隨著城市更新步伐加快，核心區(qū)存量土地的再開發(fā)成為關(guān)鍵落子。

12月25日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，市南區(qū)泰州路以東、寧夏路以南SN0501-23地塊掛牌出讓。這宗原為百安居與五星電器舊址的優(yōu)質(zhì)地塊，將于2026年1月14日迎來網(wǎng)上拍賣。

10億元起拍

青島主城核心地塊掛牌出讓

公告顯示，該地塊為住宅、商業(yè)、教育體育混合用地，出讓面積2.62萬㎡，容積率2.9，計(jì)容建面8.08萬㎡，起拍樓面地價(jià)12562元/㎡，起拍總價(jià)10.15億元，競買保證金2.03億元。

2025年8月控規(guī)調(diào)整后將住宅上限定為5.26萬㎡、商服2.76萬㎡，并需配建6班幼兒園、托育所470㎡、街道全民健身中心2000㎡、養(yǎng)老服務(wù)站600㎡。

有著20年歷史的百安居及周邊樓體，曾是建材賣場和多家體育類教培機(jī)構(gòu)的聚集地，在青島的商業(yè)版圖中占據(jù)一席之地，承載著許多青島人的家裝回憶。而伴隨著城市的快速發(fā)展，山東路與膠寧高架路交會(huì)處的這片區(qū)域，逐漸顯露出諸多與時(shí)代發(fā)展不相適應(yīng)的問題，其拆除改造也成為城市更新進(jìn)程中的重要一環(huán)。

同時(shí)，該地塊原有商業(yè)形態(tài)較為單一，周邊配套設(shè)施也存在諸多不足，例如停車空間緊張，無法應(yīng)對(duì)日益增長的車輛停放需求，導(dǎo)致交通擁堵時(shí)有發(fā)生。

在此背景下，2025年7月，“山東路百安居”及周邊樓體正式拆除，而這塊土地的“前世今生”也折射出了青島城市發(fā)展重心的遷移。百安居與五星電器作為上一輪商業(yè)擴(kuò)張的代表，曾占據(jù)這一交通便利的區(qū)位。隨著零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和線上消費(fèi)崛起，傳統(tǒng)賣場逐漸退出核心地段，為土地功能升級(jí)釋放空間。

多元混合開發(fā)，土地再生的城市邏輯

從公告來看，由單一功能轉(zhuǎn)向住宅、商業(yè)、教育體育混合用地，體現(xiàn)了土地集約利用和“15分鐘便民生活圈”的規(guī)劃理念。地塊位于山東路與膠寧高架路、寧夏路等市南區(qū)核心主干道，并且與青島地鐵4號(hào)線以及在建的5號(hào)線聯(lián)系緊密，周邊教育、醫(yī)療、交通配套成熟，屬于青島主城區(qū)稀缺的待開發(fā)優(yōu)質(zhì)地塊。其12562元/平方米的起拍樓面價(jià)，在當(dāng)前市場環(huán)境下既體現(xiàn)了地段價(jià)值，也考慮了開發(fā)企業(yè)的承受能力。

在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，優(yōu)質(zhì)地塊的推出往往具有風(fēng)向標(biāo)意義。截至2025年三季度，青島住宅去化周期處于合理區(qū)間，但市場分化明顯。此地塊位于成熟片區(qū)，且住宅部分僅占65%，降低了純住宅市場的銷售壓力，多元業(yè)態(tài)組合有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，2000平方米的街道全民健身中心和600平方米的養(yǎng)老服務(wù)站。隨著人口結(jié)構(gòu)變化和市民健康意識(shí)提升，此類設(shè)施已成為新建社區(qū)的“標(biāo)配需求”。將其前置到土地出讓條件中，也反映出城市規(guī)劃從“重開發(fā)”向“重服務(wù)”轉(zhuǎn)變。

隨著新增建設(shè)用地日益稀缺，存量用地改造、功能升級(jí)將成為主城區(qū)發(fā)展的主要路徑。市南區(qū)原百安居地塊的轉(zhuǎn)型也將為后續(xù)類似地塊開發(fā)提供范本：如何通過規(guī)劃引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)土地增值與社會(huì)效益雙贏？

這塊曾經(jīng)的商業(yè)熱土，正等待新的執(zhí)筆者，續(xù)寫它與這座城市的故事。而無論最終花落誰家，這一地塊的蛻變都將成為觀察青島城市發(fā)展邏輯的重要窗口。