（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年，吳強(qiáng)與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《內(nèi)部認(rèn)購書》，以800萬元購買一號房屋（建筑面積362.95㎡），房款由其妻李芳分四筆付清。因無購房資格，房屋一直登記在甲公司名下，未過戶。

2018年8月，吳強(qiáng)將一號房屋轉(zhuǎn)售給周明，總價(jià)1200萬元。2019年3月，經(jīng)甲公司同意，三方簽署《更名聲明》，將購房人變更為周明，并由周明與甲公司重新簽訂《認(rèn)購書》，確認(rèn)購房款為800萬元（實(shí)際由吳強(qiáng)已付）。

2019年7月，甲公司向周明交付房屋。但因甲公司自身債務(wù)問題，一號房屋被多次抵押、查封，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

周明為此歷經(jīng)多年訴訟：

先提起執(zhí)行異議之訴，成功排除他人強(qiáng)制執(zhí)行；

再起訴要求甲公司配合過戶，法院于2024年6月判決支持；

2024年11月，終于取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證——距離更名協(xié)議簽訂已近6年。

周明認(rèn)為，甲公司長期未辦證構(gòu)成違約，遂起訴要求支付逾期辦證違約金。訴訟中，將最初主張的372萬元主動(dòng)調(diào)整為160萬元。

甲公司未出庭應(yīng)訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于十日內(nèi)向周明支付逾期辦證違約金160萬元。

即使《認(rèn)購書》未約定辦證期限，開發(fā)商仍須在合理期限內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，否則按購房款20%承擔(dān)違約責(zé)任。

三、法院說理

《認(rèn)購書》具備買賣合同效力

根據(jù)司法解釋，具備房屋基本信息、價(jià)款、付款方式等內(nèi)容的認(rèn)購協(xié)議，且開發(fā)商已收全款，應(yīng)認(rèn)定為正式商品房買賣合同。

辦證義務(wù)自更名協(xié)議生效時(shí)起算

法院認(rèn)為，甲公司對周明的辦證義務(wù)始于2019年3月雙方簽訂《認(rèn)購書》之時(shí)，而非吳強(qiáng)最初購房時(shí)間。

按照“已竣工房屋自合同訂立之日起90日內(nèi)應(yīng)辦證”的規(guī)定，違約起算日為2019年6月14日。

違約金按購房款20%封頂符合司法慣例

雖然按LPR1.5倍計(jì)算可超300萬元，但法院參考同類案件，酌定違約金上限為總房款20%（即160萬元），以平衡雙方利益。

開發(fā)商缺席視為放棄抗辯

甲公司經(jīng)合法傳喚未到庭，法院依法缺席審理，采信原告全部證據(jù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“認(rèn)購書”也可能構(gòu)成正式合同

只要內(nèi)容完備、房款付清，即使未簽網(wǎng)簽合同，開發(fā)商仍負(fù)有辦證義務(wù)。

辦證期限有法定標(biāo)準(zhǔn)，無需合同約定

已竣工房屋：簽約后90日內(nèi)應(yīng)辦證；期房：交房后90日內(nèi)。超期即可能構(gòu)成違約。

違約金并非越高越好，法院會酌定上限

北京司法實(shí)踐普遍將逾期辦證違約金控制在**總房款10%-20%**之間，過高部分難獲支持。

遭遇查封、抵押？及時(shí)提起確權(quán)+執(zhí)行異議

本案勝訴關(guān)鍵在于周明通過系列訴訟排除他人權(quán)利障礙，最終實(shí)現(xiàn)過戶。

保留催辦證據(jù)至關(guān)重要

微信記錄、書面函件等可證明買方積極主張權(quán)利，避免被反訴“怠于行使”。

重要提醒：

北京大量別墅、商辦項(xiàng)目存在“先認(rèn)購、后更名”操作，極易因開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致辦證難。

? 正確做法：

簽約前查清房屋是否被抵押/查封；

要求開發(fā)商明確辦證時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

逾期立即啟動(dòng)法律程序。