廣州也有長(zhǎng)租公寓“暴雷”了？

近期，各大社交平臺(tái)被廣州租客的帖子刷屏——

黃村、天河客運(yùn)站等多個(gè)魔方公寓門(mén)店，因欠租遭物業(yè)停水?dāng)嚯?/strong>，租客無(wú)辜被逼緊急退租。

亞運(yùn)城、羅沖圍、元崗等多家分店也同步張貼清退公告，波及范圍覆蓋天河、海珠、番禺、白云多區(qū)。

現(xiàn)場(chǎng)情況究竟如何？樓市君第一時(shí)間趕往黃村店實(shí)探！

｜魔方公寓黃村店

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

據(jù)知情人士透露，黃村店曾是魔方公寓在廣州的核心盈利門(mén)店，規(guī)模超300間，高峰期入住率更是高達(dá)95%以上，涵蓋單間至兩房戶(hù)型。

現(xiàn)場(chǎng)直擊

空樓冷清，租客自發(fā)24小時(shí)“保衛(wèi)”水電房

樓市君抵達(dá)該公寓時(shí)，一樓大廳及管理辦公室比較冷清，并沒(méi)見(jiàn)到安�；蚬芗摇�

｜廣州樓市發(fā)布 攝

公寓內(nèi)部也很安靜，兩側(cè)房門(mén)均為緊閉狀態(tài)，僅個(gè)別門(mén)口堆著未清理的生活垃圾，未見(jiàn)有租客走動(dòng)。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

逐層探訪(fǎng)至4樓時(shí)，樓市君才遇到一位正在房?jī)?nèi)打包行李的租客。

據(jù)租客介紹，該公寓第一次停水停電是12月初的一個(gè)晚上，事發(fā)后租客們通過(guò)多個(gè)渠道反饋，還有人開(kāi)啟直播記錄過(guò)程。

事件發(fā)酵后，多方領(lǐng)導(dǎo)介入?yún)f(xié)調(diào)，水電才暫時(shí)恢復(fù)，但好景不長(zhǎng)，沒(méi)過(guò)幾天就再次被斷。

｜魔方公寓黃村店

｜圖源：灝康青年社區(qū)

“現(xiàn)在樓里能有水有電，全靠我們租客自發(fā)組織值守�！�

“物業(yè)已經(jīng)放話(huà)了，只要沒(méi)人盯著，就馬上再停水?dāng)嚯姟！?/p>

該租客透露，租客們已自發(fā)分成幾個(gè)小組，24小時(shí)盯守水電房，吃飯、休息都只能輪流交替。

雖然物業(yè)稱(chēng)12月21日清場(chǎng)，但透過(guò)窗戶(hù)可見(jiàn)，目前仍在住的租客不在少數(shù)。

｜魔方公寓黃村店

｜廣州樓市發(fā)布 攝

糾紛核心

百萬(wàn)違約金博弈，盈利店成 “籌碼”

樓市君在公寓大門(mén)顯眼位置看到，張貼著律師函和解除租賃通知書(shū)。

梳理后發(fā)現(xiàn)，此次風(fēng)波的根源，是魔方公寓關(guān)聯(lián)公司——廣州紅璞公寓管理有限公司拖欠中邦物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，疊加高額違約金，最終導(dǎo)致矛盾激化。

其中解除租賃通知書(shū)中明確列出了具體欠費(fèi)明細(xì)：

10月欠水電費(fèi)10.56萬(wàn)元、違約金90.69萬(wàn)元；

11月欠租金39.09萬(wàn)元、水電費(fèi)9.19萬(wàn)元，違約金69.51萬(wàn)元；

12月欠租金39.09萬(wàn)元、水電費(fèi)7.41萬(wàn)元，違約金25.11萬(wàn)元。

樓市君統(tǒng)計(jì)了一下，三個(gè)月魔方公寓累計(jì)欠費(fèi)105.34萬(wàn)，但違約金高達(dá)185.31萬(wàn)！

律師函顯示，依據(jù)雙方2017年簽訂的租賃合同，已達(dá)到解約條件，物業(yè)方因此要求解除合同并清場(chǎng)。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

估算中邦物業(yè)是按照每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，折算后年化利率高達(dá)182.5%。

“這個(gè)違約金比例太離譜了！”一位知情人士向樓市君直言。

而在這場(chǎng)糾紛中，魔方公寓也有苦衷。

樓市君了解到，目前魔方公寓在廣州的合作門(mén)店中，黃村店與天河客運(yùn)站店是少數(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的門(mén)店，其余多數(shù)門(mén)店均處于虧損狀態(tài)。

魔方公寓原本計(jì)劃不再與虧損門(mén)店續(xù)約，但雙方多次協(xié)商無(wú)果。

中邦物業(yè)便采取斷水電、貼清退公告的方式施壓，最終導(dǎo)致事件失控。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

最無(wú)辜的當(dāng)屬租客群體。

樓市君了解到，魔方公寓的付款方式涵蓋押一付一、季付、半年付乃至年付，不同付款方式的租客面臨的損失差異顯著。

有租客說(shuō)，此前不知道魔方公寓與物業(yè)之間的糾紛，一直正常交租。其中還有租客近期才剛簽約繳納租金、押金，就遭遇清退。

多方打聽(tīng)到，黃村店上周已正式開(kāi)啟退租通道，提交退租申請(qǐng)的首批租客，本周內(nèi)有望收到退還的押金。

剩余租金將按照實(shí)際租住期限結(jié)算，違約金也可申請(qǐng)減免。

｜圖源：樓市君群聊截圖

樓市君進(jìn)一步核實(shí)發(fā)現(xiàn)，除黃村店外，亞運(yùn)城店、天河客運(yùn)站店、羅沖圍店、元崗店等多家門(mén)店也有停水電、張貼清退公告。

波及天河、海珠、番禺、白云等多個(gè)行政區(qū)，影響范圍較廣。

｜魔方公寓天河客運(yùn)站店

｜圖源：iiln

針對(duì)此次多門(mén)店清退、租客權(quán)益受損等相關(guān)問(wèn)題，魔方公寓總部目前尚未給出官方回應(yīng)。

｜圖源：小紅書(shū)

貳

事實(shí)上，這已經(jīng)不是魔方公寓首次出現(xiàn)負(fù)面信息了。

樓市君搜了一下，關(guān)于魔方公寓“暴雷”的新聞，最早在今年11月開(kāi)始密集出現(xiàn)。

當(dāng)時(shí)，魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下多家門(mén)店在租賃合同尚未到期的情況下，出現(xiàn)強(qiáng)制清退租客的情況，涉及上海、杭州、深圳的多家門(mén)店。

魔方方面則回復(fù)稱(chēng)，少量閉店屬于物業(yè)租約到期及項(xiàng)目?jī)?yōu)化的正常范疇，不涉及公司整體經(jīng)營(yíng)情況。

因而，魔方公寓廣州門(mén)店出現(xiàn)的這些情況，不排除也是正常的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。

然而，這樣的回復(fù)，顯然不能解決租客的實(shí)際問(wèn)題。

在小紅書(shū)上，租客被停水停電，甚至停電梯的情況，并不鮮見(jiàn)。

｜圖源：小紅書(shū)

如果從行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，魔方公寓或許還面臨著更深層次的危機(jī)。

一方面，魔方公寓或許已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展瓶頸。

資料顯示，魔方公寓第一家店在2009年開(kāi)業(yè)，已經(jīng)有16年的歷史。

2023年，魔方首次進(jìn)入廣州，包括天河路店、流花湖公園店等同時(shí)開(kāi)業(yè)。

2015年更名為魔方（中國(guó)）生活服務(wù)集團(tuán)，簽約門(mén)店近70家，隨后啟動(dòng)“公寓+”戰(zhàn)略。

在2016年門(mén)店數(shù)就破百，隨后完成了C輪融資3億美元，開(kāi)始進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)。

｜廣州樓市發(fā)布 制

但隨后兩次沖刺港股IPO均折戟，魔方公寓的發(fā)展速度明顯降了下來(lái)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年魔方生活服務(wù)集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到117868間，位居長(zhǎng)租企業(yè)TOP5！

然而這個(gè)數(shù)字在2023年底是109882間。

換句話(huà)說(shuō)，兩年的時(shí)間里，魔方公寓的管理規(guī)模只增長(zhǎng)了7986間。

作為對(duì)比，同期萬(wàn)科泊寓增加了48075間、美寓增加了49393間、瓴寓增加了33758間！

｜廣州樓市發(fā)布 制

另一方面則在于住房租賃行業(yè)的飽和。

根據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房源為108.6萬(wàn)間。

但到了2025年11月，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)高達(dá)140.9萬(wàn)間，漲幅高達(dá)30%！

而相對(duì)而言，租金水平卻越來(lái)越低了。

中指研究院統(tǒng)計(jì)的50城平均租金水平，從2021年開(kāi)始就逐年下跌。

2025年11月份，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為34.36元/平，50個(gè)城市中，僅有北海一個(gè)城市租金出現(xiàn)環(huán)比上漲！

｜圖源：中指研究院

眾所周知，長(zhǎng)租企業(yè)一般都是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)常選擇跟物業(yè)方簽訂幾年的租賃合同，再出租給租客，賺取差價(jià)。

而行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、租金下滑的當(dāng)下，就有可能出現(xiàn)虧損情況。

樓市君查了一下，在魔方公寓小程序上，目前可選擇的門(mén)店大概有24家。

從區(qū)域上看，這些門(mén)店均分布在中心六區(qū)，比如是天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)等人口密集的區(qū)域，多數(shù)都靠近地鐵口。

｜廣州樓市發(fā)布 制

至于租金水平，跨度則非常大。

以整租為例，租金從幾百到幾千都有，比如天河公園這一套小公寓，租金3237元/月起，確實(shí)也不算便宜。

｜圖源：魔方公寓

因此，魔方公寓現(xiàn)在出現(xiàn)的問(wèn)題，或許也是整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展的縮影。

時(shí)代的浪潮卷過(guò)，一定會(huì)給原有的行業(yè)帶來(lái)沖擊。

樓市君也希望魔方公寓能妥善解決租客的問(wèn)題。

最后，你住過(guò)魔方公寓嗎？有什么想說(shuō)的，評(píng)論區(qū)見(jiàn)~