最近，政務(wù)區(qū)的房東們心態(tài)悄悄變了。掛牌量連續(xù)7個(gè)月下滑，但11月卻出現(xiàn)一個(gè)耐人尋味的信號(hào)：成交量收縮，部分房源價(jià)格反而悄悄抬頭。這不只是數(shù)據(jù)波動(dòng)，更是市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。有人選擇離場(chǎng)，有人開始觀望，而敏銳的人已嗅到機(jī)會(huì)的味道。

NO.1|壹

政務(wù)區(qū)二手房：縮量上漲，價(jià)值分化信號(hào)已現(xiàn)

作為合肥樓市的“心臟”，政務(wù)區(qū)的成交數(shù)據(jù)始終是市場(chǎng)情緒的晴雨表。2025年11月，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”甚至“量跌價(jià)升”的獨(dú)特現(xiàn)象，釋放出觸底反彈的明確信號(hào)。

具體來看單個(gè)項(xiàng)目的成交情況

綠地國(guó)際花都藍(lán)蝶苑149平戶型，成交總價(jià):318萬元，成交單價(jià)21329元/㎡。

宋都西湖花苑 128平戶型，成交總價(jià):272萬元，成交單價(jià)21201元/㎡。

信達(dá)水岸茗都133平戶型，成交總價(jià):300萬元，成交單價(jià)22445元/㎡。

樂富強(qiáng)御龍灣143平戶型，成交總價(jià):342萬元，成交單價(jià)23795元/㎡。

置地栢悅公館172平戶型，成交總價(jià):518萬元，成交單價(jià)30032元/㎡。

融僑天駿 164平戶型，成交總價(jià):509萬元，成交單價(jià)31049元/㎡。

需求端的變化同樣值得關(guān)注。政務(wù)區(qū)成交單價(jià)TOP10榜單中，洋房產(chǎn)品（如融僑天駿）單價(jià)突破3.1萬/㎡，成為市場(chǎng)硬通貨。購(gòu)房需求正從“追漲投機(jī)”轉(zhuǎn)向“務(wù)實(shí)求精”，學(xué)區(qū)資源、產(chǎn)品密度、社區(qū)品質(zhì)成為決策關(guān)鍵。政務(wù)區(qū)因土地稀缺、配套成熟，其核心資產(chǎn)的抗跌性正逐步凸顯。

以保利香檳國(guó)際為例，貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，其11月成交量從10月的13套銳減至6套，但成交單價(jià)卻從1.4-1.5萬/㎡區(qū)間回升至1.7-1.8萬/㎡。這種“縮量上漲”表明，經(jīng)過長(zhǎng)期價(jià)格回調(diào)后，房東低價(jià)拋售的意愿明顯減弱，買賣雙方進(jìn)入價(jià)格博弈的僵持階段。與此同時(shí)，部分品質(zhì)或區(qū)位稍遜的小區(qū)（如琥珀五環(huán)城）仍以價(jià)換量，價(jià)格持續(xù)下探。這種分化印證了市場(chǎng)底部的典型特征：劣質(zhì)資產(chǎn)加速出清，而稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值底線已然夯實(shí)。

NO.2|貳

菜單式服務(wù)：中介革命，交易成本重構(gòu)

當(dāng)前市場(chǎng)分化加劇，交易成本已成為買賣雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)中介傭金可能達(dá)上萬元，這對(duì)本就承壓的交易雙方構(gòu)成額外負(fù)擔(dān)。對(duì)此，二手房“菜單式服務(wù)”創(chuàng)新模式應(yīng)運(yùn)而生，它通過將交易流程拆解為標(biāo)準(zhǔn)化模塊，實(shí)現(xiàn)按需付費(fèi)、透明結(jié)算，徹底顛覆了傳統(tǒng)中介的打包收費(fèi)邏輯。

具體而言，菜單式服務(wù)將房源推廣、政策咨詢、實(shí)地帶看等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)設(shè)為免費(fèi)，而合同指導(dǎo)、過戶交割、貸款代辦等核心服務(wù)則明碼標(biāo)價(jià)（如合同審核約1000元、過戶手續(xù)約2000元）。這種模式下，一套無貸款需求的房源總交易成本可控制在3000元以內(nèi)，較傳統(tǒng)模式節(jié)省超70%。更重要的是，它整合了媒體矩陣與阿里資產(chǎn)平臺(tái)等資源，通過全域流量曝光精準(zhǔn)匹配需求，響應(yīng)了中央“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的政策導(dǎo)向，以科技賦能提升行業(yè)效率。

這種變革不僅降低了經(jīng)濟(jì)成本，更標(biāo)志著房產(chǎn)交易從粗放式向精細(xì)化演進(jìn)。買賣雙方可根據(jù)實(shí)際需要靈活選擇服務(wù)，避免為冗余環(huán)節(jié)付費(fèi)，尤其適合急售房東、剛需購(gòu)房者等對(duì)成本敏感群體。菜單式服務(wù)的普及，正是市場(chǎng)走向成熟、回歸服務(wù)本質(zhì)的重要里程碑。

NO.3|叁

結(jié)語

政務(wù)區(qū)的價(jià)格韌性與菜單式服務(wù)的制度創(chuàng)新，共同指向一個(gè)結(jié)論：合肥二手房市場(chǎng)正在政策與市場(chǎng)雙驅(qū)動(dòng)下步入新階段。專家普遍預(yù)測(cè)2026年為樓市轉(zhuǎn)折年，而合肥因產(chǎn)業(yè)動(dòng)能強(qiáng)勁、人口吸附力持續(xù)，復(fù)蘇節(jié)奏或快于全國(guó)。

來源：合肥樓市航拍

對(duì)買家而言，當(dāng)前是篩選核心資產(chǎn)的良機(jī)，需聚焦政務(wù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等稀缺資源；對(duì)賣家而言，需理性看待價(jià)格回調(diào)，善用新政降低交易成本。市場(chǎng)從普漲時(shí)代進(jìn)入價(jià)值時(shí)代，唯有順勢(shì)而為者方能勝出。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

政務(wù)區(qū)“縮量上漲”是市場(chǎng)觸底的明確信號(hào)，反映出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入底部區(qū)間。菜單式服務(wù)的推出，則通過打破信息壁壘降低交易摩擦，有望加速市場(chǎng)出清。第一房智庫(kù)判斷，合肥二手房市場(chǎng)正處于“價(jià)值回歸”與“制度重構(gòu)”的共振拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)2026年上半年將完成筑底。建議買家關(guān)注政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)等核心板塊的品質(zhì)房源，賣家需避免恐慌性拋售，利用新政優(yōu)化交易策略。樓市新周期下，理性決策比追逐短期波動(dòng)更重要。