稀缺豪宅的含金量，還在上升！

行業(yè)洗牌進(jìn)行時(shí)，南京樓市的兩極分化顯著。與部分價(jià)格仍在下探的剛需、普通改善二手房比，南京一批千萬級(jí)次新豪宅走出獨(dú)立行情。比如：

一批老牌別墅如鐘山美廬、漣城、羅托魯拉小鎮(zhèn)、百家湖花園別墅等，生猛成交。其中，羅托魯拉小鎮(zhèn)一套322㎡別墅，創(chuàng)下小區(qū)次新房成交總價(jià)、單價(jià)新高；

位于核心地段的中航金城1號(hào)、中海鳳凰熙岸、金鼎灣今朝天下等，次新房成交價(jià)十分堅(jiān)挺。

宏觀視角里，這些次新豪宅有著共性，這體現(xiàn)在兩個(gè)維度：

第一，成交戶型大“室”所趨，且不乏稀缺的別墅、大平層；

第二，與同小區(qū)常規(guī)主力戶型相比，成交單價(jià)往往更高。

基于鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)，銳評(píng)君統(tǒng)計(jì)了今年南京千萬級(jí)次新豪宅的成交情況，詳情，接著往下看。

01

先看近期的成交行情。

截至12月10日，今年四季度，南京千萬級(jí)次新房共成交了19套（僅為鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)）。板塊分布來看，河西成交最多，城中和江寧緊隨其后。

銳評(píng)君選取了幾個(gè)非常具備代表性的案例，展開說說。

中航金城1號(hào)——主城中心地段的價(jià)值被充分認(rèn)可

南京主城中心地段的次新小區(qū)，究竟有多抗跌？這一點(diǎn)，中航金城1號(hào)有絕對(duì)發(fā)言權(quán)。

樓市深度調(diào)整時(shí)期，河西、大校場(chǎng)也難免“跌跌不休”，中航金城1號(hào)的大戶型卻堅(jiān)挺在單價(jià)6萬+陣營。

11月21日，小區(qū)一套184㎡四房以1280萬總價(jià)成交，單價(jià)逼近7萬/㎡。

拉開小區(qū)近期成交清單，約184㎡大平層的成交單價(jià)，要遠(yuǎn)高于143㎡、90㎡戶型，最高價(jià)差約1.5萬/㎡。

從根本上來說，主城的硬核地段、集中的高端配套、濃郁的文脈底蘊(yùn)等，為中航金城1號(hào)構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)底盤。

羅托魯拉小鎮(zhèn)——無懼于樓市行情、地段配套等因素，稀缺別墅具備穿越周期的底氣

在最近成交的千萬級(jí)次新豪宅里，羅托魯拉小鎮(zhèn)的地段、配套等外部硬件，都談不上特別出色。

小區(qū)位于江寧九龍湖、科學(xué)園的中間地段，離地鐵站不算近，附近僅有恒豐大廈和社區(qū)底商等為數(shù)不多的配套。

戶型設(shè)計(jì)上，羅托魯拉小鎮(zhèn)高層以99-185㎡為主力，次新房成交單價(jià)多集中在1.4-2.2萬/㎡。但容積率低至0.5左右、格外稀缺的別墅，要貴上很多。

今年四季度，小區(qū)成交了多套別墅。

其中，11月11日成交的322㎡別墅，一層帶車庫，餐廳、客廳、花園等分布在二層，三層為多間套房。掛牌17天就以總價(jià)1460萬成交，單價(jià)超4.5萬/㎡，這也創(chuàng)下小區(qū)次新房成交總價(jià)、單價(jià)新高。

多說一句，將同面積段戶型的成交數(shù)據(jù)拉出來，今年以來羅托魯拉小鎮(zhèn)超300㎡別墅還挺搶手，價(jià)格水漲船高不說，最快的僅用1天就光速成交，低密別墅的流通性超乎想象。

漣城——河西中部稀缺低密聯(lián)排，抗跌能力很強(qiáng)

河西中，距離金隅紫京府不遠(yuǎn)的漣城，是河西中的初代改善豪宅之一，共分為三期開發(fā)。

一期由2棟高層住宅+5棟4層聯(lián)排別墅組成，二期由3棟33層高層+10棟4層聯(lián)排組成，三期則是13棟純聯(lián)排別墅住區(qū)。

今年四季度，漣城一期、二期均有聯(lián)排別墅成交。

其中，二期一套近330㎡的聯(lián)排，為地下一層、地上五層的設(shè)計(jì)，一層的花園、挑空客廳，五層的陽光房和露臺(tái)等，格外吸睛。掛牌71天后，以1270萬總價(jià)成交，單價(jià)超3.8萬/㎡。

相比之下，這套別墅的單價(jià)，較近期小區(qū)的高層戶型高出超萬元/平，稀缺產(chǎn)品的溢價(jià)能力彰顯。

拉長時(shí)間維度，漣城二期這款聯(lián)排戶型，兩年前的總價(jià)約1300萬。

今年以來，同款戶型成交了多套，總價(jià)基本能穩(wěn)定在1200萬以上，抗跌能力，與周邊住區(qū)的常規(guī)戶型形成鮮明對(duì)比。

海德衛(wèi)城——龍江稀缺復(fù)式

11月上旬，鼓樓龍江的海德衛(wèi)城，一套約240㎡的復(fù)式，掛牌僅6天，就以1008萬總價(jià)成交。

同樣“生猛”的，還有超4.2萬/㎡的成交單價(jià)。畢竟，今年下半年，小區(qū)普通高層的成交單價(jià)也就在3-3.3萬/㎡左右。

交付已有18年時(shí)間，海德衛(wèi)城并不新，為什么能出現(xiàn)千萬級(jí)房源？

銳評(píng)君認(rèn)為，原因不外乎三點(diǎn)：

1、幾近嚴(yán)苛的賣地節(jié)奏下，龍江的改善新房選項(xiàng)并不多，新盤金基瓏樾府、北谷翰文府本身的供應(yīng)量也有限；

2、海德衛(wèi)城位于鼓樓龍江還不錯(cuò)的地段，高樓層可瞰江，周邊龍江站、寶船小學(xué)、新城市廣場(chǎng)等配套一應(yīng)俱全；

3、這套千萬級(jí)二手房為復(fù)式設(shè)計(jì)，一層帶大花園，二層有露臺(tái)，臥室、餐客廳等功能區(qū)齊全，滿足進(jìn)階改善對(duì)居住空間的所有想象。

02

將時(shí)間拉長到2025全年，鏈家平臺(tái)上超千萬成交的二手房，超過110套。板塊分布上，河西以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，江寧次之。

在河西，又貴又好賣的，是蘇寧檀悅和海玥名都。

今年全年，蘇寧檀悅通過鏈家平臺(tái)成交了9套千萬級(jí)房源，面積193-245㎡不等，最高總價(jià)1352萬，最高單價(jià)約5.5萬/㎡；海玥名都，成交了8套千萬級(jí)房源，最高成交單價(jià)超6.3萬/㎡。

值得一提的是，今年華新城璟園的千萬級(jí)次新房雖然不多，但6月初以1212萬成交的167㎡戶型，成交單價(jià)超7.2萬/㎡，是今年河西千萬級(jí)次新房里單價(jià)天花板。

江寧的千萬級(jí)次新房，羅托魯拉小鎮(zhèn)、景楓你山活躍度很高。

此外，三山板塊的山水華門、瑪斯蘭德、復(fù)地朗香，百家湖的百家湖花園別墅，九龍湖的九龍湖別墅等，也都有成交。

它們的共同點(diǎn)，都是超低密度的稀缺別墅。

再說說鼓樓。

今年，鼓樓的千萬級(jí)次新房成交不到10套，中海鳳凰熙岸二期和三期，加起來成交了4套，十分優(yōu)秀。

具體來看，三期一共成交3套，單價(jià)最高的，是今年2月成交的147㎡戶型，逼近7萬/㎡。

總價(jià)最高的，則是今年5月成交的195㎡復(fù)式，總價(jià)高達(dá)1278萬，近6.6萬/㎡的單價(jià)也很堅(jiān)挺。

二期，則在今年2月成交了一套191㎡大平層，總價(jià)1110萬，單價(jià)超5.8萬/㎡。

最晚一批房源于2015年4月交付，中海鳳凰熙岸的房齡還算新。在當(dāng)時(shí)，小區(qū)一期的一棟純復(fù)式頂豪，受到了南京富豪的青睞，這款稀缺戶型至今都鮮有二手掛牌。

得益于鼓樓核心地段，芳草園小學(xué)鳳凰校區(qū)+29中致遠(yuǎn)中學(xué)的頂級(jí)學(xué)區(qū)配置，整體能打的品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，中海鳳凰熙岸的二手房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，拿三期舉例，今年的成交單價(jià)基本穩(wěn)定在5.5萬/㎡以上，最高單價(jià)逼近7萬/㎡。

目光切換到城東。這一年，仙林、馬群的棲園、仙鶴山莊、鐘山美廬等老牌別墅都有千萬級(jí)房源成交。

此外，前幾年引領(lǐng)板塊新房市場(chǎng)的高科紫微堂、高科榮境，也在次新房市場(chǎng)走出獨(dú)立行情。

03

毋庸置疑，當(dāng)下，核心地段的稀缺大平層，以及超低密度的別墅，是南京千萬級(jí)次新房市場(chǎng)中最為典型、堅(jiān)挺的資產(chǎn)。它們的護(hù)城河，主要有兩點(diǎn)：

第一，極致的資源占有。

如何理解？以城中、鼓樓、河西等為例，這是南京的熱門核心地段，資源的密集程度、能級(jí)等，遙遙領(lǐng)先。

尤其是龍江、城中等主城核心區(qū)，土地開發(fā)已近飽和，被全維度城市資源環(huán)伺的優(yōu)質(zhì)次新房，往往能斷層式引領(lǐng)。

第二，稀缺的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

這兩年，河西的四代宅、大平層供應(yīng)豐富，吸納了相當(dāng)可觀的改善購買力，次新房市場(chǎng)因此經(jīng)歷了一波深度調(diào)整。

相比之下，南京的一些老牌別墅，以自然資源+土地價(jià)值的雙重優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)穩(wěn)穿越周期。

以紫金山、江寧三山等為代表的墅區(qū)，憑借稀缺的墅類產(chǎn)品和純粹的高端圈層，聚集起南京的“老錢”。

多說一句，很長時(shí)間里，由于限墅令的緣故，這些別墅幾乎是絕版的、不可復(fù)制的，稀缺程度也不言而喻。

但現(xiàn)在，低密地塊在南京核心地段迅速開花，河西鳳起潮鳴約325-499㎡的3層低密大宅、瑞璽約400-510㎡3層洋樓，或許能以確定性+稀缺性+極致圈層等的疊加，成為這些老牌別墅的升維替換選項(xiàng)。

2025全年，房地產(chǎn)行業(yè)仍在探底的過程中，擁抱確定性、獲得穿越周期的底牌，核心板塊、稀缺產(chǎn)品仍是優(yōu)選。