文｜鄧浩志

12月19日，在一場財(cái)經(jīng)峰會(huì)上，摩根士丹利中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示，財(cái)政貼息按揭在一部分城市實(shí)施，將改善租金回報(bào)與按揭成本間的差距，帶動(dòng)樓市回暖。

其原話是：“國際上面臨房地產(chǎn)大幅下跌之后，貨幣政策顯然都進(jìn)行了巨大的調(diào)整：降息。但我們也面臨特殊的掣肘，就是要保護(hù)金融穩(wěn)定和銀行利差。如果繼續(xù)大幅降息100個(gè)基點(diǎn)甚至150個(gè)基點(diǎn)，對銀行業(yè)的影響比較大。”所以建議通過

的手段，通過某種形式的財(cái)政撥款，或者是準(zhǔn)財(cái)政手段，像國際上也有類似于房利美、房地美這些準(zhǔn)財(cái)政機(jī)構(gòu)提供更便宜的按揭貸款，使大城市的按揭利率明顯下行100—150個(gè)基點(diǎn)。這樣經(jīng)過測算，在一些城市，特別是一線城市，租金回報(bào)率可能與按揭成本逐漸接近，甚至接軌。

可以把香港的經(jīng)驗(yàn)也用于內(nèi)地，在一線城市進(jìn)行大范圍的房貸貼息，使利息降低100—150個(gè)基點(diǎn)，接近租金回報(bào)水平，這將起到改變老百姓預(yù)期的作用。這方面有很多討論：這是否在鼓勵(lì)炒房？前些年已經(jīng)買房的人，他的存量按揭要不要貼息？這個(gè)政策要貼多久？多少年之后退出？他建議：要范圍廣、力度大，不要輕言退出，這樣才能改變房地產(chǎn)市場目前的預(yù)期。

范圍廣就是要包含存量房，因?yàn)檫@也是對在高點(diǎn)買房之后面臨財(cái)富效應(yīng)縮水、影響中產(chǎn)階級消費(fèi)的一種反哺、支持消費(fèi)的方式，所以不能僅針對新房購房人；力度強(qiáng)，要降100—150個(gè)基點(diǎn)，才能讓它接近租金回報(bào)；也不要輕言退出，不能只說貼息未來兩年，兩年之后利率又恢復(fù)原有水平，這樣不會(huì)改變消費(fèi)者的預(yù)期。從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，最好一直等到房地產(chǎn)市場全面止跌回穩(wěn)之后再退出這個(gè)政策。

另外，他還表示：不管是居民財(cái)富效應(yīng)，還是對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，還有上下游板塊的就業(yè)影響，都離不開地產(chǎn)企穩(wěn)的問題。新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)雖然創(chuàng)造財(cái)富大，但作為技術(shù)和資本密集型行業(yè)，這些行業(yè)聘用崗位比較少，遠(yuǎn)沒有地產(chǎn)這些老板塊拉動(dòng)大。新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)的財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)于股市中的硬科技股，但中國資本市場只占居民財(cái)富配置比例的個(gè)位數(shù)，居民財(cái)富近六成還是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)上。

邢自強(qiáng)的講話內(nèi)容，已是近期多位專家提示要注意房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。至于他們建議的策略，包括大幅貼息100—150個(gè)基點(diǎn)，大家覺得可不可能？一是可不可能有類似重磅政策支持？二是政策能否真的扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市的頹勢？