今年以來(lái)，上海樓市涌現(xiàn)出不少“老盤(pán)新賣(mài)”的住宅項(xiàng)目。

有些老項(xiàng)目在沉寂許久后，又像變魔術(shù)般推出了新房源。

很多不明真相的購(gòu)房者誤以為是新樓盤(pán)，殊不知只是“老瓶裝新酒”的回爐再造。

在這股浪潮中，最具爭(zhēng)議的莫過(guò)于浦東三林濱江的佰雋廷 。

在講究品牌溢價(jià)的2000萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)極其反常：案名不帶集團(tuán)前綴，仿佛在刻意隱去自己的“出身”。

今天，總爺就帶大家揭開(kāi)面紗，聊聊這個(gè)項(xiàng)目背后的真相。

01

看得見(jiàn)的價(jià)值：成熟配套和高配裝標(biāo)

佰雋廷坐落于浦東三林濱江板塊，總爺實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)，它和中企云萃森林共用售樓處。

進(jìn)一步了解才知道，佰雋廷并不是新地塊，而是中企云萃森林西區(qū)的兩幢“樓王”產(chǎn)品。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，這兩棟樓早在2023年就已取證，但當(dāng)時(shí)并未推向市場(chǎng)，直到2025年才在改名后推出。

開(kāi)發(fā)商之所以煞費(fèi)苦心改名，據(jù)說(shuō)正是為了突出這兩棟樓更高端的產(chǎn)品線和定位。

單看項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件和產(chǎn)品配置，佰雋廷的確具備一些硬性優(yōu)勢(shì)。

首先，配套確實(shí)是硬通貨

佰雋廷緊鄰前灘，這意味著它不僅能近距離享受前灘現(xiàn)成配套，如前灘太古里、東方體育中心等，同時(shí)又保有濱江靜謐。

與很多依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃的概念板塊不同，佰雋廷周邊是醇熟的生活區(qū)，地鐵三軌交，教育和醫(yī)療資源也已齊備。

無(wú)論是生活便利度還是未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，都是很多板塊無(wú)法比擬的。

其次，是稀缺的樓王視野

項(xiàng)目主力產(chǎn)品為建面約177-179㎡的大戶型住宅，精準(zhǔn)切中高凈值人群的改善需求。

目前在售的兩幢25層的高層，相較周邊12-14層的小高層，擁有更好的景觀視野和通風(fēng)采光。

未來(lái)，中高層業(yè)主可以俯瞰整個(gè)三林濱江的生態(tài)綠道，甚至遠(yuǎn)眺前灘的繁華，稀缺性極強(qiáng)。

最重要的是，它給出了當(dāng)下最難得的確定性

佰雋廷已經(jīng)處于準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，相比期房，能讓購(gòu)房者更直觀地看到房屋質(zhì)量、樓間距和社區(qū)實(shí)景，極大降低了交付風(fēng)險(xiǎn)和等待成本。

在裝標(biāo)上，佰雋廷同樣不遺余力，配備了嘉格納六件套。

在裝修方面，還提供了部分定制化選項(xiàng)，力求打造高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。

整體來(lái)看，在上海2000萬(wàn)級(jí)總價(jià)段中，佰雋廷的硬件配置確實(shí)比較“能打”，這種“準(zhǔn)現(xiàn)房+高裝標(biāo)”的組合，對(duì)于追求即刻改善的家庭來(lái)說(shuō)極具吸引力。

02

看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)品代差背后的隱憂

不過(guò)，盡管擁有優(yōu)越的區(qū)位和高規(guī)格的裝標(biāo)，佰雋廷同樣存在著不容忽視的硬傷。

而這些被精美包裝所掩蓋的瑕疵，往往才是決定買(mǎi)家未來(lái)生活質(zhì)量的關(guān)鍵。

一方面，是嚴(yán)重的產(chǎn)品代際差

這兩年，上海市場(chǎng)產(chǎn)品力飛速迭代，作為幾年前報(bào)建的產(chǎn)品，佰雋廷與最新產(chǎn)品相比，顯得有些“過(guò)時(shí)”。

比如外立面，現(xiàn)在不少千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品都采用鋁板和玻璃幕墻，但佰雋廷還是大面積真石漆，質(zhì)感上略顯單薄。

項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，也保留著“舊時(shí)代”的痕跡。比如窗墻比較低，這直接影響了采光和視野，客廳難以實(shí)現(xiàn)當(dāng)前市場(chǎng)上流行的通透橫廳效果。

與此同時(shí)，大多數(shù)飄窗結(jié)構(gòu)固定，無(wú)法拆除或改造，也限制了空間的靈活度。

另一方面，是存疑的品質(zhì)兌現(xiàn)力

今年初，中企云萃森林已經(jīng)完成交付，但實(shí)際居住體驗(yàn)一言難盡。

根據(jù)新聞綜合頻道報(bào)道，小區(qū)水壓低到離譜，洗臉盆的水流量只有0.075升/秒，遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的0.15升/秒。

有業(yè)主反饋，如果家里兩處同時(shí)用水，就無(wú)法正常洗澡。哪怕自費(fèi)買(mǎi)了增壓泵，依舊收效甚微。

業(yè)主們多次與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商溝通，但雙方互相推諉，最終竟給出“超低能耗樓盤(pán)水流就是這樣”的理由來(lái)搪塞。

不僅如此，據(jù)說(shuō)小區(qū)信號(hào)更是差到極點(diǎn)，業(yè)主自嘲住進(jìn)了“防空洞”，一進(jìn)家門(mén)就“人間蒸發(fā)”。

電信師傅上門(mén)檢測(cè)，測(cè)試機(jī)甚至因?yàn)橥耆珱](méi)信號(hào)而無(wú)法工作。記者在調(diào)研時(shí)，也因?yàn)樾盘?hào)差，不得不在小區(qū)大門(mén)口連線直播。

雖然開(kāi)發(fā)商在8月時(shí)發(fā)布了“關(guān)于安裝5G信號(hào)覆蓋征詢的公告”，但推進(jìn)緩慢。

其實(shí)在交付之前，中企云萃森林業(yè)主就經(jīng)歷過(guò)多次博弈。項(xiàng)目北側(cè)僅約66米處，規(guī)劃了一座公廁。

公廁建設(shè)許可是2022年11月18日下發(fā)的，中華企業(yè)在2023年開(kāi)盤(pán)時(shí)隱瞞了這一不利因素。無(wú)奈之下，業(yè)主只能自嘲為“廁景房”。

更讓人驚嘆的是，在樓市整體承壓的背景下，佰雋廷卻玩起了“逆市漲價(jià)”。

佰雋廷最近推出的這兩幢樓，先后發(fā)布過(guò)兩次“一房一價(jià)表”，且同一套房源的價(jià)格竟然不一樣。

2023年，這73套房源備案平均單價(jià)為117329元/㎡，總貨值約15.25億元；新備案平均單價(jià)升至119676元/㎡，總貨值達(dá)15.56億元。

兩年時(shí)間，單價(jià)上漲超2000元/㎡，貨值增加了超3000萬(wàn)。

就拿258弄27號(hào)1201室176.78㎡的戶型來(lái)說(shuō)來(lái)說(shuō)，2023年單價(jià)約11.18萬(wàn)/㎡，總價(jià)1976.91萬(wàn)；2025年，單價(jià)漲到了約11.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)超2016萬(wàn)。

在上海新房市場(chǎng)，同一套房賣(mài)出兩個(gè)價(jià)格的操作非常罕見(jiàn)，這又給項(xiàng)目蒙上了一層迷霧。

03

5年換5位總經(jīng)理，陷入口碑塌陷的泥潭

佰雋廷背后的中華企業(yè)，擁有71年歷史。

成立于1954年的它，是上海第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，也是第一家發(fā)起成立全國(guó)房地產(chǎn)股份制上市公司，曾是上海地產(chǎn)界神一般的存在。

在上世紀(jì)80年代，中華企業(yè)手握外灘上海浦東發(fā)展銀行、外灘和平飯店、上海展覽館等世界級(jí)地標(biāo)的承建與管理權(quán)。90年代，它又成為第一家建造和出售首批僑匯住宅房地產(chǎn)者。

早在1993年，中華企業(yè)就改制為股份有限公司，并在A股市場(chǎng)成功上市。

然而近些年，中華企業(yè)的表現(xiàn)卻令人唏噓。在上海開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目都爆發(fā)了嚴(yán)重的交付質(zhì)量問(wèn)題，幾乎無(wú)一幸免。

從中企光華雅境的漏水風(fēng)波，到中企云萃江灣的外墻開(kāi)裂、地板空鼓，再到中企云萃森林的水壓事件，信任被嚴(yán)重透支。

很多人好奇，為什么一個(gè)曾經(jīng)的地標(biāo)締造者，如今卻頻繁翻車？

這或許要從中華企業(yè)內(nèi)部動(dòng)蕩的管理層說(shuō)起。

2018年，中華企業(yè)引入華潤(rùn)置地和平安作為戰(zhàn)投。同年7月，華潤(rùn)置地華北大區(qū)副總經(jīng)理凌曉潔被聘任為中華企業(yè)總經(jīng)理。

兩年后，凌曉潔辭任，原中華企業(yè)黨委副書(shū)記董鴻接任。結(jié)果不到一年，董鴻又提出辭任。

第三任總經(jīng)理，是原上海地產(chǎn)龍陽(yáng)置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)王政，從2021年1月到2022年2月，他的任職時(shí)間為一年零一個(gè)月。

再之后，由上海地產(chǎn)的馮曉明接任。然而從2024年8月開(kāi)始，馮曉明便沒(méi)有再出現(xiàn)在中華企業(yè)的公開(kāi)報(bào)道中。

今年以來(lái)，段石磊擔(dān)任中華企業(yè)的總經(jīng)理。段石磊1985年1月出生，曾擔(dān)任龍陽(yáng)置業(yè)投資運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理，上海地產(chǎn)戰(zhàn)略投資部副總經(jīng)理、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部副總經(jīng)理。

從2020年到2025年，中華企業(yè)5年換了5位總經(jīng)理，高管流動(dòng)率比很多民企還高。政策不連續(xù)，管理碎片化，最終導(dǎo)致它在口碑塌陷的泥潭里打轉(zhuǎn)。

過(guò)去3年，中華企業(yè)也沒(méi)有拿地。直到今年9月，它才和民企新貴宸嘉牽手，以聯(lián)合體的形式拿下了東安新村127b-23地塊。

不過(guò)，項(xiàng)目案名定為“嘉佰道·上?！?/strong>。不細(xì)究的話，很難看出與中華企業(yè)的關(guān)系。

在9月的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，段石磊明確提出，將緊抓推盤(pán)節(jié)奏和現(xiàn)房去化，確?，F(xiàn)金流回籠，并通過(guò)完善管控體系、提升交付標(biāo)準(zhǔn)化，保障項(xiàng)目質(zhì)量。

佰雋廷的推出，正是段石磊“現(xiàn)房去化”政策的落地。但購(gòu)房者是否買(mǎi)賬，還不得而知。

作為中華企業(yè)2025年的重點(diǎn)項(xiàng)目，佰雋廷既承載著重塑高端形象的野心，也背負(fù)著沉重的歷史包袱。

在試圖匿名賣(mài)房的背后，是這家老牌國(guó)企在品質(zhì)、信譽(yù)與市場(chǎng)認(rèn)可度之間進(jìn)行的艱難平衡。

總之，佰雋廷占據(jù)了優(yōu)越地理位置，但其“老盤(pán)新賣(mài)”出身、過(guò)時(shí)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、備受質(zhì)疑的漲價(jià)行為，以及開(kāi)發(fā)商中華企業(yè)崩塌的口碑，都構(gòu)成了巨大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。

能否通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)口碑逆轉(zhuǎn)，將是這家老牌房企的關(guān)鍵一役。

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