2024年9月底的樓市大戲基本上已經(jīng)告一段落了。

為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)檫@一次廣州全面的放開，帶來(lái)的樓市熱度，其實(shí)在上半年的時(shí)候就已經(jīng)結(jié)束了。

如果樓市還要繼續(xù)火熱下去，現(xiàn)在就不能緊盯廣州這個(gè)城市了，他已經(jīng)沒有什么好的招式了。

經(jīng)歷了這些年的房?jī)r(jià)下跌過后，租售比這個(gè)詞語(yǔ)又出現(xiàn)在了我們買房人的考慮范疇里面。

很多租售比不達(dá)標(biāo)的房子，直接就被買房人給淘汰掉了。

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很多朋友可能會(huì)有疑惑。

為什么，“租售比”突然一下又重現(xiàn)江湖，成為大家非?？粗氐囊粋€(gè)買房指標(biāo)了呢？

其實(shí)原因只有一個(gè)房?jī)r(jià)下跌了，而且跌了很多年，跌幅很大，把大家跌怕了。

且不說(shuō)2008年，就是上一輪去庫(kù)存，我們都有非常明確的感受，房?jī)r(jià)在瘋狂的大漲，瘋狂的翻倍。

如果你去新房售樓處買房，你只是猶豫了一下，去吃個(gè)中午飯回去，首付款可能又要多十幾萬(wàn)了。

而且這種狀態(tài)還僅僅只是重慶這樣的城市，如果在一線城市，那就更加的瘋狂了。

那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)是肉眼可見的上漲，前一秒還在賣1.1萬(wàn)的單價(jià)，下一秒就是1.3萬(wàn)，再下一秒就是1.5萬(wàn)，1.7萬(wàn)，2萬(wàn)等。

所以那個(gè)時(shí)候我們是沒有時(shí)間考慮什么租售比的，而且很多人買房只是想要入手之后，快速翻倍直接賣掉，誰(shuí)還。還有心情去出租啊。

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然而現(xiàn)在完全不一樣了，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)什么時(shí)候上漲，大家心里似乎也不是特別有底。

再加上房地產(chǎn)下跌這么多年，各行各業(yè)也受到了一些牽連，失業(yè)的失業(yè)，降薪的降薪，找不到工作的找不到工作，出租房里擺爛的擺爛。

以前賺錢，大家會(huì)打開招聘軟件，看看什么工作可以適當(dāng)?shù)娜プ鲆幌隆?/p>

而現(xiàn)在已經(jīng)開始打開那種臨時(shí)工軟件了，做一天結(jié)一天，哪怕是個(gè)搬運(yùn)工也沒關(guān)系。

沒辦法呀，就業(yè)壓力大呀，生活壓力大呀，房?jī)r(jià)還在下跌呀。

所以這個(gè)時(shí)候大家會(huì)考慮到，如果我的房子能夠出租，而且租金收益率還不錯(cuò)的情況下，是不是就能夠覆蓋我們的房貸壓力？

那么我們就只需要專心的對(duì)抗生活壓力就可以了，等到行情好起來(lái)的時(shí)候，再做打算。

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我們也知道，租售比在我國(guó)一直以來(lái)都不是特別的高。

大部分的時(shí)候也就維持在了2%到3%之間，這已經(jīng)算是很多城市的極限了，但這個(gè)極限已經(jīng)沒有辦法覆蓋房貸。

更何況當(dāng)年還有一些人去買了那種高租售比、高收益率的公寓，被售樓小姐開發(fā)商一頓忽悠，我們這個(gè)租售比13%，租售比最低保障8%，所以是個(gè)穩(wěn)健的投資。

結(jié)果買完之后才發(fā)現(xiàn)自己被套路了，也就前面半年或者一年的時(shí)間有這樣的收益吧，后面就長(zhǎng)期空置了。

我們簡(jiǎn)單的舉個(gè)例吧，假如你有一套房子，總價(jià)200萬(wàn)，租售比3%，房租一年差不多就是6萬(wàn)。

也就是說(shuō)你這個(gè)房子對(duì)外出租的話，月租金是5000，一年大概有6萬(wàn)塊的租金收益。

而200萬(wàn)的房子，我相信月供肯定少不了，因?yàn)榇蟛糠秩硕贾桓读俗畹捅壤氖赘犊睿?00萬(wàn)的房子如果放在重慶或者成都，那他的月供大概就是七八千以上。

再加上我們的房子也有空置的時(shí)間，不可能全面的續(xù)上，一直有租客。

而且房屋還有一些折舊費(fèi)，各種設(shè)施被租客損壞之后的一些修修，理理的費(fèi)用。

房屋一旦開始折舊，你如果還想維持5000元的租金收入，那么你就要再次翻新一下，你投入的成本就會(huì)增加。

如果把這樣的一些成本都算在租售比里面的話，那么我們?nèi)ベI一套房子的時(shí)候，租售比怎么也得5%/6%左右，才能夠真正的覆蓋壓力。

這是完全不現(xiàn)實(shí)的。

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即便不現(xiàn)實(shí)，大家在買房的時(shí)候仍然會(huì)考慮租售比，哪怕低一點(diǎn)，至少能夠?qū)_壓力。

那這個(gè)時(shí)候我們把希望寄托在哪里呢？

寄托在全面的降準(zhǔn)降息，寄托在大放水，讓房?jī)r(jià)在2026年大幅拉升一把。

但目前的狀況來(lái)看的話，2026年也許有戲，但是可能沒有什么大戲。

因?yàn)?026年1月份過后，5年期以上的公積金貸款利率維持在2.6%，之后有沒有變化還不清楚，暫時(shí)是這個(gè)樣子的。

如果按照這個(gè)基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的話，商業(yè)貸款利率是不能夠低于公積金貸款利率，這是硬性指標(biāo)。

而現(xiàn)在的商業(yè)貸款利率是3%，公積金貸款利率是2.6%，差距是0.4%。

如果公積金貸款利率不動(dòng)，那么商業(yè)貸款利率的降幅空間就僅僅只有0.4%，非常的有限。

折合過來(lái)的話，大概也就25個(gè)基點(diǎn)，按照以往的狀態(tài)來(lái)看的話，25個(gè)基點(diǎn)不可能一次性用完，他得分好幾次。

然而真正的大幅降準(zhǔn)降息，大放水，起碼要降50個(gè)基點(diǎn)。

所以現(xiàn)在好像就沒有什么大戲的節(jié)奏。

當(dāng)然任何事情呢都是變動(dòng)的，也許2026年還有其他的變化，然后就真正的出現(xiàn)調(diào)整了呢。

不是都在說(shuō)利率要進(jìn)入2.0時(shí)代了嗎？

那就讓我們期待一下唄，希望有機(jī)會(huì)吧，尤其是房?jī)r(jià)。