單價(jià)9XXX元/㎡起，入住嶗山張村河！這兩天，青島樓市的朋友圈，又炸了！

9字頭？要知道，那可是嶗山張村河?。∏鄭u樓市的“當(dāng)紅炸子雞”，隨便拎出來(lái)一個(gè)新盤，價(jià)格都是奔著3、4萬(wàn)甚至5、6萬(wàn)去的。嶗山張村河地王和樾府，僅樓面地價(jià)都干到了2.1萬(wàn)多。

結(jié)果現(xiàn)在，有人告訴你，不用3萬(wàn)，不用2萬(wàn)，只要9000多一平，就能在嶗山富人區(qū)，擁有一套從窗戶能看見(jiàn)高爾夫球場(chǎng)的房子。你敢買嗎？

這時(shí)候你心里肯定有兩個(gè)聲音在打架。貪便宜的聲音說(shuō)：“這價(jià)格嘎嘎香，大漏??！錯(cuò)過(guò)拍斷大腿！” 理智的聲音說(shuō)：“事出反常必有妖，這絕對(duì)是個(gè)深不見(jiàn)底的大坑！”

這“9字頭”的午山國(guó)際，到底是天上掉餡餅，還是樓市里的“殺豬盤”？

1、

價(jià)格屠夫的一刀，砍到了誰(shuí)的大動(dòng)脈？

午山國(guó)際這次是真的豁出去了，直接打出了讓全青島震驚的“一口價(jià)”特惠。之前這盤賣多少錢？均價(jià)19000到25000元/㎡。

▲午山國(guó)際

到了今年年底，為了回款，開(kāi)發(fā)商直接掀桌子了——部分房源單價(jià)9XXX起，這價(jià)格有效期到年底。

一套150平的房子，以前怎么也得300多萬(wàn)，現(xiàn)在不到160萬(wàn)就能拿下。這價(jià)格意味著什么？意味著，它比李滄、城陽(yáng)的剛需房便宜，比市南、市北的老破小便宜，甚至比同地段的公寓還要便宜。

畢竟，只要160萬(wàn)，就能在嶗山張村河擁有一個(gè)看起來(lái)非常體面的“家”，旁邊就是金家?guī)X，出門就是高爾夫，這誘惑力，確實(shí)頂。

▲午山國(guó)際

但是，開(kāi)發(fā)商從來(lái)不是慈善家。如果房子真的沒(méi)有什么硬傷，他會(huì)以低于地價(jià)一半的價(jià)格賣給你嗎？他傻嗎？他不傻。那傻的是誰(shuí)？

2、

扒開(kāi)“豪宅”的外衣，里子全是“窟窿”

午山國(guó)際這盤，一共476套房源，從2020年就開(kāi)始賣，折騰到現(xiàn)在，居然還有261套待售，也就是一半都沒(méi)賣出去。

為啥賣不動(dòng)？因?yàn)檫@房子的Bug多到讓人頭皮發(fā)麻。

最大的雷：40年產(chǎn)權(quán)

這是核心中的核心。午山國(guó)際這塊地，性質(zhì)是商業(yè)辦公，產(chǎn)權(quán)只有40年。最坑爹的是，這地是2012年拿的。2012+40=2052?，F(xiàn)在馬上2026年了。也就是說(shuō)，你現(xiàn)在買到手，這房子的土地使用權(quán)只剩下26年了！

▲午山國(guó)際

花200萬(wàn)買個(gè)房，沒(méi)住多少錢，土地就到期了。商業(yè)產(chǎn)權(quán)，到時(shí)候到底補(bǔ)繳多少土地出讓金，政策現(xiàn)在雖然不明朗，但你心里能踏實(shí)嗎？跟人家70年產(chǎn)權(quán)的住宅自動(dòng)續(xù)期相比，這確實(shí)是“先天殘疾”。

毛坯中的戰(zhàn)斗機(jī)

去售樓處看樣板間，哎呀真漂亮，三室兩廳大平層，南北通透元寶戶型。但等你真拿到房（早已經(jīng)是現(xiàn)房了），你會(huì)發(fā)現(xiàn)：哎？墻呢？這房子交付標(biāo)準(zhǔn)是“大通間”，室內(nèi)除了承重墻，啥都沒(méi)有，這叫“辦公性質(zhì)”的靈活布局。說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)叫自由度高，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)就是給你個(gè)殼子。

▲午山國(guó)際室內(nèi)實(shí)景

▲午山國(guó)際戶型圖

想??？行，自己砌墻、自己做防水、自己拉水電。這一套下來(lái)，裝修成本比普通住宅高出一大截。而且因?yàn)槭谴筮M(jìn)深，中間部分采光很差，一旦隔成房間，肯定有“黑屋”。

取暖靠燒錢

商業(yè)性質(zhì)，沒(méi)有市政集中供暖。青島的冬天多冷大家都知道。這房子雖然送了中央空調(diào)，也有天然氣可以自己燒壁掛爐地暖，但那個(gè)燃?xì)赓M(fèi)，燒起來(lái)可比集中供暖心疼多了。

還有那個(gè)層高，本來(lái)3米，看著挺敞亮，等你把地暖鋪上，中央空調(diào)吊頂一做，加上那些亂七八糟的梁，凈高瞬間被壓縮。

得房率感人

雖然是洋房，但是公攤面積高達(dá)25%，買個(gè)150平，實(shí)際能用的可能也就110平左右。再扣掉裝修砌墻占的地方，得房率感人。

3、

9000塊的“便宜”，到底能不能貪？

說(shuō)了這么多，那這房子是不是一無(wú)是處？也不是。存在即合理，只要價(jià)格夠低，缺點(diǎn)也能變優(yōu)點(diǎn)。正如一句樓市營(yíng)銷名言：沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

▲午山國(guó)際

如果拋開(kāi)產(chǎn)權(quán)不談，只談享受，這地方確實(shí)有點(diǎn)東西。容積率只有1.45，低密洋房。緊鄰高爾夫球場(chǎng)，背靠午山，環(huán)境沒(méi)得挑。而且，雖然它是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，但現(xiàn)在確實(shí)能做到“民水民電”（住進(jìn)去后申請(qǐng)改），而且按照現(xiàn)在的政策，居然可以落戶，公立還能上遼陽(yáng)東路小學(xué)。

那么，靈魂拷問(wèn)來(lái)了：現(xiàn)在能買嗎？適合誰(shuí)買？這房子，只有三類人能買，其他人誰(shuí)買誰(shuí)后悔。

第一類：有錢任性的“享樂(lè)派”

你手里有閑錢，主城區(qū)有大房子住，就想在嶗山整一套“私人會(huì)所”。平時(shí)招待個(gè)朋友，打完高爾夫過(guò)來(lái)喝個(gè)茶，或者周末過(guò)來(lái)度個(gè)假。 這房子外立面看著有面子，不到200萬(wàn)買個(gè)入場(chǎng)券，比動(dòng)輒上千萬(wàn)的別墅劃算。產(chǎn)權(quán)剩多少年？Who cares，玩的就是當(dāng)下。

第二類：看透紅塵的“養(yǎng)老族”

手里預(yù)算有限，又想住嶗山好環(huán)境的老兩口。 兒女不用上學(xué)，也不指望這房子升值傳給孫子。就圖個(gè)環(huán)境好、空氣好、安靜。平時(shí)去爬爬午山，去高爾夫球場(chǎng)溜達(dá)溜達(dá)（雖然不一定讓你進(jìn)）?；▊€(gè)160萬(wàn)買套洋房養(yǎng)老，剩下的錢吃喝玩樂(lè)，比買個(gè)市南老破小強(qiáng)。

第三類：只要面子不要里子的“極致剛需”

就想住嶗山，就想要大房子，但兜里只有200萬(wàn)。買這里，你能得到一個(gè)“嶗山業(yè)主”的身份，一個(gè)看似豪宅的居住環(huán)境。但代價(jià)是，你要忍受高昂的生活成本、未來(lái)的轉(zhuǎn)手困難以及資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

▲午山國(guó)際

這兩類人，千萬(wàn)別碰！

想投資賺便宜的，趕緊跑！商業(yè)產(chǎn)權(quán)的二手房交易稅費(fèi)高得嚇人，增值部分的土地增值稅能吃到你懷疑人生。這房子流動(dòng)性極差，大概率是“不動(dòng)產(chǎn)”——根本動(dòng)不了。如果你指望買了它過(guò)兩年漲點(diǎn)價(jià)賣出去，那真的是在做夢(mèng)。

為了孩子上學(xué)想“占坑”的，慎重！雖然現(xiàn)在說(shuō)能上學(xué)，但商業(yè)產(chǎn)權(quán)的學(xué)區(qū)政策也是最不穩(wěn)定的。萬(wàn)一政策一變，學(xué)位不僅排位靠后，甚至可能直接劃掉。為了省錢拿孩子的未來(lái)賭，不值當(dāng)。

▲午山國(guó)際

午山國(guó)際這波“9XXX”的降價(jià)，說(shuō)白了就是開(kāi)發(fā)商在清倉(cāng)大甩賣。

這就像超市晚上8點(diǎn)打折的面包，看著依然鮮亮，價(jià)格只有白天的一半。如果你清楚這面包快過(guò)期了，但為了填飽肚子，愿意掏這點(diǎn)錢，那這叫“撿漏”。如果你以為撿到了大便宜，還指望這面包未來(lái)能如何如何，那這就是為你量身定做的“大坑”。

▲午山國(guó)際小區(qū)內(nèi)景

記住一句話：在這個(gè)世界上，便宜之所以便宜，是因?yàn)樗恢颠@個(gè)價(jià)。

如果你真的對(duì)這個(gè)價(jià)格心動(dòng)了，可以先去某殼的二手房頻道，搜搜周邊同類型的商業(yè)公寓，最近的成交周期和稅費(fèi)情況?？赐昴莻€(gè)數(shù)據(jù)，如果你還想買，那么，恭喜你……