事實(shí)證明：

上海廣泛推廣的房票，是一次精準(zhǔn)且有效的救市。

因?yàn)榻衲晗掳肽暌詠?lái)，自從全市范圍大規(guī)模推廣房票開始；

郊區(qū)很多新房，在房票客戶的集中買入下，迎來(lái)了久違的熱銷，部分項(xiàng)目甚至單月銷量翻倍。

而且，隨著市中心各區(qū)開始推廣房票，未來(lái)預(yù)計(jì)還有一大批房票購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)。

這些購(gòu)買力，能否讓上海郊區(qū)的樓市全面復(fù)蘇起飛？

聊到房票，是因?yàn)樽罱粡埡?bào)，在朋友圈刷屏：

一個(gè)嘉定的新房項(xiàng)目，房票客戶累計(jì)認(rèn)購(gòu)超過5億元。

另一張海報(bào)上顯示，超過180張房票選擇買入了這個(gè)項(xiàng)目。

看到這個(gè)消息我也很震驚，趕快找開發(fā)商的朋友了解下情況：

1、這項(xiàng)目是不是真的賣的很火？數(shù)據(jù)有無(wú)問題？

2、房票這東西對(duì)于市場(chǎng)幫助大不大？

大家給我的口徑都比較相似：

1、項(xiàng)目確實(shí)賣的很火，數(shù)據(jù)真實(shí)，據(jù)說(shuō)銷售團(tuán)隊(duì)都已經(jīng)要去阿勒泰度假了（旅游不知道是不是真的哈哈哈）。

2、不僅僅這一個(gè)項(xiàng)目賣的火，嘉定其他幾個(gè)新盤項(xiàng)目賣的同樣很火。

比如同樣位于嘉定老城的新房項(xiàng)目南山璞縵也是迎來(lái)了火爆熱銷，還上了上海新聞：

據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目的月銷售量因?yàn)榉科笨蛻舻挠咳耄苯臃艘槐?，?0套變成了60套的規(guī)模。

12月4號(hào)當(dāng)日，有五十多組來(lái)自彭趙村（后面會(huì)提到）的居民，同時(shí)在南山的售樓處簽約，單日簽約金額超3億元。

實(shí)話說(shuō)看了這個(gè)新聞我是很震撼的。

因?yàn)榻紖^(qū)、尤其是接近遠(yuǎn)郊的地方，很久沒有這么熱銷的消息了。

除此之外，像是位于嘉定新城嘉定老城交界位置的星尚觀瀾世嘉，據(jù)說(shuō)最近也有不少房票客戶訂房。

當(dāng)然，問了一圈，我也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：

嘉定區(qū)內(nèi)其他板塊的新房，雖然也有一些房票客戶買入；

但是提振效果最明顯的，還是前文提到位于老城、新城附近的這幾個(gè)項(xiàng)目新房項(xiàng)目。

我研究了一下原因，這主要和嘉定率先采用房票安置動(dòng)遷的區(qū)域有關(guān)。

嘉定是今年7月1日開始推廣房票試行辦法；

９月5日，嘉定馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)成為嘉定首個(gè)試點(diǎn)房票的城中村改造項(xiàng)目。

隨后，包括馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)和南片區(qū)、安亭鎮(zhèn)黃渡北片區(qū)和徐行老街動(dòng)遷改造項(xiàng)目都陸續(xù)引入了房票安置模式。

截至11月30日，4個(gè)項(xiàng)目中，共有538戶村民選擇房票，涉及房票金額33.67億元。其中，馬陸彭趙村北片區(qū)、彭趙村南片區(qū)共467戶選擇房票，選擇率高達(dá)68%。

動(dòng)遷居民選房一直都有“聚堆的習(xí)慣”：

大家選房還是選到一起；

只不過以前是大家一起選同一個(gè)小區(qū)的動(dòng)遷房，現(xiàn)在變成了選同一個(gè)小區(qū)的商品房。

前文提到的兩個(gè)熱銷的項(xiàng)目，大部分的房票購(gòu)買力都來(lái)自于率先動(dòng)遷的彭趙村。

他們都是嘉定的“本地人”，嘉定老城對(duì)他們相當(dāng)于南京路，離自己原來(lái)的“故土”也不遠(yuǎn)，自然成了選房的最高優(yōu)先級(jí)。

從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，這邊的新房總價(jià)400w上下，也符合他們的房票預(yù)算范圍。

畢竟想要買到南翔，那就得600萬(wàn)上下了，自己就要多花一兩百萬(wàn)，還遠(yuǎn)離了“故土”。

當(dāng)然，新房熱銷的不僅僅是嘉定。

青浦自從推出了房票政策之后，不少新房項(xiàng)目也迎來(lái)了一波小高潮：

根據(jù)青浦房管局釋放的數(shù)據(jù)：

11月1日至12月3日，青浦區(qū)21個(gè)商品房累計(jì)接待動(dòng)遷安置客戶617組次，其中123組客戶成功認(rèn)購(gòu)商品房。

像徐涇的燦耀星城、趙巷的華發(fā)虹橋四季、包括朱家角（朱家角周圍的城中村改造也發(fā)了房票）的一些新房項(xiàng)目，近期也因動(dòng)遷居民的造訪，迎來(lái)了熱銷。

當(dāng)然，這些案例還只是個(gè)起步階段，因?yàn)楝F(xiàn)在全上海都在推廣房票：

1、浦東在航頭試點(diǎn)房票政策，已經(jīng)發(fā)出了500張左右的房票。

2、徐匯的江南新村舊改，率先開啟了市區(qū)發(fā)房票的先河。

3、普陀近期動(dòng)遷，也開始給拆遷戶發(fā)房票了。

未來(lái)幾年，無(wú)論是想要買房還是賣房，看行情的時(shí)候，房票購(gòu)買力都是必須要考慮的一股力量。

一旦忽視了，就非常容易踩坑——賣便宜了或者買貴了。

那么，隨著房票的逐漸推廣，到底會(huì)給上海樓市帶來(lái)哪些影響？

首先從樓市視角看，房票的推廣對(duì)于市場(chǎng)肯定是巨大的利好，尤其是對(duì)于郊區(qū)新房的去庫(kù)存是巨大的幫助。

大部分的房票金額都在500萬(wàn)以內(nèi)，基本對(duì)應(yīng)的就是之前嚴(yán)重滯銷的外環(huán)外新房產(chǎn)品。

郊區(qū)的房票本身就是是只針對(duì)本區(qū)新房使用，對(duì)區(qū)域的新房有直接帶動(dòng)作用；

市區(qū)的房票類似徐匯發(fā)出的，雖然是全市新房二手都可以用，也的確利好了周邊的老破小成交——

但是只要是其中有一部分考慮新房的朋友，他們的基本選擇范圍也是外環(huán)外的新房，遲早會(huì)轉(zhuǎn)化成為購(gòu)買力。

當(dāng)然，之前房票政策剛推出的時(shí)候，就有很多網(wǎng)友提出一個(gè)疑問：

這明顯是為了幫助郊區(qū)新房去庫(kù)存，對(duì)于郊區(qū)的二手房是毀滅性的打擊，因?yàn)橘?gòu)買力都被抽走了——郊區(qū)的二手市場(chǎng)要更加崩潰了。

客觀來(lái)說(shuō)，這個(gè)說(shuō)法其實(shí)是有道理。

畢竟當(dāng)下相當(dāng)于定向引導(dǎo)了大部分的拆遷購(gòu)買力選擇了在售的新房項(xiàng)目，讓本可能選擇二手房的購(gòu)買力投入了新房的懷抱。

但是這個(gè)其實(shí)是非?！胺慨a(chǎn)”的一個(gè)說(shuō)法——

忽略了房票政策的推廣，對(duì)于上海郊區(qū)城市建設(shè)的巨大幫助：

從中長(zhǎng)期看，房票對(duì)于郊區(qū)城市發(fā)展建設(shè)是利大于弊的，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看也是利好。

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房票的本質(zhì)，是城市發(fā)展理念的變革——

更好的利用城市的每一塊土地資源，提高上海的城市上限。

以前動(dòng)拆遷的模式，是先建設(shè)一大堆品質(zhì)很一般的動(dòng)遷房給動(dòng)遷戶選；

動(dòng)遷戶拿了一些現(xiàn)金、又拿了一些動(dòng)遷房之后，需要幾年時(shí)間的時(shí)間，把這些房子處理掉再去改善買房。

對(duì)于動(dòng)遷戶個(gè)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)鏈路的問題在于：

在動(dòng)遷房上耽誤了大量時(shí)間精力、交易過程損失了中介費(fèi)和稅費(fèi)，才能通過買入新的房產(chǎn)，住上改善用的“好房子”。

而對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，這個(gè)問題更大：

浪費(fèi)了很多非常不錯(cuò)的土地，犧牲了很多板塊的未來(lái)。

土地上的建筑可以塑造區(qū)域的價(jià)值，沒人喜歡動(dòng)遷房扎堆的區(qū)域。

如今上海近郊就有很多不錯(cuò)的片區(qū)，都是當(dāng)年的動(dòng)遷房基地，上限就完全被封死，大家對(duì)于板塊的認(rèn)知就是個(gè)動(dòng)遷基地。

從居住上看，建設(shè)高密度、低品質(zhì)的動(dòng)遷房本身就不符合好房子的理念；

從發(fā)展上看，同樣的土地?zé)o論是建設(shè)商品房、建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設(shè)公園公共配套，對(duì)于區(qū)域發(fā)展來(lái)說(shuō)都能進(jìn)一步抬升區(qū)域價(jià)值，甚至可能會(huì)讓板塊逆襲。

而采用房票制度之后，就解決了這個(gè)問題：

1、對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，不用先處理動(dòng)遷房再改善置換，直接一步到位；

2、對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，也節(jié)省了很多的土地資源，讓土地能創(chuàng)造更大的價(jià)值。

而定向激勵(lì)郊區(qū)新房的去庫(kù)存，本身對(duì)于郊區(qū)城市建設(shè)來(lái)說(shuō)就是必走之路：

因?yàn)?，郊區(qū)建設(shè)新房，人來(lái)了，郊區(qū)才能帶來(lái)發(fā)展；

新房一直卡著不建設(shè)，區(qū)域的發(fā)展受阻，對(duì)于整個(gè)區(qū)域的價(jià)值是重大損傷，原來(lái)的二手房才是真的玩完了。

很多朋友經(jīng)常把這種去庫(kù)存的行為視為洪水猛獸，其實(shí)大可不必。

因?yàn)樵诮裉?，上海大部分郊區(qū)的發(fā)展模式已經(jīng)很難復(fù)制張江的神話，產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在前面；

絕大部分郊區(qū)板塊，產(chǎn)業(yè)引入、城市建設(shè)、人口導(dǎo)入一定大方向上是三位一體的，單身其中唯一能最快走在前面的恐怕就是人口導(dǎo)入——

建設(shè)住宅區(qū)引入居民，再配以相對(duì)應(yīng)的公建配套、商場(chǎng)公園、學(xué)校、醫(yī)院。

先有了人，才有了后面的一切，一切規(guī)劃的落地需要靠新房建設(shè)帶來(lái)人口導(dǎo)入。

因此，從城市發(fā)展視角：

不斷賣地、建新房、導(dǎo)入人口，這個(gè)過程就是郊區(qū)發(fā)展的一個(gè)必選項(xiàng)——

新房滯銷，循環(huán)受阻，人口進(jìn)不來(lái)，配套都難落地，才是郊區(qū)很多板塊的頭號(hào)問題。

刺激郊區(qū)的新房去庫(kù)存，才能讓這個(gè)過程有序進(jìn)行下去，才有可能讓五大新城這些概念落地，讓近郊板塊繼續(xù)攤大餅融入市區(qū)。

而區(qū)域發(fā)展好了，二手房才能站穩(wěn)價(jià)值，長(zhǎng)期看才是真正的“有發(fā)展”。

因此，房票政策，無(wú)論是對(duì)于短期的市場(chǎng)恢復(fù)，還是長(zhǎng)期的城市建設(shè)，都是重大利好。

此外，多說(shuō)一句，讓動(dòng)遷戶定向去買新房沒準(zhǔn)還是個(gè)福利：

萬(wàn)一后續(xù)真的給了新的大招，那到時(shí)候本地居民未必?fù)尩玫叫路苛恕?/p>

當(dāng)然，有動(dòng)遷戶的區(qū)域，當(dāng)下的價(jià)格性價(jià)比是不高的，無(wú)論是新房還是二手。

如果你是普通買家，建議和我們溝通下市場(chǎng)情況，別去跟動(dòng)遷戶搶房，那就純屬踩坑了。