北京進深 徐迪 12月26日，首農(nóng)御林灣調(diào)規(guī)方案公示一結(jié)束，就通告了公眾反饋意見。

意見1、文件中表示過去是石材外立面，但從圖片看更像真石漆，所以在報規(guī)時，外立面到底是石材還是真石漆，還是說真石漆也歸入石材？

答復意見：過去的方案是石材外立面，不是真石漆，在規(guī)劃存檔的立面圖紙中有明確標注。

意見2、外立面由石材改為玻璃幕墻和鋁板，那么容積率是否改變？

答復意見：本次要調(diào)整的外立面原方案為200mm厚的系統(tǒng)石材幕墻，將石材幕墻調(diào)整為窗墻體系和鋁板幕墻，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2013，未產(chǎn)生面積增加，容積率未改變。

意見3、新版示意圖，323北部的圖片，商業(yè)顯示是酒店，請問這是如何確定的？老版中并沒有顯示業(yè)態(tài)。

答復意見：29-323地塊用地性質(zhì)為F1住宅混合公建用地，北部建設有一棟綜合商業(yè)樓，其中南樓業(yè)態(tài)為酒店，在原報規(guī)中已體現(xiàn)。

項目所在朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路29-324等地塊成交于2017年，由首農(nóng)集團旗下北京東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，推廣案名為“御林灣”。

項目由南區(qū)324與西區(qū)323兩個地塊組成，還規(guī)劃了約2.3萬㎡商業(yè)，共計約1500套房源。

本次公示的總平圖，是在原規(guī)劃審批文件基礎上，對該項目的15棟商品房（南10#-21#住宅樓、西2#-4#住宅樓）和西1#商業(yè)樓東棟的外立面進行調(diào)整，將石材外立面調(diào)整為玻璃和鋁板組合的外立面。

建筑位置、地上建筑規(guī)模、建筑高度、建筑外輪廓均與原審批一致。

總面積約21.49萬㎡，其中住宅面積21.32萬㎡，商業(yè)面積0.17萬㎡。

調(diào)整后的南 10#、13#、16#、18# 為甲戶型，外立面一致；

南 11#、12#、15#、21# 為乙戶型，外立面一致；

南 14#、19#、20# 為丙戶型，外立面一致；

南 17# 為丁戶型；

西 2#-4# 住宅樓外立面一致。

01

項目位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路東、西兩側(cè)，毗鄰京承高速。

從2017年拿地至今，項目經(jīng)歷了動工、停工、復工，規(guī)劃一再調(diào)整，終于要在今年底面世。

從規(guī)劃上來看，御林灣是一個建面約21萬㎡的超級大盤，大概有1500套新房供應。

其中，324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟高層住宅樓，共1485戶，面積段約90-155㎡，一層送院子。

南區(qū)容積率2.2，除了商品房，還包含中直機關(guān)的家屬樓、人才房。

由于居住人群復雜，管理標準不太好統(tǒng)一。開發(fā)商在地上做了柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認為是三個獨立的小區(qū)。

323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟洋房，共76戶，建面約213-220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間。

西區(qū)最大的優(yōu)勢是容積率只有1.3，相對低密。

缺點是緊鄰來廣營北路，噪音影響大。

另外南區(qū)有下沉商業(yè)廣場、主題園景，西區(qū)因為地塊較小，沒有像樣的園林景觀。

02

戶型不方正，得房率80%左右，較現(xiàn)在的“好房子”差距明顯。

90㎡的面積段，現(xiàn)在新房基本都能做到三居兩衛(wèi)。

御林灣只做了兩居一衛(wèi)，且是暗衛(wèi)。

南北不通透，戶型缺角多。

北次臥與廚房夾角，外接設備平臺，采光視野都比較差。

亮點是獨立玄關(guān)+家政間的設計，整體收納空間比較充足。

125㎡三居兩衛(wèi)，南北通透。

北向有設備平臺贈送，南向有轉(zhuǎn)角窗。

但是由于東南缺角，南向只有兩面寬，且客廳面寬只有4米。

入戶區(qū)存在面積浪費，餐廳在公衛(wèi)門口。

155㎡四居，南向三面寬。

這個戶型問題最大。

狹長的客廳+餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比非常小。

四個臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛(wèi)比較吃面積，沒有獨立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛(wèi)帶浴缸，單臺盆設計；公衛(wèi)沒窗戶。

廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺，擴容廚房空間。

但這么一來北邊臥室隱私性就比較差，只能做個書房。

頂配220戶型，動靜分區(qū)的格局，客廳面寬給到6.5米。

南向雙套房設計。主臥終于有了豪宅的小家化設計；

南次臥獨立于其它臥房，可以做長輩房使用，贈送挑空平臺，衛(wèi)生間又是個暗衛(wèi)。

中西雙廚，中廚內(nèi)接家政間+保姆房

03

對比現(xiàn)在的“好房子”，御林灣無論從得房率、戶型設計，還是園林等各方面差距不小，甚至連地鐵都沒有。

產(chǎn)品上不能突破，御林灣在價格上做出了“讓步”。

項目周邊的在售新盤包括望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽府等，當前成交均價在8-9萬/㎡。

置業(yè)顧問表示，“御林灣項目單價6萬 /㎡，西區(qū)洋房價格略高一點，但不超過8萬元/㎡?！?/p>

這個價格對于新盤非常有殺傷性，加上項目基本已是現(xiàn)房形態(tài)，確定性更強。

據(jù)說周邊競品已經(jīng)開始放折扣了，包括車位、裝修包等優(yōu)惠。

綜合下來板塊新房均價預計將被拉低5%左右。

御林灣拿地比較早，成本有優(yōu)勢，但是“馬拉松式”開發(fā)也導致資金成本呈幾何倍增長，低價促銷也是無奈之舉。

另一方面，隔壁同為首農(nóng)開發(fā)的東洲家園，部分二手房掛牌價還不到3萬/㎡。

如果大量新盤低價入市，也會進一步擠壓二手房的定價空間。

04

2017年，東洲房地產(chǎn)以24.958億元拿下御林灣所在地塊。

合同約定開工時間為2017年12月23日，竣工時間為2020年12月23日。

但是在2019年短暫動工后，項目發(fā)生了安全事故，隨后進入漫長的安全整頓與方案調(diào)整期。

直到2023年，項目才傳出實質(zhì)性動工消息。

今年年初，建設方案變更說明顯示，項目將分四期開發(fā)，前兩期為純政策性住房，后兩期包含商品房，全部工程計劃于2026年底竣工。

1月9日，東洲房地產(chǎn)發(fā)了一張大紅喜報，慶祝29-324等地塊項目(西區(qū))喜封金頂。

東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊資本3000萬元。公司由北京市東郊農(nóng)場和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

前者為首農(nóng)集團全資子公司，后者則由三位自然人持股：

張瑾、楊于武、趙錦明分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾，投資有北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資，華唐正融礦業(yè)下轄懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下有北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；

三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。

去年10月，東洲房地產(chǎn)還發(fā)生了人事變動，法人兼董事長韋素玲退出，范學靈接任，他同時也是東郊農(nóng)場的黨委副書記、總經(jīng)理、董事。