能變宜居；
- 已完成改造的房子：剛做完舊改或危房加固的，嚴(yán)禁重復(fù)拆遷，避免浪費(fèi)資源。
拆遷的核心不是“拆房子”，而是消除安全隱患、改善居住環(huán)境。三類必拆房屋有明確政策依據(jù)，補(bǔ)償差異也不是“憑運(yùn)氣”，關(guān)鍵看房屋是否合法、土地性質(zhì)是什么。簽協(xié)議前把主體、條款、評(píng)估報(bào)告核實(shí)清楚，才能不吃虧。