重慶大學(xué)副校長劉貴文

“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項(xiàng)具有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性的重要舉措，能夠有效調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場預(yù)期，應(yīng)加快推動(dòng)該政策落地實(shí)施。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確了當(dāng)前房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)方向，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為關(guān)鍵任務(wù)。

“會(huì)議對(duì)行業(yè)發(fā)展的判斷和部署，準(zhǔn)確且實(shí)在，對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位再次確認(rèn)具有重要意義。”重慶大學(xué)副校長劉貴文在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。

他表示，當(dāng)前行業(yè)調(diào)整已進(jìn)入關(guān)鍵階段，需要在政策落實(shí)、市場規(guī)范、存量盤活等方面持續(xù)用力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。他特別強(qiáng)調(diào)，“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項(xiàng)具有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性的重要舉措，能夠有效調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場預(yù)期，應(yīng)加快推動(dòng)該政策落地實(shí)施。

對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場走向，劉貴文判斷企穩(wěn)回升具有較大可能性。他建議，在綜合研判可行的情況下，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)政策；同時(shí)適時(shí)推動(dòng)商品房貸款利率下調(diào)。他還特別建議，各地積極探索并推出購房貸款貼息政策，相比普適性降息更具操作性，更易落地執(zhí)行，對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期能產(chǎn)生直接推動(dòng)作用。

劉貴文還呼吁，加快改革完善行業(yè)統(tǒng)計(jì)與評(píng)價(jià)體系，引導(dǎo)發(fā)展觀念轉(zhuǎn)變。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量提質(zhì)發(fā)展階段，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布和市場評(píng)價(jià)仍過于側(cè)重新建商品房投資、銷售等傳統(tǒng)指標(biāo)，這可能誤讀市場狀況，不利于引導(dǎo)市場預(yù)期，也不利于地方政府真正落實(shí)“因城施策、一城一策”。

樓市呈現(xiàn)“筑底回穩(wěn)”態(tài)勢

中國房地產(chǎn)報(bào)：全國住建工作會(huì)議剛剛落幕，會(huì)議在推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)等方面均有部署，了解后有什么感觸？

劉貴文：我的總體感觸可以用兩個(gè)詞來概括：一是“準(zhǔn)確”，二是“實(shí)在”。

先說“準(zhǔn)確”，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，準(zhǔn)確貫徹落實(shí)二十屆屆四中全會(huì)和中央城市工作會(huì)議精神，特別是在深入踐行“人民城市”理念方面，相關(guān)工作安排精準(zhǔn)到位。

第二，準(zhǔn)確研判了發(fā)展形勢。會(huì)議深刻把握當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的歷史方位與宏觀趨勢，呼應(yīng)了中央城市工作會(huì)議提出的“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”——城鎮(zhèn)化從快速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確，目前建筑業(yè)的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)是適應(yīng)供需關(guān)系重大變化，推動(dòng)政策實(shí)質(zhì)性調(diào)整。

第三，準(zhǔn)確認(rèn)定了產(chǎn)業(yè)地位。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，建筑業(yè)增加值占GDP比重持續(xù)保持在6.5%以上，房地產(chǎn)業(yè)占比維持在5%左右，兩者合計(jì)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率超過10%。無論從歷史數(shù)據(jù)還是國際經(jīng)驗(yàn)看，這兩大產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然具有支柱性地位，更好地促進(jìn)這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。這幾年隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度受到一些影響，社會(huì)上出現(xiàn)一些疑慮，此時(shí)會(huì)議旗幟鮮明地重申其支柱地位，有利于凝聚共識(shí)、穩(wěn)定預(yù)期、增強(qiáng)信心。

我的第二個(gè)感受是此次會(huì)議非?！皩?shí)在”，對(duì)明年工作部署非常具體務(wù)實(shí)，堅(jiān)持想明白干實(shí)在的導(dǎo)向。比如在“推進(jìn)現(xiàn)代人民城市建設(shè)”方面，重點(diǎn)任務(wù)清晰、措施明確，政策設(shè)計(jì)與目標(biāo)導(dǎo)向都很扎實(shí)，體現(xiàn)了很強(qiáng)的可操作性。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？如果要用一個(gè)詞來概括，您會(huì)用什么？

劉貴文：“筑底回穩(wěn)”，之所以用這個(gè)詞來概括，主要有以下幾方面支撐：

第一， 從整體成交量看，一二手房合計(jì)成交總量趨于穩(wěn)定，部分重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)回暖跡象。例如重慶等城市，今年以來一二手房合計(jì)成交量保持同比增長。

這提示我們，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段后，房地產(chǎn)市場的觀察視角也需相應(yīng)調(diào)整，不能只聚焦新建商品房，應(yīng)更全面關(guān)注一二手房整體市場的良性循環(huán)，我們的統(tǒng)計(jì)體系和政策關(guān)注也應(yīng)適應(yīng)這一變化。從國際經(jīng)驗(yàn)看，二手房交易逐漸成為市場主流是普遍趨勢，例如美國二手房交易占比就超過85%。

第二，隨著一系列政策逐步落地，重點(diǎn)城市的房價(jià)租金比已回歸至較為合理和穩(wěn)定的區(qū)間。房價(jià)租金比是衡量房地產(chǎn)市場是否健康、是否具有穩(wěn)定基礎(chǔ)的關(guān)鍵指標(biāo)之一。當(dāng)前在貸款利率持續(xù)下調(diào)等政策作用下，租金與房價(jià)之間的關(guān)系已進(jìn)入相對(duì)良性的狀態(tài)，這為市場整體回穩(wěn)提供了重要支撐。

第三，從價(jià)格走勢看，重點(diǎn)城市的新房成交價(jià)格也趨于穩(wěn)定。通過優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制供應(yīng)總量，并著力提升住房品質(zhì)，當(dāng)前新房價(jià)格在多數(shù)重點(diǎn)城市已逐步企穩(wěn)，部分核心地段甚至出現(xiàn)價(jià)格溫和回升的態(tài)勢。

存量房收儲(chǔ)應(yīng)加速落地

中國房地產(chǎn)報(bào)：全國住建工作會(huì)議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，您認(rèn)為應(yīng)如何推動(dòng)相關(guān)政策的落地實(shí)施？

劉貴文：“收購存量商品房用作保障性住房等用途”是一項(xiàng)極具現(xiàn)實(shí)針對(duì)性、能夠有效調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定市場預(yù)期的關(guān)鍵舉措。這項(xiàng)政策在實(shí)踐中是不斷發(fā)展和完善的——從最初較為集中地用作保障房，到如今明確可拓展用于安置房、宿舍、人才房等多種用途，體現(xiàn)了政策層面對(duì)存量資源盤活利用的持續(xù)探索與優(yōu)化。

我特別期待這項(xiàng)政策能夠盡快落地見效。

當(dāng)前，新市民、青年人等群體住房需求依然旺盛，但許多地方的保障性住房供給體系尚未完全建立。與此同時(shí)，部分城市商品房市場存在一定庫存。通過政府主導(dǎo)收購存量商品房，并將其轉(zhuǎn)化為保障房、人才房等，能夠直接增加保障性住房供應(yīng)，有效銜接市場需求與存量資源，是一舉兩得的舉措。

從調(diào)節(jié)供給角度看，收購存量商品房相當(dāng)于直接減少了市場待售房源，有助于縮短庫存去化周期，改善局部供需關(guān)系。隨著市場逐步出清、供需趨向平衡，不僅有利于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，從長遠(yuǎn)看，政府所收儲(chǔ)的這部分房產(chǎn)，未來也可能隨著市場健康發(fā)展而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)健提升。這實(shí)質(zhì)上是一種“以時(shí)間換空間”的策略，能夠?yàn)槭袌霰M快企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造有利條件。

當(dāng)然，這一政策在落地執(zhí)行中確實(shí)會(huì)面臨一系列挑戰(zhàn)和困難，需要各地在實(shí)踐中“抓大放小”、加速落地。

中國房地產(chǎn)報(bào)：二手房庫存量也非常大，有望進(jìn)入政府收儲(chǔ)范圍嗎？

劉貴文：符合條件且能有效發(fā)揮保障功能的存量住房，理論上不應(yīng)排除。如果二手房房源區(qū)位合適、產(chǎn)權(quán)清晰，并且通過政府統(tǒng)籌整合后能夠較好地滿足保障性住房需求，將其納入收儲(chǔ)范圍是具有合理性和操作空間的。

中國房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃建議，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！钡闹匾恢茫@釋放了什么信號(hào)？要如何做？

劉貴文：釋放的最大信號(hào)就是要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。中央層面對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“四梁八柱”已經(jīng)很清晰了，主要圍繞以下幾方面推進(jìn)：

第一，建立住房供給的“兩個(gè)體系”，一是保障體系和市場體系，這兩個(gè)體系相互支撐，同時(shí)保障的歸保障，市場的歸市場；二是堅(jiān)持“租購并舉”，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，滿足不同群體，尤其是新市民和青年人的階段性、靈活性的居住需求。

第二，健全“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保資源高效配置。這意味著，住房發(fā)展要與人口變化、城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，土地、金融等資源的投放需以人的實(shí)際需求為基礎(chǔ)，落實(shí)“人民城市”理念，從源頭上促進(jìn)供需匹配和城市健康發(fā)展。

第三，加快對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的優(yōu)化和創(chuàng)新，包括在開發(fā)環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目為主體，融資環(huán)節(jié)推出主辦銀行制度，在銷售環(huán)節(jié)逐步推動(dòng)現(xiàn)房銷售模式，這些創(chuàng)新都是適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展階段必須作出的轉(zhuǎn)型調(diào)整，關(guān)鍵在于因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn)。

第四，供給側(cè)聚焦“造好房子”，系統(tǒng)提升居住品質(zhì)。

高質(zhì)量發(fā)展最終要落腳于滿足人民群眾對(duì)美好居住生活的向往，應(yīng)大力推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，并以此為基礎(chǔ)，打造“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，全面提升人居環(huán)境。

第五，特別要注意建立房屋全生命周期安全管理制度。

隨著大量房屋進(jìn)入存量時(shí)代并逐漸“老齡化”，其長期使用和維護(hù)的安全問題日益凸顯，必須超越僅關(guān)注建設(shè)階段安全的傳統(tǒng)思維，建立健全覆蓋房屋規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、使用、維護(hù)、改造直至拆除的全過程管理制度，這關(guān)系到廣大人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，是高質(zhì)量發(fā)展不可忽視的基礎(chǔ)。

樓市兩大癥結(jié)是預(yù)期不穩(wěn)和流動(dòng)性不足

中國房地產(chǎn)報(bào)：目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

劉貴文：當(dāng)前主要存在兩個(gè)典型問題，一是市場預(yù)期有待進(jìn)一步穩(wěn)定，二是流動(dòng)性仍需改善。對(duì)此，我有以下幾點(diǎn)思考與建議：

第一，在穩(wěn)定預(yù)期方面，關(guān)鍵是提升現(xiàn)有政策的執(zhí)行效率。

例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”制度本是有助于穩(wěn)定市場情緒、改善企業(yè)融資預(yù)期的好機(jī)制，但在實(shí)際操作中，由于盡職免責(zé)等配套措施未能充分落實(shí)，一定程度上影響了政策效果的發(fā)揮。

再比如，中央鼓勵(lì)地方政府收儲(chǔ)存量商品房用于保障性住房等用途，但地方財(cái)政普遍吃緊，如何更切實(shí)有效地推動(dòng)政策落地，需要進(jìn)一步統(tǒng)籌設(shè)計(jì)支持機(jī)制。

第二，在改善流動(dòng)性方面，需從租賃與交易兩端協(xié)同發(fā)力。

租賃市場上，《住房租賃條例》已出臺(tái)，但租賃市場的系統(tǒng)化和專業(yè)化建設(shè)仍待深化。一大癥結(jié)是，部分房屋在出租期間因使用維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p耗較大，房東面臨租金收益難以覆蓋再次裝修投入的困境，這抑制了房源釋放與租賃活力。對(duì)此，可借鑒國際成熟經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)租賃行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)。例如英國普遍實(shí)行“租客推薦信”制度，由前房東出具租客是否愛護(hù)房屋的證明，形成良性約束。我國在這方面制度建設(shè)還有很大空間。

交易市場上，當(dāng)前中介服務(wù)的專業(yè)化與職業(yè)操守仍受詬病，交易效率與信任感有待提升。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)自律與專業(yè)管理，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化職業(yè)培訓(xùn)與信用約束，推動(dòng)中介隊(duì)伍真正發(fā)揮促進(jìn)流通、穩(wěn)定交易的作用。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2026年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

劉貴文：2026年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升具有較大可能性。為促進(jìn)市場健康發(fā)展，仍需重點(diǎn)圍繞改善預(yù)期和改善流動(dòng)性兩個(gè)方向，扎實(shí)做好以下工作：

第一，運(yùn)用市場化手段，進(jìn)一步優(yōu)化政策環(huán)境以穩(wěn)定預(yù)期。

在綜合研判可行的情況下，可考慮進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)政策；同時(shí)，商品房貸款利率（包括新增房貸利率和存量房貸款利率）仍有下調(diào)空間。此外，建議各地可積極研究并推出購房貸款貼息政策。例如，對(duì)特定時(shí)期內(nèi)的購房者，由地方財(cái)政提供一定期限或一定比例的貸款利息補(bǔ)貼。這類政策相較于普適性的利率下調(diào)更具操作性，能精準(zhǔn)降低購房者的前期還款壓力，且不會(huì)過度擠壓銀行利潤空間，對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期有直接促進(jìn)作用。

第二，著力提升既有政策的執(zhí)行效率。

比如存量房收儲(chǔ)，目前面臨地方財(cái)政壓力和執(zhí)行效率的挑戰(zhàn)，建議探索建立中央與地方協(xié)同發(fā)力的資金支持與實(shí)施機(jī)制，推動(dòng)政策加快落地。“白名單”等融資支持政策在基層落實(shí)中，仍需進(jìn)一步明確和落實(shí)盡職免責(zé)機(jī)制。

第三，強(qiáng)化“因城施策”，鼓勵(lì)地方積極探索與創(chuàng)新。比如在城市更新中的“原拆原建”方面，地方政府可結(jié)合自身實(shí)際，先行先試，積累有效經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)現(xiàn)本地市場總體穩(wěn)定探索可行路徑。