越南河內(nèi)（Hà N?i）及部分鄰近區(qū)域預(yù)計(jì)從明年起將迎來(lái)數(shù)萬(wàn)套新公寓，但專(zhuān)家擔(dān)憂(yōu)由于價(jià)格高企，市場(chǎng)難以消化。

過(guò)去幾個(gè)月，位于興安?。℉?ng Yên）文江縣（V?n Giang）的一個(gè)7塔樓綜合體項(xiàng)目已接受客戶(hù)對(duì)2000多套公寓的預(yù)訂，試探性售價(jià)約為每平方米6000萬(wàn)越南盾。這批房源僅占該項(xiàng)目可售公寓總供應(yīng)量（約1.2萬(wàn)套）的16%以上。

在首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商給出的售價(jià)較試探價(jià)格每平方米提高了1000-1500萬(wàn)越南盾?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)一套38平方米的一居室公寓（含增值稅，不含維修費(fèi)）需支付25億越南盾起。對(duì)于兩居室公寓，售價(jià)可能超過(guò)34億越南盾。

該項(xiàng)目以及Ocean Park 2和3號(hào)超級(jí)都市區(qū)（毗鄰河內(nèi)-海防高速公路）內(nèi)的各分區(qū)，預(yù)計(jì)將為首都東部區(qū)域提供數(shù)萬(wàn)套住宅。11月中旬，MIK集團(tuán)也宣布計(jì)劃在該區(qū)域開(kāi)發(fā)70棟公寓樓，提供3.5萬(wàn)套公寓。

無(wú)獨(dú)有偶，另一家高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將在河內(nèi)東部的兩個(gè)超級(jí)都市區(qū)建設(shè)34棟公寓樓。其中，15棟可能于明年啟動(dòng)并于2027年交付。該項(xiàng)目總供應(yīng)量也可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)套。

根據(jù)由Techcombank和Masterise支持的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究單位One Housing的預(yù)測(cè)，河內(nèi)可能在2026年迎來(lái)3.5萬(wàn)套新公寓。然而，所有產(chǎn)品均屬于高端、豪華細(xì)分市場(chǎng)，且主要來(lái)自Masterise Homes、Sunshine、MIK等大型開(kāi)發(fā)商。

房地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE則表示，約有1.11萬(wàn)套新公寓將在第四季度涌入河內(nèi)市場(chǎng)，使得2025年全年新供應(yīng)量超過(guò)3.23萬(wàn)套。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)未來(lái)兩年，首都每年可能迎來(lái)超過(guò)3.3萬(wàn)套新公寓。

供應(yīng)的充沛得益于開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)速度也在加快。許多項(xiàng)目在獲得銷(xiāo)售許可證后立即推向市場(chǎng)，而非等到建設(shè)接近完工的階段。CBRE指出：“客戶(hù)預(yù)付的款項(xiàng)有助于企業(yè)改善現(xiàn)金流，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金以開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。”

另一家房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Savills認(rèn)為，市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力之一是一系列商業(yè)項(xiàng)目在法律程序上的障礙被清除。此外，“社會(huì)化住房”浪潮正在加速，而舊公寓改造活動(dòng)也開(kāi)始啟動(dòng)。

盡管如此，許多專(zhuān)家警告可能出現(xiàn)“供應(yīng)過(guò)?！本置?，因?yàn)榇蟛糠中鹿?yīng)屬于高端、豪華細(xì)分市場(chǎng)。供應(yīng)量正逐步回歸2015-2019年高峰時(shí)期每年3.3萬(wàn)-3.7萬(wàn)套的水平。然而，CBRE數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，河內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)公寓平均售價(jià)達(dá)到每平方米9100萬(wàn)越南盾。這一數(shù)字是10年前普通公寓價(jià)格水平的3倍。

CBRE越南住宅市場(chǎng)總監(jiān)武黃俊決（V? Hu?nh Tu?n Ki?t）先生認(rèn)為，售價(jià)居高不下，遠(yuǎn)超大多數(shù)人的支付能力，市場(chǎng)可能進(jìn)入飽和狀態(tài)。決先生表示：“賣(mài)方不愿降價(jià)，買(mǎi)方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，流動(dòng)性減弱?！?/p>

他回顧了2007-2011年階段，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，信貸緊縮，交易幾乎凍結(jié)，并警告當(dāng)前階段可能出現(xiàn)類(lèi)似風(fēng)險(xiǎn)。

持相同觀點(diǎn)，越南房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（VARS）主席阮文頂（Nguy?n V?n ?ính）先生表示，市場(chǎng)最大的需求在于價(jià)格適中的住房，但過(guò)去三年供應(yīng)的大部分是高端、高價(jià)值房地產(chǎn)，服務(wù)于投資和投機(jī)需求。根據(jù)VARS的數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月，河內(nèi)總供應(yīng)量的42%來(lái)自每平方米8000萬(wàn)至2億越南盾的公寓細(xì)分市場(chǎng)。

即便是在本被期望提供價(jià)格適中住房的周邊區(qū)域，實(shí)際售價(jià)也越來(lái)越昂貴，僅比中心區(qū)域略低。而最受民眾期待的普通公寓類(lèi)型，僅占開(kāi)盤(pán)供應(yīng)量的3%，且主要是社會(huì)化住房。這意味著廉價(jià)商品住房幾乎消失。

關(guān)于解決方案，胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（HoREA）主席黎黃洲（Lê Hoàng Chau）先生認(rèn)為，除了社會(huì)化住房，國(guó)家需要建立機(jī)制鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)價(jià)格適中的商品住房，并支持年輕人購(gòu)買(mǎi)首套房。他表示：“如果價(jià)格適中的住房重回市場(chǎng)中心，房地產(chǎn)業(yè)才有望平衡投資需求和實(shí)際居住需求，確保社會(huì)公平與穩(wěn)定?！?/p>

洲先生建議補(bǔ)充規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)30億越南盾以下住房的人也有機(jī)會(huì)獲得145萬(wàn)億越南盾的優(yōu)惠貸款包，該貸款包目前僅針對(duì)社會(huì)化住房。他認(rèn)為，當(dāng)有合理的信貸政策支持，如年利率5.9-6.1%，期限20-25年，年輕人的住房獲取能力將得到提升。

面對(duì)此現(xiàn)狀，越南建設(shè)部（B? Xay d?ng）代表表示，需要合理調(diào)整土地使用費(fèi)規(guī)定，并建立機(jī)制大力推進(jìn)與大多數(shù)居民收入相匹配的價(jià)格細(xì)分市場(chǎng)。該部稱(chēng)正在完善由國(guó)家管理的房地產(chǎn)交易中心試點(diǎn)方案，以增加市場(chǎng)透明度。