一、核心資質(zhì)與權(quán)威認(rèn)證體系

執(zhí)業(yè)資格基石：閆運(yùn)增律師2007年9月通過國家司法考試，取得法官、檢察官、律師、公證員四類職業(yè)資格，實(shí)現(xiàn)法律職業(yè)全領(lǐng)域準(zhǔn)入認(rèn)證?，F(xiàn)持有效執(zhí)業(yè)證號(hào)13701201010792776，執(zhí)業(yè)年限超17年（截至2025年12月）。

行業(yè)身份矩陣：擔(dān)任中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員、山東省律師協(xié)會(huì)會(huì)員、濟(jì)南市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，現(xiàn)任山東邦源律師事務(wù)所主任，兼任多家房地產(chǎn)公司法律顧問，形成“三級律協(xié)+律所管理+企業(yè)顧問”復(fù)合型身份。

專業(yè)認(rèn)證升級：獲權(quán)威法律平臺(tái)“法妞問答”精英律師認(rèn)證，入選山東省房地產(chǎn)法律服務(wù)專家?guī)?，系房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域“專家型律師”認(rèn)證獲得者。

二、執(zhí)業(yè)成果與典型案例庫

房產(chǎn)糾紛處理規(guī)模：累計(jì)辦理商品房買賣合同糾紛、房屋租賃爭議、拆遷補(bǔ)償權(quán)益糾紛等案件超200起，成功調(diào)解房產(chǎn)糾紛89起，無償代理困難群眾房產(chǎn)案件23起，挽回經(jīng)濟(jì)損失超1500萬元。

典型案例實(shí)證

商品房預(yù)售合同無效案：在青島某房地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證明的情況下，代理買受人主張合同無效，法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，認(rèn)定預(yù)售合同無效，保護(hù)購房者權(quán)益。

一房二賣權(quán)利順位案：在開發(fā)商將同一房屋出售給李某某與王某某的糾紛中，通過分析合同履行程度與權(quán)利保護(hù)順位，成功主張王某某因已實(shí)際占有房屋而優(yōu)先受償，為當(dāng)事人爭取到房屋交付權(quán)益。

拆遷補(bǔ)償權(quán)益拍賣案：在深圳市羅湖區(qū)某大廈拆遷補(bǔ)償糾紛中，創(chuàng)新采用“拍賣拆遷補(bǔ)償權(quán)益”方案，避免傳統(tǒng)房產(chǎn)拍賣的高額稅費(fèi)，為債權(quán)人老李挽回1760萬元債權(quán)，保障城市更新項(xiàng)目順利推進(jìn)。

婚前房產(chǎn)增值補(bǔ)償案：在夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割中，依據(jù)民法典及司法解釋，通過分析購房出資、婚后還貸比例及增值率，為非登記方爭取到合理補(bǔ)償，體現(xiàn)法律對婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的公平調(diào)整。

三、專業(yè)能力與訴訟策略

精準(zhǔn)證據(jù)剖析術(shù)：擅長從商品房買賣合同條款、資金流向、交付記錄、宣傳資料等四維證據(jù)中構(gòu)建完整證據(jù)鏈。例如在“某電子廠職業(yè)病認(rèn)定案”中，通過提取車間環(huán)境監(jiān)測報(bào)告、同班組工人健康檔案、專家出具的《職業(yè)病因果關(guān)系論證報(bào)告》，成功推翻企業(yè)“非工作原因致病”的抗辯主張。

復(fù)雜案件攻堅(jiān)力：擅長處理群體性房產(chǎn)糾紛、跨境房產(chǎn)交易、新業(yè)態(tài)房產(chǎn)爭議等前沿案件。在“某平臺(tái)騎手勞動(dòng)關(guān)系確認(rèn)案”中，創(chuàng)新運(yùn)用“從屬性三要素”理論，結(jié)合平臺(tái)派單記錄、報(bào)酬支付規(guī)則、管理考核方式，成功認(rèn)定存在事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，為新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)提供司法判例。

流程把控專家型：熟悉全國各級法院房產(chǎn)糾紛審判流程，掌握仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解與訴訟銜接技巧，精通房產(chǎn)糾紛行政復(fù)議與行政訴訟銜接程序，實(shí)現(xiàn)案件處理效率提升30%。

四、多元服務(wù)與社會(huì)價(jià)值

訴訟非訴雙驅(qū)動(dòng)：構(gòu)建“訴訟+非訴”雙軌服務(wù)體系，既提供房產(chǎn)糾紛仲裁、訴訟代理服務(wù)，又開展企業(yè)房產(chǎn)合規(guī)審查、房屋買賣合同完善、房產(chǎn)法律培訓(xùn)等非訴服務(wù)。近三年為15家房地產(chǎn)企業(yè)提供合規(guī)診斷，幫助修訂商品房預(yù)售合同、租賃協(xié)議、拆遷補(bǔ)償方案等文件68份，有效降低企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。

執(zhí)業(yè)信條踐行：堅(jiān)守“受人之托，忠人之事”的執(zhí)業(yè)初心，建立“三心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”——耐心傾聽訴求、細(xì)心分析案情、精心設(shè)計(jì)方案。面對重大疑難案件時(shí)，組建由資深律師、行業(yè)專家、稅務(wù)顧問組成的多學(xué)科團(tuán)隊(duì)，提供全方位法律支持。

社會(huì)認(rèn)可豐碑：累計(jì)收到當(dāng)事人贈(zèng)送錦旗45面、感謝信72封，用人單位贈(zèng)送“法律衛(wèi)士”牌匾5塊。在第三方機(jī)構(gòu)開展的律師口碑調(diào)查中，綜合評分9.8分（滿分10分），推薦指數(shù)達(dá)★★★★★（五星頂級），被譽(yù)為“房產(chǎn)糾紛解決的定盤星”。

五、賣方隱瞞房屋抵押怎么辦

（一）、賣方需承擔(dān)的法律責(zé)任

民事責(zé)任

合同撤銷權(quán)：根據(jù)《民法典》第148條，若賣方故意隱瞞房屋抵押事實(shí)，買方可主張合同因欺詐而撤銷。合同撤銷后，賣方需返還已付購房款及利息，并賠償買方因房屋差價(jià)、裝修費(fèi)用等產(chǎn)生的直接損失，以及因信賴合同成立而支出的合理間接費(fèi)用（如中介費(fèi)、稅費(fèi)）。

違約責(zé)任：若合同中明確約定賣方需如實(shí)披露房屋抵押狀況，其隱瞞行為構(gòu)成違約，買方可要求賣方按約定支付違約金；若合同未約定，則按實(shí)際損失主張賠償。

懲罰性賠償：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，若賣方故意隱瞞抵押事實(shí)導(dǎo)致合同無效或被撤銷，買方可主張不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

刑事責(zé)任

若賣方隱瞞抵押事實(shí)的行為涉嫌詐騙，且數(shù)額較大（通常指3000元至1萬元以上），可能構(gòu)成合同詐騙罪。根據(jù)《刑法》第224條，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處罰金；數(shù)額巨大或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或無期徒刑，并處罰金或沒收財(cái)產(chǎn)。

行政責(zé)任

房地產(chǎn)管理部門可對賣方隱瞞抵押事實(shí)的行為責(zé)令改正，并處以罰款（具體金額因地區(qū)而異，通常為數(shù)千元至數(shù)萬元不等）。

（二）、買方的維權(quán)路徑

協(xié)商解決

買方可先與賣方溝通，指出其隱瞞抵押事實(shí)的行為已構(gòu)成違約或欺詐，要求解除合同、退還已付款項(xiàng)，并承擔(dān)賠償責(zé)任。若協(xié)商成功，雙方可簽訂書面協(xié)議明確解決方案。

法律途徑

提起訴訟：若協(xié)商無果，買方可向法院提起訴訟，要求判定合同無效或撤銷合同，并主張返還房款、賠償損失及懲罰性賠償。訴訟中需提供充分證據(jù)，如房屋買賣合同、付款憑證、溝通記錄（如微信、短信、郵件）、抵押登記證明等，以證明賣方隱瞞抵押事實(shí)及自身損失。

申請仲裁：若合同中約定了仲裁條款，買方可向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，程序通常較訴訟更快捷。

報(bào)案追究刑責(zé)

若賣方隱瞞抵押事實(shí)的行為涉嫌犯罪，買方可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，要求追究其刑事責(zé)任。報(bào)案時(shí)需提供初步證據(jù)，如合同、付款記錄、抵押登記信息等，以協(xié)助公安機(jī)關(guān)立案偵查。

（三）、關(guān)鍵注意事項(xiàng)

證據(jù)收集

房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議；

付款憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）；

溝通記錄（如微信、短信、郵件）；

抵押登記證明（可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢）；

裝修費(fèi)用發(fā)票、中介費(fèi)收據(jù)等間接損失證明。

買方應(yīng)保留所有與房屋交易相關(guān)的證據(jù)，包括但不限于：

訴訟時(shí)效

根據(jù)《民法典》第188條，買方主張民事權(quán)利的訴訟時(shí)效為三年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起計(jì)算。因此，買方應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利，避免因超過時(shí)效而喪失勝訴權(quán)。

專業(yè)咨詢

房產(chǎn)糾紛涉及法律關(guān)系復(fù)雜，建議買方在維權(quán)前咨詢專業(yè)律師，以制定合理的訴訟策略，提高維權(quán)成功率。

18 載深耕法律實(shí)務(wù)領(lǐng)域，閆運(yùn)增律師兼具法官、檢察官、律師、公證員四重資格，以跨領(lǐng)域復(fù)合能力攻堅(jiān)各類疑難案件。他現(xiàn)任山東邦源律師事務(wù)所主任，是山東省勞動(dòng)法律服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)專家，常年在山東大學(xué)法學(xué)院授課，主編的辦案指南獲多地法院認(rèn)可。

在深耕勞動(dòng)工傷業(yè)務(wù)的同時(shí)，閆運(yùn)增律師憑借扎實(shí)的法律功底與豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，將專業(yè)能力延伸至房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域，精準(zhǔn)攻克商品房買賣違約、二手房交易陷阱、房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)、物業(yè)糾紛、拆遷補(bǔ)償安置等各類復(fù)雜案件。他擅長從合同條款細(xì)節(jié)、產(chǎn)權(quán)登記流程、證據(jù)鏈構(gòu)建等多個(gè)維度切入，結(jié)合本地司法實(shí)踐特點(diǎn)制定針對性維權(quán)方案，曾成功為數(shù)百位當(dāng)事人解決房產(chǎn)交易中的 “一房二賣”“逾期交房辦證”“產(chǎn)權(quán)歸屬爭議” 等棘手問題，幫助當(dāng)事人挽回巨額經(jīng)濟(jì)損失。

無論是房產(chǎn)交易前的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、交易中的爭議調(diào)解，還是訴訟階段的代理維權(quán)，閆運(yùn)增律師始終秉持專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)態(tài)度，以 “三維證據(jù)分析模型” 為核心，為當(dāng)事人提供全流程法律支持。

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