今年9月，中海、招商蛇口、徐匯城投、中旅四家國央企以439.5億的超高總價，成功拿下上海徐匯東安地塊。

不久后，項目案名公布，名為安瀾上海。就在這幾天，項目開啟了認(rèn)籌，

首批房源均價高達(dá)約17.88萬/㎡，最貴一套達(dá)上億元。

雖然價格高聳入云，但還是抵擋不了高凈值客群的熱情，211套房源吸引335組客戶認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到159%！

項目在12月26日開盤：套均5000萬，勁銷90.77億！引發(fā)全城關(guān)注。

一邊是安瀾上海的火爆熱銷，另一邊在北京，“安瀾”也有動作。

近日，中海地產(chǎn)在北京發(fā)布其高端產(chǎn)品系“萬方安和”，對應(yīng)萬、方、安、和四大產(chǎn)品線，其“安系”產(chǎn)品最新項目中海安瀾北京也正式對外亮相。

時間倒回到今年3月，在200多輪競拍后，中海以75.02億競得該項目，溢價率27.9%，是北京首宗樓面價突破10萬/㎡的住宅用地，推售均價約16.5萬/㎡。

作為中海北京的重磅項目，中海北京團隊這次肯定也想要憑借安瀾北京，在豪宅市場殺出重圍，助力中海在北京的品牌影響力和市場勢能更上一層樓。

然而，眼看本年度就要過去，北京土拍市場再次殺出黑馬豪宅地塊和重磅房企，關(guān)鍵是這個地塊也是屬于安瀾北京所在的海淀。中海，這次也估計是要棋逢對手了。

01

又一超級地塊誕生

就在12月23日，北京土拍市場迎來一幅超級重磅地塊：

海淀區(qū)上地0702地塊

或許是因為地塊的高總價以及諸多嚴(yán)苛的限制要求 ，比如資格預(yù)審，大體量的商辦自持等，最終只有兩家房企報名，都是北京當(dāng)?shù)氐膰螅?/p>

一家是北京建工地產(chǎn)；另外一家是海開控股。

這次土拍也是比較干脆，僅經(jīng)過3輪競價，最終海開控股以84.56億，綜合樓面價約3.75萬/㎡，溢價率0.4%，拿下該地塊。

而其中備受矚目的是住宅部分，住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬/㎡。

按照這樣的樓板價推算，未來推售的豪宅項目，大概率價格是要超10萬/㎡。

不過，在該地塊的打造上，海開控股也是面臨一定的挑戰(zhàn)，相較于此前備受市場追捧的功德寺雙子地塊，此次海開控股的開發(fā)先天優(yōu)勢并不突出。

首先，從空間規(guī)劃來看，住宅地塊需沿綠地界面布局且限定短板單元，這直接制約了大面寬、通透感強的高端產(chǎn)品設(shè)計；

其次，從地塊結(jié)構(gòu)來看，兩塊住宅用地居然是分散分布，這樣的機構(gòu)導(dǎo)致無法實現(xiàn)園林景觀、公共配套的聯(lián)動打造，不僅會削弱社區(qū)的整體品質(zhì)感，更會增加工程建設(shè)與后期物業(yè)管理的邊際成本，這對房企的精細(xì)化設(shè)計能力提出了極高要求。

第三，23號多功能用地則是整個項目的“核心壓力源”。

3.48萬㎡用地承載13.23萬㎡建面，3.8的容積率與36米的建筑控高，形成了“住宅總建面9.3萬㎡支撐13.23萬㎡商辦配建”的失衡結(jié)構(gòu)——

這種配比在行業(yè)內(nèi)實屬罕見，意味著住宅開發(fā)的利潤空間將被大幅擠壓，企業(yè)必須通過商辦物業(yè)的成功運營實現(xiàn)盈利平衡。

對于企業(yè)而言，這樣的地塊既是挑戰(zhàn)，也是搶占核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資源的重要機遇。

但無論如何，該地塊的成功開發(fā)，最終將取決于企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制、產(chǎn)業(yè)運營三大核心能力的綜合表現(xiàn)。

關(guān)鍵就看接下來，海開控股將如何在地塊上表現(xiàn)了。

02

海開控股的能力

艷姐也去查了一下，海開控股的來頭非同一般。根據(jù)官方信息顯示，海開控股成立于1982年5月，是海淀區(qū)區(qū)屬第一家、也是規(guī)模最大的從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的國有企業(yè)。

海開控股曾于2011年6月加入中關(guān)村發(fā)展集團，海淀區(qū)國資委與中關(guān)村發(fā)展集團共同對該公司實施雙重管理。

一直到2020年12月海開控股進行剝離重組，回歸海淀區(qū)。

早年海開控股曾參與建設(shè)中關(guān)村西區(qū)、知識產(chǎn)權(quán)大廈等地標(biāo)，以及牡丹園、塔院等住宅社區(qū)；近年還涉及智慧園區(qū)、城市更新項目比如中關(guān)村東升科技園二期等。

這些年來，海開控股開始在高端住宅領(lǐng)域發(fā)力，打造了諸多爆款項目：

2021年入市的圓明天頌作為“頌系”開篇之作，以11.5萬/㎡的均價入市并順利交付，奠定高端產(chǎn)品基因；

2023年推出的棲海澐頌，一舉售出839套，斬獲75億元成交額，成為高端改善市場的標(biāo)桿；

今年開盤的頤海澐頌更創(chuàng)下30分鐘售罄606套、狂攬72.5億元的熱銷紀(jì)錄，延續(xù)“頌系”傳奇。

經(jīng)歷多年的發(fā)展，海開控股如今形成了自己的獨特發(fā)展特色和優(yōu)勢：

第一，深耕海淀的區(qū)域優(yōu)勢。

海開控股打造的項目，大多數(shù)都是在海淀區(qū)。常年在海淀的深耕，讓其能精準(zhǔn)把握區(qū)域規(guī)劃脈絡(luò)與人文底蘊，打造與區(qū)域發(fā)展適配的高品質(zhì)作品。

第二，是深耕高端產(chǎn)品線優(yōu)勢。

這些年來，海開控股一直在花很大的精力深耕“頌系”產(chǎn)品線，從建筑美學(xué)設(shè)計、園林景觀營造到精工細(xì)節(jié)把控均精益求精

部分項目更引入“金鑰匙+大總管”高端物業(yè)服務(wù)體系，升級人居體驗，也讓海開控股高端品牌形象在北京當(dāng)?shù)厣钊肴诵摹?/p>

第三，是全鏈條實力與多元協(xié)同能力。

在開發(fā)能力上，海開控股已形成從土地一級開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)銷售、運營管理的全流程閉環(huán)，在保障房、高端住宅及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個領(lǐng)域均有成熟布局；

作為區(qū)屬國企，其具備高效對接區(qū)域規(guī)劃與資源的優(yōu)勢，在承接城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政府任務(wù)中，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)籌兼顧。

雖然發(fā)展勢能比較強勁，但海開控股也面臨一定的挑戰(zhàn)：比如在盈利層面，盡管營收規(guī)模穩(wěn)步增長，但凈利潤率偏低的問題亟待破解；此外過去部分項目曾出現(xiàn)外立面脫落等問題，引發(fā)部分業(yè)主投訴。

但畢竟海開控股有點類似于上海陸家嘴的片區(qū)深耕型房企，整個盤面并不大， 所有的風(fēng)險都是在可控的范圍內(nèi)，就看高管團隊如何制定相關(guān)戰(zhàn)略，讓企業(yè)能夠走得更遠(yuǎn)。

目前海開控股董事長為馬光華，海開控股總經(jīng)理為張秋，兩位高管都比較低調(diào)，鮮少接受第三方媒體采訪。

在今年8月舉辦的海開控股2025年半年工作會上，馬光華指出：

海開控股從2019年戰(zhàn)略啟程期，至2024年戰(zhàn)略騰飛期，始終堅持把發(fā)展重心放在經(jīng)營提質(zhì)，權(quán)益增效上，全面建立自身的業(yè)務(wù)護城河，實現(xiàn)“成熟業(yè)務(wù)發(fā)展更加精壯，成長型業(yè)務(wù)彎道超越”的總體新局面。

張秋也對下半年工作進行了部署，在房地產(chǎn)層面，他提出：

對標(biāo)“四好”社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)推出高品質(zhì)住宅項目，促進地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，助力宜居宜業(yè)城市建設(shè)。

03

中海，遇到對手了？

此次老牌選手海開控股的到來，也是和部分在海淀打造高端盤的實力強勁的房企，形成了一定的競爭態(tài)勢。

就在前幾天，中海在北京舉辦了一場聲勢浩大的發(fā)布會，名為中海全新產(chǎn)品代系全球發(fā)布會。

中海諸多高管都為這場發(fā)布會站臺：

包括中國海外發(fā)展助理總裁付熙嵬、投拓總監(jiān)張欣、設(shè)計管理部總經(jīng)理尤蕊、營銷管理部總經(jīng)理楊智宇、北京公司總經(jīng)理倪健剛等等。

安瀾北京也在這次發(fā)布會上重磅亮相。安系將以“人格化定位”為原點，從特定客群的理想生活形態(tài)出發(fā)進行深度定制。

安瀾北京將從皇家園囿規(guī)制美學(xué)中汲取靈感，以國際化視野進行當(dāng)代轉(zhuǎn)譯，實現(xiàn)東方智慧與全球設(shè)計的深度融合，為全球高端客群提供高品質(zhì)棲居選擇。

實際上，安瀾上海項目已經(jīng)成為今年上海乃至全國豪宅市場的爆款項目之一，如今安瀾北京的亮相和即將入市，也已經(jīng)吊足了大家的胃口。

也不得不承認(rèn)，此次安瀾北京和海開控股拿下的地塊，還是存在著一定的微妙競爭關(guān)系：

由于地塊地理位置相近，均位于海淀新房供應(yīng)密集區(qū)，會共同爭奪關(guān)注海淀高端改善市場的客戶注意力；

從價格上來看，安瀾北京項目整體推售均價約16.55萬/㎡，總價要數(shù)千萬，而海開項目市場預(yù)期單價約11.5萬/㎡，相對來說總價較低。

海開項目預(yù)計主打中等面積段、高性價比的學(xué)區(qū)房；而安瀾北京是大面積段、高總價的頂級奢侈品。兩者目標(biāo)客群在支付能力和購房訴求上區(qū)別較大。

兩者存在基于地理鄰近性的間接競爭，但因產(chǎn)品定位和總價段差異巨大，并非直接競品。

但畢竟兩者都是在海淀區(qū)，也都是近期的新項目，屆時相關(guān)的銷售業(yè)績也肯定不免被拿來做對比。

而海開控股因為較低的價格，以及學(xué)區(qū)等優(yōu)勢，可能在銷售上會更加好賣。

而此前華潤臻澐、建發(fā)海晏、和樾望雲(yún)都是位于海淀區(qū)的豪宅新房，也已經(jīng)消耗量一波高凈值客戶群體。

而價格更高的安瀾北京，將如何出牌才能征服剩下的高凈值客戶，對于北京公司總經(jīng)理倪健剛以及北京營銷總王野來說，可能是要好好思考的課題。

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主編：張艷

責(zé)編：marl

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