以前買房，不僅可以自住，還能保值增加財(cái)富。所以人們總說，“樓市狂熱期，閉著眼睛買都賺錢”。如今，大佬們都在提醒買房要“睜眼看清”。尤其是兩位商界巨擘的言行，更是引發(fā)人們對(duì)樓市的新一輪思考。

李嘉誠在大灣區(qū)低價(jià)拋售了400套房子，有的總價(jià)才40萬。而曹德旺說得更直接：“房子就是磚頭水泥，早晚會(huì)回歸成本價(jià)。”他還勸自己妹妹把多余的房子賣掉。

這些信號(hào)到底說明什么？

.01為什么大佬不看好樓市了？

很顯然，大佬的判斷是有理論依據(jù)的：

第一、房子真的夠多了

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，全國建筑總量高達(dá)6億棟。這里要提醒一句，是棟不是套！單以這個(gè)數(shù)量，有人假設(shè)，一棟樓住5人，6億棟足以容納30億人。相當(dāng)于可以覆蓋世界一半人口。

房子一多，空置的問題就出來了。

有機(jī)構(gòu)預(yù)估，全國空置住房均約16.7%，根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看。三四線的空置情況明顯勝于一二線，部分二線城市也較明顯。

第二、人口結(jié)構(gòu)失衡

以前房子有人口支撐，除了進(jìn)城的數(shù)億農(nóng)民，還有新生兒走高帶來的改善需求等。但現(xiàn)在呢？情況顯然大不相同。

首先，20多年的城鎮(zhèn)化，如今城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)67%左右，與發(fā)達(dá)國家差距不大了，已經(jīng)接近尾聲了。

其次，主力買房人群——90后比80后少了4000多萬，00后又比90后少了近4700萬。還有這幾年新生兒跌破千萬，孩子越來越少，幼兒園關(guān)停潮已經(jīng)首當(dāng)其沖，更何況是未來學(xué)區(qū)房。

第三、購房的人正在下降

經(jīng)歷20多年的瘋狂買買買，如今城鎮(zhèn)住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96%，甚至超42%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套甚至更多房子。這也就預(yù)示著：未來，很多年輕人壓根不用買房解決居住問題，光繼承房子都住不完。他們未來要操心的，可能是房子太多會(huì)不會(huì)帶來交稅的壓力。

.02未來樓市會(huì)怎么走？

盡管市場(chǎng)情況并不明朗，但不可否認(rèn)一點(diǎn)，全國依舊有2億人租房，再加上以后的城鎮(zhèn)化放緩了，但是小城市往大城市遷移的情況會(huì)越來越多，買房需求依然存在。未來樓市可能會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：

第一、城市之間差距拉大

樓市的普漲顯然一去不復(fù)返了，未來城市分化愈發(fā)加劇。

那些資源枯竭的三四線，現(xiàn)在不買，五六年，哪怕十年以后，都該慶幸自己當(dāng)前的明智。畢竟這些地區(qū)未來老齡化加劇，年輕人外流嚴(yán)重，房子供過于求，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)下跌。

但一線核心區(qū)就不同了，產(chǎn)業(yè)支撐，帶來更多就業(yè)機(jī)會(huì)，人口虹吸效應(yīng)之下，房?jī)r(jià)會(huì)有更強(qiáng)的支撐，所以未來這片區(qū)域房?jī)r(jià)戰(zhàn)勝通脹，跟隨國家經(jīng)濟(jì)增長也是在正常不過的。

第二、好房子和差房子差距也拉大

除了城市分化，不同類型住宅分化也會(huì)愈發(fā)明顯。

首先是被拋棄的老舊小區(qū)。畢竟鋼筋水泥也有使用壽命的，過去磚混結(jié)構(gòu)的老房子質(zhì)量會(huì)越來越差，居住體驗(yàn)糟糕。

其次是超高層住宅。隨著電梯等設(shè)施的老化，居住超高樓的維護(hù)成本會(huì)越來越高，而且設(shè)備設(shè)施多，以后居住成本也更貴，更何況住的越高，火災(zāi)、地震等突發(fā)情況出現(xiàn)是時(shí)，救援幾乎無望，所以這種房子以后很難找到接盤俠。

第三、租房變得更劃算

如今各地都在響應(yīng)號(hào)召，加速保障房供給提升，而保障房租金通常低于市場(chǎng)價(jià)30%左右，這也就意味著，未來年輕人不僅租房選擇更多了，租金成本也更低了。所以對(duì)于預(yù)算有限的年輕人來說，租房正在成為一種更聰明的選擇。

.03以后：買房容易賣房難

1、持有成本在增加

如果房?jī)r(jià)不漲，持有多套房的壓力會(huì)越來越大——月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)樣樣都是支出。萬一房?jī)r(jià)跌了，資產(chǎn)還會(huì)縮水。

2、二手房是買家市場(chǎng)

現(xiàn)在很多城市二手房掛牌量巨大，據(jù)安居客數(shù)據(jù)，11月全國百城二手房掛牌量267.8萬套。這意味著買家選擇多、議價(jià)空間更大了。再加上保障房入市，手里有多套房的人，未來想賣房可能沒那么容易。

3、什么樣的房子還值得留？

“房住不炒”已經(jīng)深入人心，購房理念的轉(zhuǎn)變，已經(jīng)說明：一切還要從居住價(jià)值出發(fā)看問題。

a、經(jīng)過改造的老小區(qū)：這類房子多位于城市核心區(qū)，周邊醫(yī)療、交通、商超、學(xué)區(qū)等配套齊全，尤其受養(yǎng)老群體歡迎。

b、核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)：比如大城市地鐵口的房子，哪怕買來不住，出租收益空間也不差。

c、配置好的品質(zhì)樓盤：比如低密度、戶型好、物業(yè)靠譜的小洋樓類型，長期會(huì)更受青睞�，F(xiàn)在已經(jīng)有不少有錢的高樓住戶向多層洋樓轉(zhuǎn)移，可見這種優(yōu)質(zhì)盤未來或成為硬通貨。

今年不買房，五年后會(huì)慶幸還是后悔？這個(gè)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，完全取決于個(gè)人情況和所在城市。如果是為了結(jié)婚、孩子上學(xué)等自住需求，該買還得買，但別指望靠它賺錢，以后能住得舒服就很好了。

但提醒一句：如果預(yù)算夠，建議首付四成，月供別超過收入的三分之一，最好預(yù)留兩年月供作為應(yīng)急金。而且盡量選帶有好學(xué)區(qū)、好物業(yè)、近地鐵、周邊醫(yī)療商業(yè)齊全的房子。

但如果你打算投資買房，洗洗睡吧，在這個(gè)行當(dāng)投資賺錢已經(jīng)很難，盲目投，虧面更大。

總之一句話房子正在慢慢回歸居住屬性，2025年不買房未必是錯(cuò)，但盲目跟風(fēng)買房，很可能會(huì)后悔。