近日，多名施工方及購(gòu)房者向媒體爆料，紹興榮杭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱 "榮杭地產(chǎn)"）以 "以房抵工程款" 名義簽訂協(xié)議后，所涉房產(chǎn)因公司債務(wù)問(wèn)題被法院查封，導(dǎo)致施工方工程款拖欠、工人工資無(wú)法發(fā)放，購(gòu)房者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，甚至引發(fā)悲劇。此次糾紛還牽扯出榮杭地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)債務(wù)轉(zhuǎn)移、抵押違規(guī)等多重爭(zhēng)議。

抵賬房變 "查封房"，產(chǎn)權(quán)登記遇阻

2023 年 5 月，建基建設(shè)集團(tuán)有限公司等七方與榮杭地產(chǎn)簽訂《以房抵工程款協(xié)議》，約定以紹興汝悅璟園 3 號(hào)樓 102 室房屋及車位，抵付相關(guān)公司欠付的 247 萬(wàn)余元工程款。同日，實(shí)際施工人指定的周法華與榮杭地產(chǎn)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，確認(rèn)房屋總價(jià) 219 萬(wàn)余元、車位 28 萬(wàn)元，工程款以債權(quán)轉(zhuǎn)讓形式全額沖抵購(gòu)房款。2023 年 10 月，榮杭地產(chǎn)交付房屋，但未辦理網(wǎng)簽及產(chǎn)權(quán)登記。

然而，2023 年 9 月，紹興市中級(jí)人民法院因榮杭地產(chǎn)拖欠廣發(fā)銀行 2.2 億元貸款，查封了汝悅璟園 60 套不動(dòng)產(chǎn)，周法華所購(gòu)房屋在列。周法華向法院提出執(zhí)行異議，主張依據(jù)相關(guān)司法解釋排除執(zhí)行，卻被法院以 "系以房抵債，非商品房消費(fèi)者，且無(wú)紹興居住需求" 為由駁回。

類似情況并非個(gè)例。上海繼昱建設(shè)工程有限公司與榮杭地產(chǎn)簽訂協(xié)議，以汝悅璟園 3 號(hào)樓 201 室及車位抵付 308 萬(wàn)余元工程款，指定購(gòu)房者萬(wàn)春華簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，同樣因房屋查封無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)。蔣容、陸素琴等多名購(gòu)房者，均通過(guò) "以房抵款" 方式獲得該項(xiàng)目房產(chǎn)，至今因房屋被查封或未網(wǎng)簽陷入產(chǎn)權(quán)懸空困境。

千萬(wàn)工程款拖欠，討薪難與悲劇發(fā)生

"320 萬(wàn)的工程款，甲方只付了 1 萬(wàn)，我拿什么給工人發(fā)工資？" 實(shí)際施工人蔣德士哭訴道。他掛靠建基建設(shè)集團(tuán)有限公司承攬相關(guān)項(xiàng)目雨污水工程，榮杭地產(chǎn)承諾以房抵款后，房屋被查封，且對(duì)應(yīng)債權(quán)方已進(jìn)入破產(chǎn)清算，債權(quán)被破產(chǎn)管理人剔除，工程款追償無(wú)門。

更令人痛心的是，另一名實(shí)際施工人指定的購(gòu)房者周法華，因長(zhǎng)期被工人追討工資，加之房屋無(wú)法過(guò)戶的精神壓力，于 2025 年 4 月遭遇車禍去世。目前仍有多名工人工資被拖欠，生活陷入困境。

據(jù)梳理，僅公開(kāi)的以房抵款協(xié)議涉及金額已超千萬(wàn)元，涉及消防工程、雨污水工程、地磚工程等多個(gè)類別。施工方反映，榮杭地產(chǎn)以 "關(guān)聯(lián)企業(yè)債務(wù)轉(zhuǎn)移" 為由，將其他公司的工程款債務(wù)轉(zhuǎn)移至自身，再以房產(chǎn)抵付，卻未如實(shí)告知房產(chǎn)已抵押的事實(shí)，導(dǎo)致各方權(quán)益受損。

關(guān)聯(lián)企業(yè)操作引質(zhì)疑，法律爭(zhēng)議難解

據(jù)悉，榮杭地產(chǎn)與多家公司均為關(guān)聯(lián)企業(yè)。榮杭地產(chǎn)于 2021 年 1 月將汝悅璟園所在地塊的土地使用權(quán)及地上新增建筑抵押給廣發(fā)銀行，2023 年仍與施工方簽訂以房抵款協(xié)議，未向施工方及購(gòu)房者披露抵押信息。

廣發(fā)銀行在訴訟中辯稱，榮杭地產(chǎn)未將房屋銷售款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，違反貸款合同約定，其對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。施工方及購(gòu)房者則認(rèn)為，榮杭地產(chǎn)明知房產(chǎn)已抵押仍簽訂抵款協(xié)議，存在欺詐嫌疑，且以房抵款協(xié)議合法有效，應(yīng)優(yōu)先保障自身權(quán)益。

法律界人士表示，此類糾紛的核心爭(zhēng)議在于 "以房抵債的購(gòu)房者是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利"。根據(jù)相關(guān)司法解釋，商品房消費(fèi)者需滿足 "查封前簽訂合法合同、用于居住且無(wú)其他住房、已支付過(guò)半房款" 三個(gè)條件，而以房抵債的施工方或指定購(gòu)房者往往因 "非消費(fèi)性購(gòu)房" 難以滿足該條件，導(dǎo)致執(zhí)行異議難以獲得支持。但榮杭地產(chǎn)未披露抵押信息、違規(guī)轉(zhuǎn)移債務(wù)的行為，已涉嫌侵害施工方和購(gòu)房者的知情權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)。

多方訴求盼解決，呼吁監(jiān)管介入

目前，被拖欠工資的工人多次向相關(guān)部門投訴，但因涉及企業(yè)債務(wù)糾紛和司法查封，問(wèn)題遲遲未能解決。施工方和購(gòu)房者共同提出三點(diǎn)訴求：一是榮杭地產(chǎn)如實(shí)披露資產(chǎn)狀況，優(yōu)先用可處置資產(chǎn)支付拖欠工程款和工人工資；二是協(xié)調(diào)法院解封用于抵款的房產(chǎn)，協(xié)助辦理網(wǎng)簽和產(chǎn)權(quán)登記；三是相關(guān)部門介入調(diào)查榮杭地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)債務(wù)轉(zhuǎn)移及抵押合規(guī)性問(wèn)題，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

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