|議史紀(jì)

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嘴上說“跌點好，剛需有機會”，回到家打開手機一看小區(qū)成交價，比自己買入價低了十幾二十萬，心里那個不是滋味。

從“漲得太快受不了”變成“掛了幾個月出不了手”。

房價是漲是跌，本身只是一個市場走勢，但資產(chǎn)一旦和貸款、就業(yè)、消費綁在一起，行情就會樣。

眼下到 2026 年只剩下不多的時間，如果下行趨勢延續(xù)，不少家庭要面對的，已經(jīng)不再是簡單的賬面縮水，而是三件繞不開的麻煩事。

流動性出問題，比價格更致命

在上一輪樓市熱度最高的時候，很多城市有過這樣的場景：新盤開盤，通宵排隊，老小區(qū)里掛一個房源，第二天中介電話就打到爆，過戶大廳排號排到午后。

那時不少家庭形成一種潛意識：手里有房，心里有底，用不了急，只要掛出去，總有人接盤。

過去幾年，這種感覺已經(jīng)一步步被現(xiàn)實修正。到了 2024～2025 年，很多城市二手房市場開始明顯變味，小區(qū)同戶型同時掛牌幾十套，價格一輪輪往下調(diào)。

房東從“再觀望觀望”變成“能出手就謝天謝地”，但盤子掛了幾個月，咨詢寥寥無幾，有人甚至三個月沒接到一個有效電話。

這個時候才會真正意識到，房子不是隨手點一下就能變成銀行存款的圖標(biāo)。特別是那些寄希望于賣房解決大額支出的家庭，感觸更深。

有的準(zhǔn)備套現(xiàn)給孩子海外讀書，有的打算騰挪資金去創(chuàng)業(yè)，還有的家里突然遇到大病，需要一筆錢做手術(shù)，本來心想還有一套房，最不濟賣掉一套救急。

如今三件麻煩事接踵而來：房子賣不動、房貸壓不住、生活質(zhì)量降不回原樣。

這一輪變化背后，是買方心態(tài)和支付能力同時發(fā)生了改變。一方面，房價預(yù)期從“只會更高”轉(zhuǎn)成“還會不會再跌”，買家寧可多觀望幾個月，也不愿現(xiàn)在出手背風(fēng)險。

另一方面，就業(yè)和收入壓力擺在眼前，能輕松掏出大額首付的人本來就不多，銀行審核也更謹慎，整個鏈條卡得更緊。

再加上大家對長期貸款的態(tài)度變保守，曾經(jīng)那種“咬牙上車”的沖動大幅退潮。

中介行業(yè)是最敏感的一環(huán)。早些年中介帶著客戶看房的時候，說話底氣十足，不少門店攤開收費標(biāo)準(zhǔn)就是兩個字：不講價。

到這兩年，很多城市的中介費明顯打折，有的從總價 2% 減到 1%，還有的推出各種噱頭服務(wù)，免費保潔、補貼過戶費，只要能促成成交，什么辦法都愿意試。

可惜市場整體遇冷，帶來了一個很現(xiàn)實的結(jié)果：無論中介多用力，真正下定決心的買家還是少。

這里的麻煩不在于房價下調(diào)了多少，而在于一旦市場成交停滯，家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就會出現(xiàn)一個很大的空檔。

很多家庭習(xí)慣性地把房子視為最后一道保險：工作不順還能扛，手里有房就不慌；真到關(guān)鍵時刻，賣一套，周轉(zhuǎn)過來?，F(xiàn)在這道保險直接失效，家里最貴的那部分資產(chǎn)，在需要現(xiàn)金的時候反而幫不上忙。

2026 年如果市場繼續(xù)走弱，類似的困境只會更普遍。有個現(xiàn)實值得提前看清：房價并非不能調(diào)整，問題出在一旦跌到買賣雙雙僵住，市場就會從“價跌量也跌”變成“無價可談”。

到那個階段，家庭不是簡單承受數(shù)字上的虧損，而是要面對一種狀態(tài)：明知資產(chǎn)還在，但暫時救不了急，實際效果等于失去一部分安全墊。

對很多中產(chǎn)家庭來說，這種變化的沖擊甚至大過名義價格波動。過去眼中“護城河”式的房產(chǎn)價值，忽然變成一座必須長期持有、又暫時難以盤活的大石頭。

熬得住的，就慢慢拖著，等下一輪機會；熬不住的，只能用其他方式填坑。流動性問題一旦暴露，后面兩件事自然會被推上臺面。

月供照舊扣，壓力翻倍

房子賣不動，對已經(jīng)上車的家庭來說，真正難挨的其實在另外一頭：賬單。

過去幾年，特別是 2016～2021 年這段時間，為了趕上所謂窗口期，很多人選擇在價格高位入場。

那時不少城市房價一漲再漲，身邊人不斷分享漲幅，很多家庭心里都起過類似的盤算：現(xiàn)在咬牙上，首付拉扯一下，兩代人一起撐，把月供當(dāng)長期儲蓄，幾年后房價漲起來，數(shù)字自然就好看了。

于是能湊的存款全部壓上，公積金、商業(yè)貸款齊上陣，月供五六千算常見，一萬出頭也不稀奇。

剛開始，工資還跟得上，年終獎?wù)瞻l(fā)，晉升加薪也有希望，月供雖然占了不小比例，總體還能接受。

進入這兩年，環(huán)境肉眼可見地變了。崗位收縮、行業(yè)下行、企業(yè)調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)，本來指望的增長變成原地踏步甚至后退。

年終獎縮水乃至消失，跳槽變難，工資單的數(shù)字不再穩(wěn)步走高。房貸扣款卻不會“體諒形勢”，每個月準(zhǔn)時從賬上劃走，額度一分不少。這時候壓力感才真正清晰地壓到心上。

現(xiàn)實中最典型的場景出現(xiàn)在資產(chǎn)負債表上。比如有家庭在 2021 年以 180 萬的總價買下一套房，首付投入 100 萬，剩余貸款分 20 年慢慢還。

到了現(xiàn)在，周邊同小區(qū)成交價滑到不到 80 萬，意味著這套房的市場估值已經(jīng)接近腰斬。

首付在賬面上基本蒸發(fā)，貸款還在，賣房之后連銀行的本息都覆蓋不了，這就是標(biāo)準(zhǔn)的負資產(chǎn)雛形。

進一步想，如果未來一兩年價格還向下挪動一截，這種“資產(chǎn)小于負債”的狀態(tài)會更集中地出現(xiàn)在高位入場的家庭身上。

賣不賣成了死結(jié)：賣了要往銀行再補一筆錢，不賣繼續(xù)扛著月供，加上生活里其他剛性開支，整個月的現(xiàn)金流變得緊繃。

日常開銷一不小心超支，下個月賬單就會堆到眼前。

當(dāng)房貸占到家庭主力收入的六七成時，結(jié)構(gòu)就變得極其敏感。原本偶爾還能承擔(dān)的一次生病住院，一次意外失業(yè)，一次被迫轉(zhuǎn)崗，這類在正常年份不至于致命的波折，一旦疊加在高杠桿之上，就很容易演變成徹底的現(xiàn)金流危機。

銀行卡里的余額扛不過連續(xù)幾期貸款劃扣，人還在，房還在，賬戶先“趴下”。

很多人在沒有切身經(jīng)歷之前，會把房貸當(dāng)成一種強制儲蓄，還帶點激勵意味。真輪到行情反過來走時，那條固定支出突然像變重了幾倍。

人的精神狀態(tài)也會受到牽連，長期處在壓力下，睡眠、情緒、工作狀態(tài)都會被拖累，口頭上不說，身體反應(yīng)非常實在。

從金融角度看，高杠桿本身并不絕對可怕，真正放大風(fēng)險的是杠桿踩在下行周期上。

房價上漲時，貸款被視為撬動資產(chǎn)的工具，房價橫盤還能接受，但房價連續(xù)走軟，就會變成枷鎖。

2026 年如果市場繼續(xù)弱勢，最先被卷入風(fēng)浪的，不是沒有房的人，而是已經(jīng)押注過重的人。

在這種情況下，將目光從“房子值多少錢”挪到“家庭還能穩(wěn)定多久”會更加現(xiàn)實。穩(wěn)住收入來源，比在房價曲線上糾結(jié)一兩千的波動，有時更關(guān)鍵。

消費收縮、關(guān)系緊繃，中產(chǎn)重學(xué)過日子

在賬面壓力積累到一定程度之后，最直觀的變化會體現(xiàn)在消費上。

過去幾年，生活品質(zhì)是一句非常常見的口頭禪，口紅要買好一點的，護膚品要看品牌，咖啡選大杯，周末安排商場、電影、餐廳一條龍。

孩子的教育更是“不能輸”三個字掛在嘴邊，琴棋書畫輪番上陣。

如今現(xiàn)金流一緊，那些看似不差錢的選擇，開始被掰開揉碎重新規(guī)劃。孩子的培養(yǎng)項目往往是最先進入討論名單的一項。

當(dāng)收入端也難以迅速放大時，不少人開始主動尋找第二條或第三條小收入渠道。白天在辦公室上班，晚上變身網(wǎng)約車司機，或者在周末兼做外賣跑腿、直播帶貨。

不是為了炫耀“斜杠”，而是希望給家庭的現(xiàn)金流多加一點安全墊。很多看起來衣著體面的人，在城市的某個路口、某條騎行道上默默補充著家庭預(yù)算。

消費降級聽上去很輕巧，實際落到生活方式上就是一個詞：硬著陸。曾經(jīng)隨手下單、無需猶豫的小支出，現(xiàn)在都要多看兩眼支付界面。

每一筆錢都要找理由，甚至要在家里開個小會，算算本月還有多少空間，能不能承受這筆支出。

2026 年房價如果繼續(xù)回落，麻煩確實不會少，甚至?xí)窟B到中國大約一半有房家庭，從資產(chǎn)到負債，再到生活方式，全線承壓。這是一個不太輕松的現(xiàn)實。

但事情也不能只看悲觀一面。房地產(chǎn)本來就不可能永遠一條直線向上，任何經(jīng)濟體從以房產(chǎn)為主的增值模式，轉(zhuǎn)向更平衡的增長路徑，中間都要付出陣痛。

那些單靠房價上漲撐起來的“紙面財富”，早晚要回到理性區(qū)間。真正經(jīng)得起考驗的，從來不是房子漲到多少，而是家庭有沒有能力在變化的周期里調(diào)整節(jié)奏，改掉拖累自己的舊習(xí)慣。

房子可以是資產(chǎn)，但不該被當(dāng)成信仰。

靠房子一把梭哈的時代正在落幕，接下來更考驗的是穩(wěn)收入、控負債、?，F(xiàn)金流的綜合能力。

大環(huán)境的輪回，普通人左右不了，但家庭內(nèi)部怎么支配有限資源，卻完全可以自己做主。少一點幻想，一點不妨多一點務(wù)實。

該砍的消費拿起剪刀，該延緩的計劃適當(dāng)往后推，把眼前的現(xiàn)金流守住，把一家人的穩(wěn)定守住。

參考資料：
房價漲了跌了？數(shù)據(jù)公布！
2025-12-15 14:53·光明網(wǎng)
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