哎，朋友們，咱們今天來(lái)聊聊土地市場(chǎng)，這事兒可真有意思。說(shuō)來(lái)也怪，一邊是那些地產(chǎn)大佬們捂著錢(qián)袋子，不太敢出手買(mǎi)地了；另一邊呢，像北京這樣的城市，土地市場(chǎng)卻熱得發(fā)燙，價(jià)格蹭蹭往上漲。這冰火兩重天的局面，到底藏著什么信號(hào)？咱們一起來(lái)看看。

先說(shuō)說(shuō)那些頂尖的房企吧。 你知道么，今年前11個(gè)月，排名前20的這些房企大佬們?cè)谫I(mǎi)地上，竟然比去年少花了將近2200個(gè)小目標(biāo)！這降幅，高達(dá)46%，差不多是對(duì)半砍了。有分析就講，今年房企的主旋律就八個(gè)字：清庫(kù)存、回現(xiàn)金、少拿地、少開(kāi)工。大家心里都門(mén)兒清，現(xiàn)在市場(chǎng)不確定性大，手里有糧（現(xiàn)金）心里才不慌。所以啊，拿地的態(tài)度那是相當(dāng)保守，而且你發(fā)現(xiàn)沒(méi)，他們基本都縮回了一二線城市，三四線現(xiàn)在很少去碰了。

更明顯的是，這20家標(biāo)桿房企的購(gòu)地金額，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月比不上去年同期了。從4月份到現(xiàn)在，只有9月和11月單月拿地超過(guò)200億，其他月份連180億都不到。你回想一下2013年，那可是每個(gè)月都沒(méi)低于過(guò)200億，最差的月份也有230億以上。這對(duì)比，太強(qiáng)烈了！看來(lái)，從今年4月份房?jī)r(jià)調(diào)整的信號(hào)在全國(guó)傳開(kāi)以后，房企在土地市場(chǎng)上就真的“收手”了，動(dòng)作變得非常謹(jǐn)慎。

為啥房企們突然就這么“慫”了呢？咱們往深里琢磨琢磨。這不僅僅是看到房?jī)r(jià)有點(diǎn)波動(dòng)就害怕那么簡(jiǎn)單。背后其實(shí)是整個(gè)行業(yè)邏輯在變。過(guò)去那種“拿到地就是賺到”，快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速回籠再買(mǎi)地的“高周轉(zhuǎn)”模式，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下有點(diǎn)玩不轉(zhuǎn)了。一方面，很多城市尤其是三四線，房子確實(shí)沒(méi)那么好賣(mài)了，庫(kù)存壓著，資金鏈緊繃，哪還敢輕易加杠桿去拍地王？另一方面，融資環(huán)境也沒(méi)以前那么寬松了，錢(qián)貴了，也難找了。所以你看，他們現(xiàn)在首要任務(wù)不是擴(kuò)張，而是自救——把手里現(xiàn)有的房子想辦法賣(mài)出去，把欠的錢(qián)還一還，保證自己先活下來(lái)、活得好。這種集體性的戰(zhàn)略收縮，反映出房企對(duì)后市的態(tài)度已經(jīng)從“樂(lè)觀進(jìn)取”轉(zhuǎn)向了“審慎防守”?？梢哉f(shuō)，土地市場(chǎng)的冷熱，直接就是房企信心最真實(shí)的晴雨表。

再瞧瞧北京，那完全是另一番光景。 最近北京又新掛出了三塊地，加起來(lái)有21萬(wàn)多平米，起步總價(jià)就接近44個(gè)億。其中海淀永豐那塊商務(wù)用地，起拍價(jià)就18億。截至12月初，北京今年賣(mài)地的收入已經(jīng)超過(guò)了1911億元，輕松打破了去年創(chuàng)下的紀(jì)錄，而且看樣子全年突破2000億大關(guān)幾乎是板上釘釘。這意味著什么？北京土地市場(chǎng)已經(jīng)提前“收官”，圓滿完成任務(wù)，甚至超額了。

北京市場(chǎng)這么火，難道房企們“說(shuō)好的”保守是假的？其實(shí)不矛盾。這恰恰印證了他們“全面退守一二線”的策略。錢(qián)和資源，正瘋狂地向最核心、最安全的城市聚集。北京作為絕對(duì)的一線城市，資源、人口、購(gòu)買(mǎi)力都沒(méi)得說(shuō)，在這里拿地，雖然價(jià)格高，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，未來(lái)利潤(rùn)也有保障。所以你看，哪怕總基調(diào)是收縮，但對(duì)于北京上海這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，該搶還是得搶?zhuān)@屬于“戰(zhàn)略性投資”。而且，這種火熱直接推高了地價(jià)。2014年北京住宅用地的平均樓面價(jià)，比2013年漲了超過(guò)40%，達(dá)到了每平米1萬(wàn)5千多。面粉貴了，面包以后能便宜嗎？這恐怕是留給購(gòu)房者的一個(gè)大問(wèn)號(hào)。這種中心城市的“虹吸效應(yīng)”，可能會(huì)讓未來(lái)不同城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化得更厲害。

有意思的是，在北京市場(chǎng)內(nèi)部，戰(zhàn)火也挺集中。 像京南這些板塊，就成了不少房企暗地里較勁的重點(diǎn)區(qū)域。為什么是這些地方？往往是因?yàn)橛行碌囊?guī)劃利好、交通配套跟進(jìn)，或者相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格還有一點(diǎn)空間，成了價(jià)值洼地。大家都在盯著有限的“好地”，競(jìng)爭(zhēng)能不激烈嗎？

所以，咱們捋一下：全國(guó)層面，房企拿地?zé)崆榇蠼?，這是行業(yè)在主動(dòng)調(diào)整節(jié)奏，應(yīng)對(duì)新常態(tài)。但一線城市，尤其是北京，土地市場(chǎng)依然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，地價(jià)攀升。這“全國(guó)涼”與“局部熱”并存的格局，或許就是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)最鮮明的特征了。對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，這意味著買(mǎi)房邏輯也得變：城市的選擇可能比時(shí)機(jī)更重要。在核心城市，土地成本擺在那里，房?jī)r(jià)有堅(jiān)實(shí)的支撐；而在很多其他城市，可能就要多觀望一下了。樓市，真的進(jìn)入了一個(gè)更加分化的時(shí)代。

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