北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

通州新華聯(lián)，電梯大復(fù)式220平6居室，現(xiàn)在看網(wǎng)上掛牌的價(jià)格在3萬左右，請(qǐng)問合理嗎？真實(shí)成交價(jià)應(yīng)該多少？如果太低的話我還真不想賣，畢竟這種戶型住著非常的舒服，以后不會(huì)再有了吧？現(xiàn)在只是出租不太容易。

A：

1、具體價(jià)格我可不知道，只有當(dāng)?shù)刂薪槭煜ば星?。如果網(wǎng)上的價(jià)格在3萬，而且是近期掛牌的，那應(yīng)該就是市場(chǎng)價(jià)。成交價(jià)一般上下浮動(dòng)5%就差不多了，或者就拿掛牌價(jià)當(dāng)成交價(jià)也行，差不了太多。

2、價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)是什么啊？這種大復(fù)式一般是中間層的價(jià)格打8折，再低就可以算低了，7折則肯定算低。

另外大復(fù)式的價(jià)格未必能有多低，只是不好賣。很多時(shí)候不是價(jià)格原因，而是要等到真正喜歡這種戶型的人。所以如果賣的話就甭著急，慢慢兒賣才有可能不吃虧。

3、這種戶型以后在普宅小區(qū)里肯定沒有了唄，我們開發(fā)商都算賬精著呢。這種大復(fù)式對(duì)開發(fā)商來說占用容積率，成本也降不下來，但價(jià)格和利潤(rùn)卻低了，那誰還蓋啊？

再者近些年都流行大平層，帶樓梯的都不好賣。而且一限購(gòu)就有豪宅稅的限制，多數(shù)家庭就更不買了唄。不少家庭不是買不起，而是覺得面積太大了沒必要。所以我們開發(fā)商也就順應(yīng)民意吧，不賺錢的買賣不干。

4、這種戶型只適合大家庭自住，出租肯定不容易，很少有家庭整租這么大面積的，打隔斷散租又容易被投訴，這沒辦法。所以如果能自住就留著吧，確定不住了再說賣不賣。

僅供參考。

二

Q:

我還是問問牛駝這房子，前兩年還8000呢，現(xiàn)在已經(jīng)7000以下了，中介說6000才有人看，但也不好賣，因?yàn)橛袙?000多的，也不知真的假的！所以我們現(xiàn)在非常的鬧心，當(dāng)時(shí)12000買的，現(xiàn)在腰斬，這幾年的利息都還了50多萬了，也不知什么時(shí)候能跌到頭。

現(xiàn)在收入也有所降低，開支卻因?yàn)楹⒆娱_始補(bǔ)課而上漲，所以我們夫妻因?yàn)檫@房也討論好幾回了，我想賣了得了，至少是止損。但老婆還是想等，她認(rèn)為長(zhǎng)期持有等升值。

A：

1、可我對(duì)牛駝是真不熟啊，這兩年就去過一次，在我看來環(huán)境和房子都挺好的，能自住就留著吧。我有個(gè)朋友就一直自住呢，退休生活很愜意，給個(gè)縣長(zhǎng)都不換。

2、是否還有泡沫就算算租售比吧。用房?jī)r(jià)除以預(yù)估租金，得出的數(shù)值如果是7/800就算還可以，越低越好。或者說北京近郊的數(shù)值是700左右，在這上下就算沒多少下跌空間了。

但這得是“真實(shí)數(shù)據(jù)”啊，也就是空置期別太長(zhǎng)的，一年有個(gè)倆月到頭兒了，租一年空半年的數(shù)字就沒什么意義了。

3、其他我真沒建議，家庭收支更是看自家情況。反正要是我的話就看是否能租出去，還是這話，房子是用來住的，甭管是自己住還是租客住，都算發(fā)揮出了價(jià)值，這樣才能支撐房子的價(jià)格。而如果租不出應(yīng)有的價(jià)值，那這房子就沒太大意義了。

僅供參考。

三

Q:

目前住房在和平里*區(qū)140平，六層板樓帶電梯，單價(jià)目前降了些10萬左右。孩子已經(jīng)上了171，感覺學(xué)區(qū)房的功能已經(jīng)完成，是否應(yīng)該換成普通房子？

我們的理想地點(diǎn)是太陽宮，但說實(shí)話看了幾套就沒再看，太貴了，想面積不變的話至少增加幾百萬，所以想問問您有沒有其他板塊的建議？

A：

1、放心，我會(huì)打碼的。但說實(shí)話意義不是太大，和平里有不少部長(zhǎng)樓呢，誰能猜出您是誰家啊？而且您家這面積也沒超標(biāo)，至少低了50平米呢。

2、常規(guī)建議是，如果用不上學(xué)位，也不是特別喜歡現(xiàn)在的地段兒，那就換成沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)的普宅唄。既提高居住體驗(yàn)，而且也避免溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)。如果是為了改善就更該換了，畢竟房子是用來住的。

3、太陽宮的太貴了，那看的肯定都是豪宅小區(qū)了，這外人能有什么辦法??？要不就再往北看看新北苑的吧，整個(gè)板塊的居住環(huán)境也非常好，價(jià)格相對(duì)低些，基本都8/9萬吧，同等面積的至少不添錢，裝修費(fèi)都?jí)蛄?。而且新北苑的價(jià)格走勢(shì)也都挺好，“新北苑四害”在北京都排第一序列。

4、其他的看自己喜好吧，畢竟您這是改善，外人的建議不重要。

僅供參考。

四

Q:

我們是外地的，兒子有購(gòu)房資格了，所以考慮買房，只是沒想好是買在海淀還是昌平回龍觀。按我們的意思是一步到位買海淀，這樣他結(jié)婚和孩子上學(xué)就不用再換房了。

但兒子認(rèn)為學(xué)區(qū)房有溢價(jià)不劃算，而且他認(rèn)為等他要孩子還早著呢，沒必要現(xiàn)在買，認(rèn)為在回龍觀買房更性價(jià)比高。您支持誰？

A：

1、我支持誰？怎么的您跟兒子還要競(jìng)選打PK啊？那我支持世界和平，也支持家和萬事興。

2、海淀vs回龍觀，那先看預(yù)算吧。如果預(yù)算比較高，那最好首選海淀，這種時(shí)期有可能買到溢價(jià)很低的。典型的就是西三旗和清河學(xué)區(qū)，溢價(jià)大多不算高，居住的性價(jià)比并不比回龍觀低多少。當(dāng)然這主要是學(xué)區(qū)不是太熱門，將來孫輩上學(xué)的時(shí)候看是否用的上學(xué)位吧？

3、如果是中等預(yù)算，比如500萬左右，那要是我就在回龍觀看那幾個(gè)次新房小區(qū)了。比如富力桃園什么的，品質(zhì)戶型和價(jià)格走勢(shì)都挺好，各項(xiàng)都能兼顧。當(dāng)然預(yù)算不太高那就只能是回龍觀了，再或者還得再往北到沙河呢。

4、哪里的性價(jià)比高不一定，這跟價(jià)格沒有直接關(guān)系，而是得算租售比。這就跟在飯館兒吃飯似的，紅燒肉雖然價(jià)格高，但未必比拍黃瓜的利潤(rùn)率高。所以看房時(shí)一房一議吧，都計(jì)算租售比來比較。

5、總之我誰也沒支持，而是看具體情況吧。另外也看您家誰給我紅包了，我只認(rèn)錢不認(rèn)人。

僅供參考。

五

Q:

同問馬駒橋的小區(qū)，樣本2居，想換亦莊河西的，請(qǐng)問從居住和保值角度是否合適？主要是倆孩子，出于上學(xué)角度考慮置換，但又計(jì)算過資金量，感覺壓力挺大，風(fēng)險(xiǎn)也不小似的。

所以想問問您是否應(yīng)該換？或者說要不再攢幾年錢，等大寶小升初的時(shí)候再換。

A：

1、大寶小升初的時(shí)候，二寶是幾年級(jí)？如果是到時(shí)候幼升小還行，也要轉(zhuǎn)學(xué)的話就不是太合適了。

因?yàn)閺膶W(xué)區(qū)房的角度講，無論您買來怎么利用學(xué)位，其溢價(jià)都是一樣的。所以最劃算的就是倆寶把小學(xué)中學(xué)都用上，這就是四個(gè)學(xué)位。而如果用三個(gè)算還行，但只是用到中學(xué)就不太劃算了唄。交了全部的溢價(jià)，只用上頂多一半的價(jià)值。

2、真要是為了上學(xué)就應(yīng)該換唄。但這只能是家長(zhǎng)決定，外人不好說什么。

3、資金壓力也是看自己，外人幫不上忙。但風(fēng)險(xiǎn)卻未必增加，至少到目前為止，亦莊核心區(qū)+河西的價(jià)格走勢(shì)明顯強(qiáng)于馬駒橋。以后或許馬駒橋能提升，但很難超過吧。

僅供參考。

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