近期，日本東京、大阪等核心城市的新建公寓市場(chǎng)迎來(lái)一系列管控舉措。日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)土交通省相繼出臺(tái)政策、發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，劍指短期投機(jī)性購(gòu)房行為。以三菱地所為代表的房企積極響應(yīng)，宣布將從2026年1月起推行防轉(zhuǎn)售、限購(gòu)房的新規(guī)。

這一系列動(dòng)作的背后，是東京市中心公寓價(jià)格持續(xù)走高的市場(chǎng)現(xiàn)狀，其核心目的在于保障剛需群體的購(gòu)房權(quán)益，推動(dòng)市場(chǎng)回歸居住屬性。

房企先行

三菱地所落地轉(zhuǎn)售管控新規(guī)

為抑制短期投機(jī)轉(zhuǎn)售套利行為，讓實(shí)際居住需求群體更易購(gòu)置房產(chǎn)，三菱地所旗下的子公司三菱地所住宅宣布，自2026年1月起，在東京23區(qū)及大阪市的全新發(fā)售公寓項(xiàng)目中，正式引入防轉(zhuǎn)售管控措施。

首批納入管控范圍的項(xiàng)目，包括“The Park House 文京白山住宅”“The Park House 龜戶九丁目”等位于東京核心區(qū)域的項(xiàng)目。

三菱地所的購(gòu)房新規(guī)明確設(shè)置購(gòu)置登記戶數(shù)上限，同一購(gòu)房者最多可購(gòu)置2戶；同時(shí)要求從簽約、交房到產(chǎn)權(quán)登記的全流程，必須保持同一戶名。

針對(duì)交房前的轉(zhuǎn)售行為，三菱地所住宅將在重要事項(xiàng)說(shuō)明書中明確約束條款，一旦發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)售行為，會(huì)先予以警告；若購(gòu)房者拒不配合，將沒收定金作為違約金。

事實(shí)上，三菱地所住宅此前就已自主實(shí)施過(guò)戶數(shù)限制等相關(guān)措施。

行業(yè)聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)協(xié)會(huì)出臺(tái)防投機(jī)方針

三菱地所的舉措，并非單一企業(yè)行為，而是對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)政策的積極響應(yīng)。

日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2025年11月18日公布防止公寓投機(jī)性短期轉(zhuǎn)售的對(duì)策方針，三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所、住友不動(dòng)產(chǎn)等8家大型房企已決定跟進(jìn)引入相關(guān)對(duì)策，具體的實(shí)施區(qū)域、對(duì)象物業(yè)及執(zhí)行時(shí)間，則由各公司自主決定。

該方針的核心要求是，房企需在購(gòu)房合約中明確告知買方，交付前轉(zhuǎn)售行為構(gòu)成違約。盡管這一方針不具備強(qiáng)制性，但明確傳遞出行業(yè)主動(dòng)規(guī)范市場(chǎng)、抑制投機(jī)的堅(jiān)定立場(chǎng)。

這一行業(yè)舉措的出臺(tái)，也與千代田區(qū)此前的訴求密切相關(guān)。2025年7月18日，千代田區(qū)曾向房地產(chǎn)協(xié)會(huì)提出請(qǐng)求，建議通過(guò)再開發(fā)項(xiàng)目銷售的公寓，原則上禁止購(gòu)房者五年內(nèi)轉(zhuǎn)售，同時(shí)限制同一持有人的購(gòu)房套數(shù)，其初衷正是為了應(yīng)對(duì)境外投機(jī)交易增加、公寓實(shí)際居住率低下、房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的問題。

與此同時(shí)，對(duì)于在日投資者而言，新的政策環(huán)境既意味著短期投機(jī)套利空間被進(jìn)一步壓縮，也提醒投資者需要更加重視長(zhǎng)期持有能力與真實(shí)使用價(jià)值。

從資產(chǎn)配置角度看，日本核心城市依舊具備穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境、完備的基礎(chǔ)設(shè)施與相對(duì)完善的法律保護(hù)體系，高品質(zhì)住宅依然具有保值能力與長(zhǎng)期配置價(jià)值。

但未來(lái)投資邏輯或?qū)摹皟r(jià)格博弈”轉(zhuǎn)向“價(jià)值選擇”，也就是說(shuō)投資者更加需要考量區(qū)域居住吸引力、長(zhǎng)期人口與產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)品本身的功能與品質(zhì)，而不僅僅是升值預(yù)期與交易便利性。在更為審慎與規(guī)范的市場(chǎng)框架下，理性判斷與長(zhǎng)期視角，將成為在日華人投資者繼續(xù)參與日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

市場(chǎng)解析

高收入群體支撐房?jī)r(jià)，短期投機(jī)影響有限

在近期的記者會(huì)上，三菱地所住宅代表董事社長(zhǎng)宮島正治，就當(dāng)前首都圈新建分售公寓價(jià)格急劇上漲的原因進(jìn)行了深度剖析。

宮島正治指出，建筑行業(yè)人力短缺推高建筑成本、市中心高便利性公寓需求集中但供應(yīng)不足、股價(jià)上漲預(yù)期帶動(dòng)公寓資產(chǎn)價(jià)值提升，是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的三大核心因素。

他強(qiáng)調(diào)，高收入群體正在成為支撐當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵力量——夫妻雙方年收入均超700萬(wàn)日元的“強(qiáng)力夫妻戶”數(shù)量十年間翻倍，每?jī)蓱糁芯陀幸粦羰褂寐?lián)合貸款，這類群體完全有能力購(gòu)置價(jià)值1億日元的公寓。

基于購(gòu)房者以實(shí)際居住需求為主的判斷，他認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)類似泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰或雷曼危機(jī)后的暴跌。未來(lái)，企業(yè)將聚焦提升住宅的使用價(jià)值與情感價(jià)值，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，而非單純強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的升值潛力與外觀設(shè)計(jì)。

那么，被熱議的投機(jī)性購(gòu)房和外國(guó)買家，是否真的是推高東京市中心房?jī)r(jià)的主要原因呢？

三菱UFJ信托銀行的研究報(bào)告給出了不一樣的答案。從短期轉(zhuǎn)售比例來(lái)看，2024年成交的3年以內(nèi)新房占比僅2.5%，5年以內(nèi)新房占比4.0%，且東京都心三區(qū)的短期交易率在東京23區(qū)中并不突出。

此外，從租賃化分布來(lái)看，都心核心區(qū)域五年內(nèi)新建分售公寓流入租賃市場(chǎng)的比例也處于相對(duì)低位。

在外國(guó)買家方面，盡管東京都心六區(qū)的外籍購(gòu)房者占比達(dá)到7.5%，高于其他區(qū)域，但三菱UFJ信托銀行認(rèn)為這一水平“尚未高到引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲的程度”。

國(guó)土交通省的調(diào)查也顯示，2025年上半年?yáng)|京23區(qū)海外居住者購(gòu)置新建公寓的比例為3.5%，雖較此前有所上升，但海外居民的短期買賣比例僅占整體的1%左右，絕大多數(shù)短期交易仍由日本國(guó)內(nèi)居民完成。

綜合企業(yè)判斷與多方數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前東京等核心區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，更多源于建筑成本上升、供給受限及高收入群體穩(wěn)定購(gòu)買力等結(jié)構(gòu)性因素支撐，而非以短期投機(jī)或海外資金為主導(dǎo)的炒作現(xiàn)象。

此外，短期轉(zhuǎn)售比例偏低、租賃化比例有限以及外籍購(gòu)房占比并未達(dá)到?jīng)_擊市場(chǎng)的程度，都表明市場(chǎng)基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)固，房?jī)r(jià)雖高但并非典型泡沫，市場(chǎng)運(yùn)行仍以“真實(shí)居住需求”為主。

政策加碼

國(guó)土交通省強(qiáng)化監(jiān)管，持續(xù)追蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

針對(duì)公寓價(jià)格上漲與投機(jī)交易問題，日本國(guó)土交通省也在積極行動(dòng)。2025年上半年，國(guó)土交通省首次基于不動(dòng)產(chǎn)登記信息，對(duì)都市圈約55萬(wàn)套新建住宅展開調(diào)查，全面掌握境外人士購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況。

調(diào)查結(jié)果顯示，海外購(gòu)房者的購(gòu)置比例呈現(xiàn)“越靠近市中心越高”的特點(diǎn)，且東京23區(qū)的海外購(gòu)置比例較2024年實(shí)現(xiàn)翻倍。

針對(duì)這一情況，國(guó)土交通大臣金子恭之明確表示，無(wú)論日本人還是外國(guó)人，不符合實(shí)際需求的投機(jī)性交易均不可取，政府將基于調(diào)查結(jié)果與行業(yè)緊密協(xié)作，抑制投機(jī)性交易，同時(shí)計(jì)劃從明年起繼續(xù)推進(jìn)相關(guān)調(diào)查。

對(duì)于現(xiàn)有登記信息無(wú)法掌握所有者國(guó)籍的短板，政府也在考慮在登記手續(xù)中增設(shè)國(guó)籍申報(bào)環(huán)節(jié)。

房產(chǎn)新規(guī)下

在日投資者如何篩選“真價(jià)值”房產(chǎn)？

從行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布自律方針，到房企出臺(tái)管控細(xì)則，再到政府部門強(qiáng)化監(jiān)管調(diào)查，日本正通過(guò)多維度發(fā)力，為核心城市的公寓市場(chǎng)“降溫”。這些舉措既著眼于抑制短期投機(jī)行為，也致力于保障剛需群體的居住權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“投資導(dǎo)向”向“居住導(dǎo)向”回歸。

與此同時(shí)，對(duì)于在日投資者而言，新的政策環(huán)境既意味著短期投機(jī)套利空間被進(jìn)一步壓縮，也提醒投資者需要更加重視長(zhǎng)期持有能力與真實(shí)使用價(jià)值。

從資產(chǎn)配置角度看，日本核心城市依舊具備穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境、完備的基礎(chǔ)設(shè)施與相對(duì)完善的法律保護(hù)體系，高品質(zhì)住宅依然具有保值能力與長(zhǎng)期配置價(jià)值。

但未來(lái)投資邏輯或?qū)摹皟r(jià)格博弈”轉(zhuǎn)向“價(jià)值選擇”，也就是說(shuō)投資者更加需要考量區(qū)域居住吸引力、長(zhǎng)期人口與產(chǎn)業(yè)支撐、產(chǎn)品本身的功能與品質(zhì)，而不僅僅是升值預(yù)期與交易便利性。在更為審慎與規(guī)范的市場(chǎng)框架下，理性判斷與長(zhǎng)期視角，將成為在日華人投資者繼續(xù)參與日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

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