如果你覺(jué)得現(xiàn)在北京和上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到底了，那必須冷靜一下?，F(xiàn)在不是搶房的時(shí)機(jī)，而是逃跑的最后窗口。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2025年9月，北京二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅0.9%，深圳跌幅1.0%奪冠，上海也躋身一線城市跌幅前三。

這已經(jīng)不是個(gè)案，而是一種趨勢(shì)。而這輪房?jī)r(jià)下跌，還只是債務(wù)資產(chǎn)通縮潮里面的“第一波浪花”。從2022年至今，中國(guó)已非常明確地進(jìn)入了債務(wù)通縮時(shí)代，過(guò)去用債務(wù)堆起來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫，終于撐不住了。

回頭看2001到2021年這20年，中國(guó)房地產(chǎn)靠什么繁榮？靠的是購(gòu)房者不斷加杠桿、大面積貸款拉動(dòng)消費(fèi)。

房?jī)r(jià)漲，大家就敢借更多的錢買房，債務(wù)越多房?jī)r(jià)越漲，房?jī)r(jià)越漲債務(wù)越多，這就是“資產(chǎn)債務(wù)型通脹”。

這種操作，曾讓地方財(cái)政和一大批房企賺得盆滿缽滿。但這種模式的極限是什么？就是頂不住的那一天，需求見(jiàn)頂，收入停滯，買房的接盤俠沒(méi)了。這時(shí)候樓市就炸了。

1990年的日本東京，進(jìn)入類似的階段。東京的房?jī)r(jià)從1990年的一路跌到2022跌幅最大46%，真正止跌回升是在2020年之后。

日本的房?jī)r(jià)用了30年才走完一個(gè)完整的債務(wù)通縮周期。日本可是全球最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，法律健全、財(cái)政強(qiáng)勁，結(jié)果仍然擋不住長(zhǎng)期通縮的硬邏輯。

現(xiàn)在我們看回北京、上海，難道真能豁免嗎？

東京都獨(dú)立住宅的價(jià)格指數(shù)，疊加北京2014年以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)比幾乎是鏡像。同樣是快速拉升后的長(zhǎng)期陰跌。

北京從2021年中期起房?jī)r(jià)持續(xù)走弱，到2025年已基本告別反彈窗口。就算有業(yè)主還幻想著2026年大漲，“這盤棋早在五年前就輸定了”。

好消息是下跌可能會(huì)放緩，壞消息是賭一線城市房?jī)r(jià)V形反彈，那是把理財(cái)當(dāng)賭博。更壞的消息是這種陰跌將會(huì)持續(xù)更久，10年可能只是起步。

我們?cè)侔褨|京和北京真正放在一張桌子上掰開(kāi)來(lái)說(shuō)。很多人誤以為東京都是公有土地，其實(shí)錯(cuò)了，日本是全球極少數(shù)房地產(chǎn)完全私有化的國(guó)家。

在東京，買房就是連同土地一并買下，地產(chǎn)真正意義上的“房地產(chǎn)”。

這也意味著，每一塊土地的開(kāi)發(fā)都以“利潤(rùn)最大化”為目標(biāo)，東京沒(méi)有那么多閑置地，也幾乎沒(méi)有新商品房的概念，基本都是二手房市場(chǎng)。

而北京、上海呢？土地歸國(guó)家所有，政府要為土地財(cái)政服務(wù)。

別小看這背后邏輯的不同。東京房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，因?yàn)轶w系穩(wěn)定、買家理性，反復(fù)波動(dòng)比較容易控制。但中國(guó)，特別是一線城市的房?jī)r(jià)，一旦踩上通縮螺旋，影響面會(huì)更廣，后勁會(huì)更猛。

還有個(gè)大家經(jīng)常忽略的變量：老齡化。老百姓不是不想買房，而是已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)買力了。

年輕人收入增長(zhǎng)停滯，中老年人面臨還貸壓力和養(yǎng)老現(xiàn)實(shí)，少子化趨勢(shì)加劇。誰(shuí)還有閑錢和沖動(dòng)去“炒房”？

房子不再是信仰，更不會(huì)是財(cái)富自由的捷徑。它可能正在變成一種負(fù)資產(chǎn)，你看著是“資產(chǎn)”，但每個(gè)月的貸款、本金和重置成本，全都在逼你“交保護(hù)費(fèi)”。

現(xiàn)在的購(gòu)房者是憑感情買的，還是憑供需和收入買的？現(xiàn)實(shí)是樓市政策不是靈丹妙藥，而是鎮(zhèn)痛片。它可以緩釋痛感，但壓不住結(jié)構(gòu)性下行的大趨勢(shì)。

不論是首付比例下調(diào)、限購(gòu)松綁，還是支持房企融資，真正的問(wèn)題還是落在一句老話上：沒(méi)有接盤俠，房?jī)r(jià)自然不漲。

北京、上海的房?jī)r(jià)陰跌期將繼續(xù)，預(yù)計(jì)到2030年之前都難以觸底反彈。房?jī)r(jià)下跌幅度最終會(huì)達(dá)到高點(diǎn)的50%-60%，除非中國(guó)復(fù)制美國(guó)2012年之后那種科技爆發(fā)和移民紅利雙輪驅(qū)動(dòng)，否則就是東京劇本的翻版。

在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，大量與房地產(chǎn)掛鉤的收入中斷（如中介、家裝、建材），消費(fèi)進(jìn)一步收縮，形成連鎖效應(yīng)。這不再是地產(chǎn)的事，而是整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)的再平衡。

站在國(guó)家層面，短期內(nèi)我們不必悲觀，樓市冷靜下來(lái)，有助于給制造業(yè)、科技、新能源騰出資源，意味著我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始真的轉(zhuǎn)型。

但站在個(gè)體層面，對(duì)那些重倉(cāng)房地產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是場(chǎng)“世紀(jì)哀傷”。

賣掉不動(dòng)產(chǎn)、降低杠桿、及時(shí)止損，才是兌現(xiàn)資產(chǎn)的唯一選擇。再不行動(dòng)，恐怕就不是對(duì)賭上漲與否的問(wèn)題了，而是你能否及時(shí)跳出那個(gè)早已下沉的債務(wù)泥潭。

這不是危言聳聽(tīng)，而是早在東京都30年曲線里寫(xiě)明的“房?jī)r(jià)鐵律”。看不清趨勢(shì)的人終將被趨勢(shì)吞沒(méi)。