（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

1990年，村民趙大山在北京市某村宅基地上出資建成北房6間、西廂房4間（后稱(chēng)一號(hào)房屋）。1994年，趙大山與其妻相繼去世，留下未成年兒子趙小川及多名成年兄弟姐妹。

1995年9月10日，在多位親屬在場(chǎng)見(jiàn)證下，趙小川的叔叔趙建國(guó)作為主要撫養(yǎng)人，以自己名義與非本村村民馬強(qiáng)簽訂《協(xié)議書(shū)》，將一號(hào)房屋以10萬(wàn)元價(jià)格出售給馬強(qiáng)。馬強(qiáng)隨后長(zhǎng)期居住，并對(duì)房屋進(jìn)行了翻建和擴(kuò)建。

2020年，已成年的趙小川向法院起訴，主張馬強(qiáng)非本村集體成員，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。法院作出A號(hào)判決，確認(rèn)1995年《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

2024年，趙小川再次起訴，要求馬強(qiáng)騰退一號(hào)房屋。法院作出B號(hào)判決，判令馬強(qiáng)限期騰房。二審維持原判。

此后，馬強(qiáng)提起損害賠償訴訟，請(qǐng)求趙小川、趙建國(guó)共同賠償其因合同無(wú)效造成的房屋重置、裝修及宅基地區(qū)位補(bǔ)償?shù)葥p失共計(jì)216萬(wàn)余元。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 趙小川于判決生效后七日內(nèi)向馬強(qiáng)支付賠償款216.2萬(wàn)余元；

? 駁回馬強(qiáng)對(duì)趙建國(guó)的賠償請(qǐng)求。

非本村村民購(gòu)房雖致合同無(wú)效，但出賣(mài)方多年后反悔，違背誠(chéng)信原則，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

法院說(shuō)理

合同無(wú)效已由生效判決確認(rèn)

根據(jù)A號(hào)、B號(hào)判決，1995年房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反農(nóng)村宅基地禁止對(duì)外流轉(zhuǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，被認(rèn)定無(wú)效。

出賣(mài)方代表實(shí)際權(quán)利人，應(yīng)擔(dān)主責(zé)

雖由趙建國(guó)簽約，但當(dāng)時(shí)趙小川未成年，趙建國(guó)作為其監(jiān)護(hù)人和主要撫養(yǎng)人，出售行為實(shí)際代表趙小川利益。且后續(xù)騰房判決已明確房屋返還對(duì)象為趙小川，故賠償責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。

違背誠(chéng)信原則，過(guò)錯(cuò)明顯

趙小川一方在售房近30年后，以自身違法行為（向非集體成員售房）為由主張合同無(wú)效，明顯違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任（約70%）。

買(mǎi)受人亦有過(guò)失，自負(fù)部分損失

馬強(qiáng)明知自己非本村村民仍購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，對(duì)合同無(wú)效后果負(fù)有次要責(zé)任。

損失金額合理，予以支持

法院依據(jù)評(píng)估報(bào)告，結(jié)合區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)及裝修價(jià)值，認(rèn)定馬強(qiáng)主張的216萬(wàn)余元賠償屬于合理范圍，依法支持。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

非本村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，合同大概率無(wú)效

即使居住幾十年、完成翻建，一旦出賣(mài)方反悔，法院通常會(huì)判令騰房。

但“無(wú)效≠白住”，出賣(mài)方需高額賠償

北京法院普遍支持買(mǎi)受人獲得區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋重置價(jià)+裝修損失，總額常遠(yuǎn)超原購(gòu)房款。

誰(shuí)是真正權(quán)利人，誰(shuí)就擔(dān)責(zé)

即便簽約人是親戚，只要實(shí)際受益人或產(chǎn)權(quán)歸屬明確，賠償責(zé)任將由其承擔(dān)。

反悔要趁早，拖延即失信

出賣(mài)方若在房?jī)r(jià)上漲或拆遷預(yù)期出現(xiàn)后才主張無(wú)效，法院將認(rèn)定其惡意，判令承擔(dān)主要甚至全部損失。

保留翻建、付款、居住證據(jù)至關(guān)重要

這些是主張信賴?yán)鎿p失的核心依據(jù)，直接影響賠償金額。

重要提醒：北京郊區(qū)大量農(nóng)村房屋存在“口頭買(mǎi)賣(mài)+長(zhǎng)期居住”歷史遺留問(wèn)題。無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，都應(yīng)盡早通過(guò)法律程序固定權(quán)利狀態(tài)，避免損失。