我看網(wǎng)上很多人在討論，海南封關(guān)這次會不會又出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮，因?yàn)闅v史上海南體驗(yàn)過兩次烈火烹油，也吃過兩次房地產(chǎn)的大虧。

而最近網(wǎng)上又出現(xiàn)了《有山東客戶拿下上百套小戶型商辦房》《一央企兩天斥資50億元連拿兩宅地》這樣的說法。我先說結(jié)論吧，這次真不會像前兩次那么瘋。

1988年4月，海南建省辦特區(qū)，這可是天大的利好。當(dāng)時(shí)全國的躁動青年、新銳資本，以及各路牛鬼蛇神全涌進(jìn)海南，那時(shí)候海南才600多萬人口，結(jié)果短短幾年就涌進(jìn)來20多萬人，全是奔著發(fā)財(cái)來的。

這些人的涌入，必然導(dǎo)致住房的緊張，再加上來的人大部分都是想賺快錢的，瞬間就把房地產(chǎn)吵起來了。

能多離譜？海口的房價(jià)從1988年的1350元一平米，一路飆到1993年的7500元一平米，翻了五倍?？赡苡腥擞X得7500塊錢很一般，但那是大部分人工資只有幾百塊錢的時(shí)代。

更夸張的是，全國當(dāng)時(shí)有兩萬多家房地產(chǎn)公司，海南就占了一萬多家。

只不過那波熱潮，還有些時(shí)代特色，那年頭炒房都不用真金白銀，拿地基本靠批條子、走關(guān)系。很多人拿到地就轉(zhuǎn)手賣，左手倒右手，擊鼓傳花玩得飛起。結(jié)果是，1993年國家一收緊銀根，整個(gè)盤子立馬崩了。海南當(dāng)時(shí)爛尾樓有600多棟，占了全國爛尾樓的十分之一，18家銀行倒閉，欠的爛賬高達(dá)300多億。這筆賬海南足足還了十幾年，直到2006年才算基本消化完。

我看有個(gè)說法，那場泡沫破了以后，海南經(jīng)濟(jì)直接停滯十年，你說慘不慘？

2010年1月，國務(wù)院批復(fù)海南建設(shè)國際旅游島，這又是一個(gè)天大的利好。

結(jié)果呢？歷史又重演了一遍。

這次來的炒房團(tuán)更專業(yè)，什么溫州炒房團(tuán)、山西煤老板、東北大戶，組團(tuán)殺進(jìn)海南。2010年春節(jié)期間，三亞的房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，有些樓盤一天漲三次價(jià)都不稀奇。海口、三亞的售樓處門口排大隊(duì)買房，跟搶白菜似的。

數(shù)據(jù)更嚇人。2010年海南商品房銷售面積達(dá)到1508萬平方米，銷售額突破600億，同比增長60%以上。房價(jià)呢？?？趶?009年的5000多元一平米漲到2010年的8000多一平米，三亞更夸張，直接從1萬多漲到2萬多，核心地段甚至沖到3萬以上。

這波熱潮持續(xù)了大概兩年，到2011年下半年開始降溫。雖然沒有1993年那么慘烈，但也留下了一大堆庫存。很多人高位接盤，套牢了好幾年才解套。更要命的是，這波炒作把海南的房價(jià)基數(shù)拉得太高，后來想降都降不下來，老百姓想買房更難了。

老百姓買房難，很容易抑制生產(chǎn)（人才都不去了）和壓抑消費(fèi)（房貸壓力太大了），這也讓很多年海南雖然旅游很熱，但整體經(jīng)濟(jì)增長在各省排名里面不太亮眼。

好了，前兩次的血淚史講完了，現(xiàn)在說說2025年這次封關(guān)，為啥我敢說不會有泡沫。

第一個(gè)，政策框架完全不一樣了。 前兩次都是“先放開、后收緊”的套路，給了炒房客鉆空子的機(jī)會。這次呢？海南從2018年就開始實(shí)施全域限購，而且是全國最嚴(yán)的那種。非本省戶籍買房，得在海南繳滿60個(gè)月社保或個(gè)稅，而且只能買一套。而且海南有些地方還走的是現(xiàn)房銷售制度，房子沒蓋好不能賣，這一招直接把期房炒作的路給堵死了。

第二個(gè)，土地供應(yīng)被嚴(yán)格控制了。 海南從2018年“雙暫?！闭邔?shí)施后，住宅用地年均供應(yīng)不足60萬平方米。封關(guān)后呢？也是優(yōu)先配置產(chǎn)業(yè)用地。你炒房得有房源吧？現(xiàn)在源頭就給你掐死了，巧婦難為無米之炊啊。

第三個(gè)，這次封關(guān)的核心是產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)。 前兩次利好，說白了就是政策利好，沒有實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)支撐。這次不一樣，封關(guān)的核心是“零關(guān)稅、低稅率、簡稅制”，目的是吸引企業(yè)和人才，培育實(shí)體經(jīng)濟(jì)。別的不說，就一個(gè)15%的所得稅，大家自己感受一下吸引力。這說明什么？說明真有產(chǎn)業(yè)在落地，真有人才在流入，房價(jià)上漲是需求拉動的，不是炒作推高的。

當(dāng)然，我說的是總體沒泡沫，但不是說房價(jià)不會漲。

比如核心區(qū)域的房價(jià)確實(shí)在漲。 三亞2025年1－10月新建商品房成交均價(jià)31467元一平米，同比漲幅超30%。三亞經(jīng)濟(jì)圈前10月銷售額742.45億元，同比暴漲48.4%，這個(gè)漲幅放在全國范圍內(nèi)都算很高了。

總的來說，這次海南封關(guān)雖然是歷史上第三次大機(jī)會，但房地產(chǎn)熱潮不會像前兩次那么瘋狂。原因很簡單：政策框架更嚴(yán)、土地供應(yīng)受限、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確、需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

當(dāng)然，核心區(qū)域的房價(jià)確實(shí)在漲，但這種漲幅是溫和且漸進(jìn)的，是產(chǎn)業(yè)和人才流入帶來的真實(shí)需求，不是炒作推高的虛火。只要政策不松動，只要產(chǎn)業(yè)能落地，海南樓市就能保持健康發(fā)展，不會重蹈1993年和2010年的覆轍。

對普通人來說，如果你真想在海南買房，建議還是踏踏實(shí)實(shí)看自己的需求。是自住還是投資？能不能滿足限購條件？能不能承受現(xiàn)房銷售的等待周期？這些問題想清楚了再出手，別被所謂的“封關(guān)紅利”沖昏了頭。

畢竟，海南的發(fā)展靠的是實(shí)業(yè)和產(chǎn)業(yè)，不是炒房。

這次封關(guān)，真正的機(jī)會在創(chuàng)業(yè)、在就業(yè)、在產(chǎn)業(yè)升級，而不是靠房產(chǎn)躺贏。

各位大佬覺得呢？