當(dāng)96億美元境外債實(shí)現(xiàn)“清零”的融創(chuàng)與卸下1470億債務(wù)的金科相繼走出債務(wù)泥沼，2025年房企化債進(jìn)程中的兩個(gè)關(guān)鍵樣本，既勾勒出1.2萬億化債規(guī)模的行業(yè)圖景，也引發(fā)了關(guān)于“債務(wù)出清”與“可持續(xù)經(jīng)營”的深層討論。

從“拖時(shí)間”到“真減負(fù)”：21家房企1.2萬億化債的轉(zhuǎn)向

年底的房地產(chǎn)圈，兩件大事格外顯眼。一邊是融創(chuàng)，成了大型房企里第一個(gè)把境外債基本清干凈的；另一邊是金科，用司法重整的方式搞定了1470億債務(wù)，創(chuàng)下行業(yè)最大規(guī)模重整紀(jì)錄，正式以“新金科”的身份重新出發(fā)。這倆案例落地，不只是兩家公司自己熬出了頭，更能看出一個(gè)趨勢：2025年房企化債，早就不是以前“先展期、再慢慢想辦法”的拖字訣了，而是實(shí)打?qū)嵉摹跋鳒p債務(wù)”。

有組數(shù)據(jù)可以直觀感受這波化債力度：截至2025年12月，已經(jīng)有21家出險(xiǎn)房企搞定了債務(wù)重組或重整，總共化解了1.2萬億債務(wù)，涉及的總負(fù)債規(guī)模差不多有2萬億。這組數(shù)字背后，是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解在加速，更核心的變化是化債思路的轉(zhuǎn)變——以前是“以時(shí)間換空間”，現(xiàn)在是“直接砍負(fù)債”，力度完全不一樣。

融創(chuàng)的市場化闖關(guān)：96億美金境外債清零，全靠“債轉(zhuǎn)股”？

融創(chuàng)清掉這96億美金境外債，可不是一帆風(fēng)順，前后折騰了兩輪重組。2023年第一次重組，走的是“化債+展期”的老路，搞了新票據(jù)、可轉(zhuǎn)債這些工具，但那會(huì)兒行業(yè)行情不好，房子賣不動(dòng)，債務(wù)壓力根本沒徹底解決。直到2025年4月，融創(chuàng)換了個(gè)思路，搞起了全額債轉(zhuǎn)股，還創(chuàng)新設(shè)了兩種不同轉(zhuǎn)股價(jià)的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，順帶穩(wěn)住了股權(quán)和核心團(tuán)隊(duì)，成了行業(yè)里第一個(gè)敢這么干的大型房企。這個(gè)方案最終得到了98.5%債權(quán)人的支持，涉及債務(wù)金額的支持率也有94.5%，拿到香港高等法院批準(zhǔn)后，12月23日正式生效，96億美金境外債徹底清零，算下來整體償債壓力能減少近600億。另外，還有8.58億港元的剩余貸款沒納入重組，融創(chuàng)也通過展期+配發(fā)新股的方式搞定了，算是把債務(wù)問題徹底閉環(huán)了。

金科的司法重整：1470億債、8400個(gè)債權(quán)人，還順便保了交樓

和融創(chuàng)靠市場化協(xié)商搞重組不一樣，金科走的是司法重整的路子。這案子規(guī)模大得嚇人：1470億債務(wù)，涉及8400家債權(quán)人，不只是房地產(chǎn)行業(yè)最大的重整案，在重慶也是紀(jì)錄級別的。折騰了兩年半，最終定下了“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的清償方案，26.28億重整投資款全部到賬，破產(chǎn)費(fèi)用、職工工資這些該給的錢都落實(shí)了，52.94億股轉(zhuǎn)增股票也劃轉(zhuǎn)完畢，相關(guān)的信托和資產(chǎn)管理協(xié)議也生效了。值得一提的是，重整的錢里有一部分專門用來保交樓，2025年1到11月，金科已經(jīng)交付了1.43萬套房子和商業(yè)項(xiàng)目，面積有220萬平方米，算是在化解債務(wù)的同時(shí)，也解決了民生問題。

不管是融創(chuàng)的市場化路徑，還是金科的司法重整，能成事兒都離不開多方配合。金科重整有地方政府牽頭，成立了專項(xiàng)專班，聯(lián)動(dòng)法院、監(jiān)管部門一起推進(jìn)；融創(chuàng)則是靠和債權(quán)人慢慢談，爭取到了大多數(shù)人的支持。從行業(yè)整體來看，2025年化債的核心就是“真削債”，已經(jīng)搞定重組的房企里，境外債削債比例大多超過50%，龍光甚至達(dá)到了70%，融創(chuàng)境外債直接全清，境內(nèi)債重組也能削掉近70%的公開債，這對改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表來說，作用很明顯。

債務(wù)清完就安全了？融創(chuàng)338億銷售額背后，仍在虧損

千萬別覺得債務(wù)清完，房企就高枕無憂了。能不能持續(xù)經(jīng)營，才是真正的考驗(yàn)。先看業(yè)績：融創(chuàng)2025年前11個(gè)月賣了338.9億房子，上半年收入還同比減少了41.7%，至今還在虧損；金科更麻煩，連續(xù)三年扣非凈利潤都是負(fù)的，期末凈資產(chǎn)也為負(fù)，就算申請撤銷了重整相關(guān)的退市風(fēng)險(xiǎn)警示，也可能因?yàn)槌掷m(xù)經(jīng)營能力不行，再被掛上其他風(fēng)險(xiǎn)警示。所以現(xiàn)在出險(xiǎn)房企都在往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，融創(chuàng)、金科也不例外，打算聚焦代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理這些領(lǐng)域——不用投太多錢，靠現(xiàn)有的產(chǎn)品力、團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，慢慢恢復(fù)“造血”能力。其中金科還想走“科技驅(qū)動(dòng)”的路子，規(guī)劃了投資管理、開發(fā)服務(wù)等四大業(yè)務(wù)板塊，想在科技賦能的不動(dòng)產(chǎn)賽道里找新機(jī)會(huì)。

1.2萬億化債規(guī)模，看著是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的階段性勝利，其實(shí)也是房企轉(zhuǎn)型的新起點(diǎn)。融創(chuàng)的“清零”和金科的“重生”，給其他出險(xiǎn)房企提供了兩種不同的參考路徑，但債務(wù)卸下來之后，怎么重建經(jīng)營、怎么轉(zhuǎn)型成功，還需要時(shí)間來檢驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)要想真正健康發(fā)展，最終還是要回到和市場需求匹配、符合行業(yè)規(guī)律的軌道上——這既需要房企自己找準(zhǔn)方向發(fā)力，也離不開市場環(huán)境的慢慢優(yōu)化。

（信息參考來源：融創(chuàng)中國公告、金科股份公告、新京報(bào)、樂居財(cái)經(jīng)、財(cái)聯(lián)社及過往公開新聞報(bào)道）