昨天跟幾個(gè)老同學(xué)吃飯，聊著聊著又說(shuō)到房子。小王在燕郊有套80平的，買(mǎi)的時(shí)候快100萬(wàn)，現(xiàn)在掛牌價(jià)不到60萬(wàn)都沒(méi)人看�？闪硪粋�(gè)在北京海淀上班的，前兩天說(shuō)她小區(qū)同戶(hù)型剛成交一套，比去年還高了十幾萬(wàn)。我說(shuō)這差得也太多了吧，她回我一句：“現(xiàn)在這市場(chǎng)，不是一個(gè)中國(guó)�！�

以前我們總覺(jué)得房子能保值，閉著眼買(mǎi)都行。但現(xiàn)在真不是了。我查了下數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)70個(gè)大中城市里，三線(xiàn)城市有三分之一房?jī)r(jià)都在往下掉，有些地方一年跌個(gè)10%都不奇怪。可一線(xiàn)城市呢？北京上海今年松綁政策一出，好點(diǎn)的房子立馬回暖，尤其學(xué)區(qū)房、地鐵口那種，根本不愁賣(mài)。

我翻了好多資料，也問(wèn)了做房產(chǎn)的朋友，總結(jié)下來(lái)一句話(huà)：以后房子不會(huì)再普漲了，能值錢(qián)的只有少數(shù)。你手里的那套，五年后是掙是賠，關(guān)鍵看三個(gè)東西：人、租金、地鐵。

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先說(shuō)人。人往哪走，錢(qián)就往哪流。長(zhǎng)三角、珠三角每年還能凈增幾十萬(wàn)人，租房買(mǎi)房的人多，市場(chǎng)就有底�？珊芏嗳木�(xiàn)城市，庫(kù)存房子要賣(mài)快兩年才能清完。人少了，房子自然不值錢(qián)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前陣子說(shuō)，全國(guó)人口已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)了，出生的人比死的少。這意味著以后買(mǎi)房的人只會(huì)越來(lái)越少。

然后是租金。現(xiàn)在很多人開(kāi)始算這個(gè)賬了。有個(gè)朋友在許昌買(mǎi)了套房，2020年花了100萬(wàn)，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)只值95萬(wàn)，看著虧了�？稍伦鈴�1800漲到了2200，一年租出去兩萬(wàn)六，回報(bào)率2.7%還多。比存銀行強(qiáng)，也比一些理財(cái)穩(wěn)。他跟我說(shuō)，現(xiàn)在他不指望漲價(jià)了，只要租得出去，每年白拿一筆錢(qián)，也算沒(méi)白買(mǎi)。

反過(guò)來(lái)看那些房?jī)r(jià)高但租不出去的地方。像東莞這種，租金回報(bào)率才1.46%，你就算等房?jī)r(jià)漲10%，最后賣(mài)掉還要交契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)，算下來(lái)可能到手沒(méi)多少。不如買(mǎi)個(gè)租得出去的小城市房子。

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再說(shuō)地鐵。這個(gè)最實(shí)在。我表哥在南京，去年聽(tīng)說(shuō)地鐵要修到他家那邊，周邊房?jī)r(jià)一下跳了15%。后來(lái)真通車(chē)了，租的人多了，連帶著商鋪?zhàn)饨鸲紳q。但也有坑的，有些地方規(guī)劃圖上畫(huà)得好好的，結(jié)果幾年不動(dòng)工，房子照樣賣(mài)不動(dòng)。所以別信PPT，得看工地有沒(méi)有機(jī)器在挖。

我自己也琢磨了好久。現(xiàn)在利率是降了，首套房貸能到3.8%，看著挺便宜�？赡阋ぷ鞑环�(wěn)，這點(diǎn)月供也能壓死人。身邊就有同事被裁員，房子斷供，最后賤賣(mài)還得倒貼錢(qián)。所以說(shuō)到底，手里得留點(diǎn)活錢(qián)，至少夠撐一年月供，不然風(fēng)險(xiǎn)太大。

另外，保障房也越來(lái)越起作用了。很多城市都在推，價(jià)格只有商品房一半。年輕人買(mǎi)不起房的，慢慢都去申請(qǐng)了。這部分需求一被分流，商品房壓力就更大。尤其是那些位置偏、配套差的新區(qū)樓盤(pán)，想漲價(jià)基本沒(méi)戲。

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我還注意到一些細(xì)節(jié)變化。比如帶人臉識(shí)別的小區(qū)，二手房能貴個(gè)8%到12%；一樓做了無(wú)障礙通道的，特別受老年人歡迎，租金能高20%；還有綠色建筑，夏天省空調(diào)費(fèi)，租客愿意多掏錢(qián)。這些以前沒(méi)人管，以后都會(huì)變成真金白銀的溢價(jià)。

現(xiàn)在買(mǎi)房子不能再拍腦袋了。你得算賬：租售比能不能做到1:500以下？樓下有沒(méi)有商場(chǎng)地鐵醫(yī)院？城市財(cái)政是不是重點(diǎn)投產(chǎn)業(yè)？這三個(gè)條件滿(mǎn)足兩個(gè)，才算有點(diǎn)底氣。

我那個(gè)在燕郊的同學(xué)，最后問(wèn)我該不該割肉。我說(shuō)看你圖啥。你要等著炒一波賺快錢(qián)，那建議早點(diǎn)賣(mài)。要是就想收租，還得看有沒(méi)有人真來(lái)租。他算了下，現(xiàn)在月租2500，月供要3200，年年倒貼，留著就是個(gè)包袱。

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五年后，一套100萬(wàn)的房子到底值多少？一線(xiàn)城市核心地段的，可能還能到110萬(wàn)上下，但慢得很。新一線(xiàn)差不多橫著走，漲跌都不大。三四線(xiàn)大概率要掉到80萬(wàn)甚至更低，年年陰跌，不知不覺(jué)就縮水了。

說(shuō)白了，房子不再是穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)。它開(kāi)始回歸“住”的本質(zhì)。能讓人住得方便、租得出去，才算有價(jià)值。否則，再便宜也是浪費(fèi)錢(qián)。