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人們關注房地產，核心還是關注房價，但房價是一個籠統(tǒng)的概念。以寧波為例，大家普遍感受是跌了不少，但如果你去看新樓盤價格，今年無論是莊市、段塘、高新區(qū)、還是下應，都創(chuàng)下了板塊的新高。

接下來要推的新盤，大概率還會繼續(xù)上漲，原因很簡單：新樓盤都是別墅或四代宅，產品力很強，定位高端改善，而且數(shù)量稀少，有些甚至供不應求。

所以，等著新盤崩盤去撿個漏，從此住上豪宅走上人生巔峰的夢想，大概是很難實現(xiàn)了。

但與新房相反，二手房特別是老舊二手房還在節(jié)節(jié)下跌，年初到現(xiàn)在均價跌了超過10%，一些次新二手房由于產品落后，交付即巔峰，也在緩慢的價格回歸。

總之，二手房和新房，完全就是兩個世界。本文說的房價，一般是指二手房的成交價。

據(jù)瑞銀的最新預測，中國房價要企穩(wěn)大概要等到2027年中，在那之前全國房價可能還會有15%的跌幅。

瑞銀認為，人口多供應少的高線城市，可能會提前半年到3個月見底。

什么是高線城市，老司機認為可以簡化為一線和頭部二線，加起來大概15個吧。寧波算不上頭部二線，盡管經(jīng)濟規(guī)?？壳?，但市區(qū)太小、人口太少，只能算中上。

所以我們可以假設寧波是瑞銀預測的標準樣本，在2027年中見底，還有15%的下跌空間。

再強調一遍，這里的房價是指二手房成交均價，新房例外。

老司機前不久也預測過下跌周期《》，我的觀點和瑞銀不同，因為瑞銀講的是宏觀，而我分析的是寧波的具體情況。

我們的分析都有一個共同點，那就是假設沒有逆轉性的強刺激政策出臺。事實上如果看看今年的經(jīng)濟工作會議公報，以及住建部長最新的文章，我們基本可以得出結論：

2026年沒有救市大招。

住建部長的最新文章中，老司機絲毫看不出有任何救市緊迫性的表述，相反，“鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢”這句話再次出現(xiàn)，表明決策層對于現(xiàn)狀可以接受。

此外，文章也再次強調了要因城施策，一城一策，大白話就是各地你們自己想辦法，別等著上面出大招，上面沒有大招。

事實上，樓市下跌痛感最強的兩個主體，一個是房東，一個是地方gov，都不在決策的核心層面。房東是私人負債，自己負責；地方gov則在化債和增加轉移支付之后，痛感已有所減輕。

至于銀行，斷供率現(xiàn)在還能接受，畢竟房東已經(jīng)還掉了很多利息，后面實在不行走到拍賣那一步，算上前期已經(jīng)還掉的貸款，總體損失也不是太大。

畢竟以前的政策好，首付要30-40%，有些甚至70%，給了銀行足夠的安全墊。

更加緊迫的需要房價企穩(wěn)的，還是內需。

最近高層發(fā)出了一系列號召，強調要擴大內需，要把經(jīng)濟的重心放在內需上來。這不是未雨綢繆，而是形勢所迫。

本月我們看到了一個數(shù)字，今年外貿順差超過了一萬億美元，許多人為此歡欣鼓舞，認為我們的產品無敵于天下。

但順差越大，就意味著從外國賺得越多，也意味著越依賴外國市場。國際市場不是無條件開放的，沒有人心甘情愿被你賺走那么多錢，最近墨西哥、加拿大和一些非洲國家，都在準備調高針對中國的關稅。

外貿這臺引擎已經(jīng)燒得發(fā)紅了，接下來必須要用內需引擎來接班，否則無法持續(xù)。

拉動內需并不是個新話題，喊了十幾年了，但成效不大，核心原因還是老百姓的消費能力弱，雖然GDP增長很多，但流到老百姓的口袋里的，你我都有感受。

有錢不花王八蛋，每個人都是花錢的天才，根本不需要誰去刺激。

老百姓的錢來自于哪里？一個當然是工資性收入，工資高則消費力強；另一個則是財產性收入，比如炒股賺的多，買房賺的多；最后一個是保障性收入，比如養(yǎng)老金高，醫(yī)療報銷比例大、教育免費等等。

扒一扒上面三項，哪一項是樂觀的？

所以消費起不來再正常不過，失業(yè)在增加，減薪在擴大，怎么消費？股市你懂，房價在跌，怎么消費？養(yǎng)老金心慌，很多人甚至斷繳，醫(yī)療教育只漲不跌，怎么消費？

最立桿見影還不用花錢的，就是把房價穩(wěn)住這一條了，房價穩(wěn)不住，資產天天縮水，哪還有底氣消費？

很多人不知道，消費的主力，從來都是有房子的人，而不是買不起房子的人。

最后，老司機想引用《小馬過河》的寓言，房價可能不會像我希望的那樣立馬企穩(wěn)，也不會像機構預言的那么大跌幅，可能在中間的某一個位置就完成了。您認為還有多大的下跌幅度，請在文末留言，三年后我們來挖墳。

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