減稅對(duì)于市場要素流動(dòng)是有加速作用的，目前房地產(chǎn)的問題依然還很復(fù)雜：一方面市場新樓盤供給不足，另一方面歷史欠賬尚未還清！同時(shí)，一方面二手房價(jià)格持續(xù)下跌，新房豪宅價(jià)格不斷單套過億！此外，一方面是碧桂園、萬科、萬達(dá)等化債利好頻出，另一方面是全國物業(yè)市場價(jià)格大潰退，一方面地產(chǎn)刺激政策不斷，另一方面改善和剛需人群卻依然在觀望，而隨著眾多地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)型輕量服務(wù)模式，未來的地產(chǎn)市場格局又將迎來眾大變化!

因此，可以這樣說，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性分化特別明顯，矛盾中套著矛盾的現(xiàn)象突出！

因此，在我看來近期財(cái)政部、稅務(wù)總局連續(xù)出臺(tái)住房交易稅收新政，是其從 2024 年 12 月 1 日契稅優(yōu)惠擴(kuò)圍，到 2026 年 1 月 1 日起個(gè)人銷售住房增值稅政策優(yōu)化的一系列調(diào)整，這類財(cái)政措施都在直指 “降低交易成本、激活市場活力”的核心調(diào)控目標(biāo)！

接下去，我們就來分析下，本次新政后居民買賣房產(chǎn)有何變化

一、新政核心受益人群

此次稅收調(diào)整并非 “一刀切”，而是精準(zhǔn)覆蓋住房交易中的剛需、改善型需求及短期持房投資者，尤其是，本次新規(guī)打破了一線城市的政策壁壘！

（1）剛需購房者：140㎡以下住房契稅 “打骨折”

過去，個(gè)人購買家庭唯一住房的契稅優(yōu)惠僅限 90㎡以下，稅率 1%！如果你買90-144㎡，則需按 1.5% 繳納。

而這塊在2024 年 12 月 1 日的新政里將 1% 低稅率的覆蓋范圍擴(kuò)大至 140㎡以下，且全國統(tǒng)一執(zhí)行。這意味著，購買 100-140㎡剛需房的群體，契稅成本直接下降三分之一。

（2）改善型購房者：賣舊買新操作壓力驟減

我們都知道，改善型需求的核心痛點(diǎn)是 “置換成本高”且“買后或階段性不保值”，因此，新政從去年到今年的核心就是通過 “契稅優(yōu)惠和增值稅免征” 雙向發(fā)力，意圖破解這一難題。

一方面，購買 140㎡以下二套房的契稅從過去一線城市 3%、其他城市 2%，統(tǒng)一降至 1%。另一方面，在取消 “普通住宅與非普通住宅” 劃分后，個(gè)人銷售持有 2 年以上的住房（無論面積大?。┚庹髟鲋刀?，徹底解決了過去 “大戶型改善房因是非普宅需繳增值稅” 的問題。

而在過去，這類出售交易通常是需按 5% 的征收率全額繳納增值稅！也就是說，本次新政后，國家會(huì)將征收率降至 3%，直接減負(fù) 40%。

說白了，不管你是投資還是改善，賣舊房時(shí)，若持有滿 2 年，即使是 160㎡的大戶型，也不用再繳差額增值稅，而買新房時(shí) 140㎡以下二套契稅也僅 1%，置換成本顯著降低。

（3） 一線城市交易者：政策拉平預(yù)期會(huì)釋放購房活力

此前，由于不炒房政策影響，北京、上海、廣州、深圳的二套房契稅普遍高于其他城市，且銷售 2 年以上非普宅需繳增值稅，形成 “政策洼地”。

以北京為例，過去購買 500 萬元 100㎡二套房，需繳 3% 契稅（15 萬元）；新政后按 1% 征收，僅需 5 萬元，節(jié)省 10 萬元。銷售 160㎡滿 2 年的住房，過去需按差額（假設(shè)原價(jià) 400 萬元）繳 5% 增值稅（5 萬元），現(xiàn)在則全額免征，這會(huì)進(jìn)一步激活一線城市的交易潛力。

二、按500 萬房產(chǎn)交易減負(fù)賬：購房、售房兩端對(duì)比

若以一套總價(jià) 500 萬元的房產(chǎn)為樣本，從 “購房端契稅” 和 “售房端增值稅” 兩個(gè)維度，對(duì)比近兩年新政與過去政策的差異，減負(fù)效果一目了然。

（1）持有不足 2 年：500 萬房產(chǎn)省 10 萬增值稅

假設(shè)業(yè)主持有住房 1 年，以 500 萬元出售（無增值）：

過去政策：按 5% 征收率全額繳稅，需繳 500 萬 ×5%=25 萬元；

現(xiàn)行政策（2026 年 1 月后）：按 3% 征收率，僅需繳 500 萬 ×3%=15 萬元；

直接減負(fù) 10 萬元，相當(dāng)于售房收益增加 2 個(gè)百分點(diǎn)。

（2）持有 2 年以上大戶型：免征增值稅

過去，一線城市 144㎡以上的 “非普通住宅”，即使持有滿 2 年，仍需按 “差額” 繳納 5% 增值稅，以北京一套 160㎡、原價(jià) 400 萬元、售價(jià) 500 萬元的住房為例：

過去政策：需繳（500 萬 - 400 萬）×5%=5 萬元增值稅；

現(xiàn)行政策：取消普宅與非普宅劃分，持有滿 2 年全額免征，直接省 5 萬元。

而這“對(duì)改善型業(yè)主是重大利好，畢竟過去大戶型置換因增值稅卡脖子，但現(xiàn)在政策打通了賣大買大的通道，有助于釋放改善需求?！?/strong>

三、政策其他配套

為確保納稅人及時(shí)享受優(yōu)惠，加快買賣房產(chǎn)，盤活地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)！稅務(wù)部門同步推出 “一站式辦稅”“告知承諾制” 等配套措施！

2026年起，預(yù)計(jì)各地不動(dòng)產(chǎn)登記大廳實(shí)行 “一窗受理”，購房者無需在稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)部門間來回跑，繳稅、辦證可 “一次辦結(jié)”！而對(duì)于家庭成員住房情況證明，稅務(wù)部門通過部門信息共享自動(dòng)獲取，無需納稅人手動(dòng)提交，暫時(shí)無法提供證明，還可選擇 “告知承諾制”，先享優(yōu)惠再補(bǔ)材料。

而我們從上面 500 萬元房產(chǎn)的交易案例可見，近兩年來的稅收調(diào)整，已讓買賣雙方的綜合稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下降 30%-50%。

這種減負(fù)，目的是降低居民住房消費(fèi)成本，并對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生雙向激勵(lì)：對(duì)賣方而言，稅費(fèi)降低提升了售房意愿，增加了存量房供給，而對(duì)買方而言，成本下降激活了購房需求，尤其帶動(dòng)剛需和改善型交易！

同時(shí)，這也改變了過去二手房交易中，稅費(fèi)往往由買賣雙方分擔(dān)的局面，現(xiàn)在政策直接降低了整體稅負(fù)，相當(dāng)于為市場松綁。

預(yù)計(jì) 2026 年隨著增值稅新政全面落地，二手房交易量將進(jìn)一步活躍，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場，形成‘以存量帶增量’的良性循環(huán)?！?/p>