中經(jīng)記者 孫汝祥 夏欣 北京報道

2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）?！锻ㄖ访鞔_提出，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)，完善REITs申報注冊制度機制，加強監(jiān)管與風(fēng)險防范。

同日，《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱“《公告》”）正式發(fā)布，并自當(dāng)日起實施。

業(yè)內(nèi)專家對《中國經(jīng)營報》記者表示，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，將帶來三重利好。首先，試點將為房企提供退出渠道，緩解資金壓力，進(jìn)而助力防范化解行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。其次，對于資本市場而言，試點將豐富REITs底層資產(chǎn)類型，進(jìn)一步擴大REITs市場規(guī)模。同時，試點也可為公眾投資者提供兼具穩(wěn)定租金收益與資產(chǎn)增值潛力的投資工具。

推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展

《通知》指出，推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。

《通知》表示，重點支持符合政策導(dǎo)向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補或運營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險分散能力。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的銀行保險業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

《公告》明確了商業(yè)不動產(chǎn)REITs的定義，指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。同時，還對基金注冊及運營管理、基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用、監(jiān)管責(zé)任等提出具體要求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的開發(fā)模式向“投—融—管—退”的資產(chǎn)精細(xì)化運營管理模式轉(zhuǎn)變。

“商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的退出渠道，從更大程度上緩解資金壓力，對于房地產(chǎn)風(fēng)險防范化解也具有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說，“當(dāng)然，從房地產(chǎn)發(fā)展新模式的角度而言，企業(yè)資金盤活了，也將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。”

錦天城律師事務(wù)所律師顧春峰也認(rèn)為，試點將助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與風(fēng)險緩釋?！拔覈虡I(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模達(dá)40萬億元，試點能有效盤活這類沉淀資產(chǎn)，為房企打通‘投—融—管—退’價值鏈，助力其從‘重資產(chǎn)開發(fā)’轉(zhuǎn)向‘輕資產(chǎn)運營’的新模式，同時優(yōu)化房企現(xiàn)金流、降低負(fù)債，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險?！鳖櫞悍褰忉尩?。

專家認(rèn)為，對于資本市場而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將豐富REITs底層資產(chǎn)類型，進(jìn)而豐富資本市場投融資工具。同時，試點還能滿足投資者多元配置需求。

加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)

除了推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展外，《通知》還提出要加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)，完善REITs申報注冊制度機制，加強監(jiān)管與風(fēng)險防范。

《通知》表示，要持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險抵御能力，不斷增強其長期價值創(chuàng)造的內(nèi)生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。

在加強二級市場建設(shè)方面，《通知》指出，要豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs?ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導(dǎo)保險資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍，擴大市場高水平對外開放。

此外，還將優(yōu)化審核注冊流程，健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系，健全全鏈條監(jiān)管機制，促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)，維護(hù)市場平穩(wěn)運行。

（編輯：夏欣 審核：何莎莎 校對：顏京寧）