作者：余飛

01

廈門房價，卷瘋了

廈門的房價，仍在調(diào)整之中，和當(dāng)下國內(nèi)所有城市一樣。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份廈門二手房環(huán)比下跌1%，與徐州、武漢、南京、銀川、深圳、?？诓⒘形痪拥竦诹唬认碌?.4%。

新房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌2.2%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

從房價數(shù)據(jù)來看，當(dāng)下的廈門房價，無論二手房還是新房，均跌破了三萬。

貝殼找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份廈門二手房價格跌至3.24萬元/平方米，4月份廈門二手房成交價格跌破3萬元，11月份跌至2.42萬元/平方米。

11月份相比于年初的3.24萬元，下跌了25.3%。

來源：貝殼找房

廈門的新房也在10月份跌破了3萬。

克而瑞廈門披露，10月份廈門新房成交價格跌至29371元/平方米。

來源：克而瑞廈門

不過，新房由于和當(dāng)月新盤上市的位置有關(guān)，波動性比較大，參考意義不是很大。

比如某個時間段島內(nèi)有新盤上市，會拉高當(dāng)月新房整體成交價。某個時間段島內(nèi)沒有新盤，島外有新盤，又會壓低新房均價。

所以，這類重點城市的房價，二手房均價更能反映市場真實變化。

從成交量來看，和大多數(shù)中心城市一樣，4月份是轉(zhuǎn)捩點。

3月份廈門二手房成交了2109套，創(chuàng)下今年高點，之后一路向下，10月份僅成交了1297套，11月份成交了1586套。

02

廈門房價下行邏輯

最關(guān)鍵的是，廈門今年的跌幅，都是基于去年創(chuàng)下新低的基礎(chǔ)。

2024年的廈門樓市，無論商品房銷量還是房價，都創(chuàng)下五年來新低。

克而瑞廈門披露的數(shù)據(jù)顯示：

2024年，廈門市商品房成交面積172.18萬㎡，同比下滑13.8%，仍維持在低位。價格方面，成交均價由23年的近4.3萬/㎡下降至24年的3.4萬/㎡。

來源：克而瑞廈門

廈門房價下跌的主要邏輯 ：

第一，其調(diào)整的根本邏輯，是房價與城市本身的“德不配位”。這也是大多數(shù)中心城市房價調(diào)整的核心原因之一。

說白了，就是 房價太高，嚴(yán)重超越了當(dāng)?shù)厝说馁徺I力。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟實力、財政實力和人口規(guī)模，都非常普通。

在產(chǎn)業(yè)上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟實力相差幾個量級。

而 房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當(dāng)初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

高點時期的廈門，房價超廣州，幾乎要與深圳并駕齊驅(qū)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：勾股大數(shù)據(jù)

之前本號詳細(xì)介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。

簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，并從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動。

一個不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、金融、科創(chuàng)等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側(cè)重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。

而相比于深圳，廈門的產(chǎn)業(yè)根本撐不起如此高的房價。

即便產(chǎn)業(yè)強悍如深圳，如今的二手房價格也已經(jīng)跌破了6萬。

2024年7月份，深圳房價跌破6萬，之后在10月份反彈至6.3萬元，11月份漲至6.43萬元，12月份回落至6.33萬元。

2025年7月份再次跌破6萬，11月份跌至5.7萬元。

來源：每日樓市早讀

當(dāng)年房價被廈門超越的廣州，二手均價也早已跌破了3萬。

貝殼找房追蹤的成交數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州二手房成交價跌至2.21萬元/平方米。

來源：貝殼找房

新房成交價，也在11月份跌破了3萬元，降至29488元/平方米。

來源：克而瑞廣佛

遑論廈門。

對比一下廈門與深圳的產(chǎn)業(yè)。

去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬億，高達(dá)5.4萬億，位居全國第一。營業(yè)收入5.42萬億，同樣位居全國第一。

去年廈門的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值8321.7億元，營業(yè)收入8539.6億元。

與深圳相差甚遠(yuǎn)，與廣州2024年的23883.64億元營收，同樣相差甚遠(yuǎn)。

產(chǎn)業(yè)相差如此之大，廣深都在大調(diào)整，廈門焉能不。

第二，廈門的居民杠桿率很高。

在2021年之前，廈門的居民杠桿率位居全國第二，僅次于深圳，可見其買房熱度。

這幾年在調(diào)整之下，廈門的居民杠桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。

雖然排名下降，但杠桿率的絕對數(shù)依舊很高，很難再拉動。

可以看下全國整體情況。

全國居民杠桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達(dá)到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直沒有什么大變化。

走勢已經(jīng)很好地說明，居民的杠桿已經(jīng)拉不動了。

03

調(diào)整仍會繼續(xù)

盡管廈門新房與二手房均價都跌破了3萬元，但調(diào)整步伐仍不會停止。

第一，全國房地產(chǎn)市場調(diào)整再次進(jìn)入了深度調(diào)整當(dāng)中。

這一點，我在分析國家統(tǒng)計局公布11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的文章中，就強調(diào)過。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看：

1，房地產(chǎn)投資跌幅，擴至最大。

國家統(tǒng)計局披露：

1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

今年一季度，調(diào)整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數(shù)下行狀態(tài)，之后跌幅不斷擴大。

到11月份，跌幅已經(jīng)擴大至年內(nèi)最大，也是本輪房地產(chǎn)全面調(diào)整以來的最大幅度。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

2，商品房銷售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

國家統(tǒng)計局披露：

1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

來源：國家統(tǒng)計局

3，70城二手房均價環(huán)比，年內(nèi)第三次全線下降。

2025年9月份，新房環(huán)比上漲的城市5個，較8月份減少4個。下跌城市63個，較8月份增加6個。二手房價格無論環(huán)比還是同比，無一城不降。

2025年10月份，新房70個大中城市新房環(huán)比上漲數(shù)量6個，比9月份多一個。新房環(huán)比，湛江、成都領(lǐng)跌。上海領(lǐng)漲。二手房環(huán)比、同比，均全線下跌。其中環(huán)比徐州領(lǐng)跌。

2025年11月份，70個大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個，比上月多2個，合肥、襄陽環(huán)比領(lǐng)漲全國，無錫領(lǐng)跌。二手房價格無論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚州、北京領(lǐng)跌全國。

第二，房價下降的同時，收入也在縮水。

雖然房價已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這一點，不用也不便列數(shù)據(jù)，冷暖大家心里自知。

第三，樓市的基石人口，在晃動。

全國層面上，人口已經(jīng)三連降。

具體到廈門，目前仍保有增量，但已經(jīng)接近負(fù)增長的臨界點。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

有此三點，廈門房價的調(diào)整，談筑底為時尚早。

其實，包括北上廣深在內(nèi)的城市，房地產(chǎn)還要調(diào)整多久，何時止跌，其實并不取決于樓市本身，而是取決于經(jīng)濟大環(huán)境。

我依舊認(rèn)為，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

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