穩(wěn)樓市到底穩(wěn)的是什么？在我看來，當前穩(wěn)樓市的核心應聚焦于穩(wěn)房價——因為穩(wěn)房價的背后，本質是穩(wěn)社會家庭的財富根基，更是穩(wěn)整個社會的發(fā)展信心。

“穩(wěn)樓市”這一表述，從國家重要會議、政策文件到官方媒體報道，其實已持續(xù)一年多。

但關于“究竟要穩(wěn)什么”，無論是日常交流還是網(wǎng)絡評論中，不少人都存在較大分歧：有人認為是穩(wěn)房地產(chǎn)銷售總面積，有人覺得是穩(wěn)新房供應量，也有人指向地方土地拍賣規(guī)模、房地產(chǎn)相關稅收等指標，眾說紛紜。

事實上，樓市的觀測指標本就多元。

從投資維度看，市場會關注房地產(chǎn)開發(fā)投資額的波動；從市場體感看，房價無疑是最直觀的核心指標；從財政視角出發(fā)，中央與地方政府更關心土地拍賣面積、成交額及相關稅收數(shù)據(jù)；而金融機構的核心訴求，則是穩(wěn)房企債務兌付——以萬科為代表的頭部房企風險不再頻發(fā)。

可見，立場不同，對“穩(wěn)樓市”的核心訴求也會存在差異。

但站在社會利益最大公約數(shù)的角度，我認為核心仍需聚焦穩(wěn)房價，尤其是二手房價格。

這一觀點可能與主流專家學者的看法存在差異：在他們看來，新房交易能直接創(chuàng)造GDP，而二手房交易僅是資產(chǎn)轉移，對GDP的直接拉動作用有限，因此穩(wěn)樓市應重點發(fā)力新房市場，包括穩(wěn)交易面積、土地開發(fā)規(guī)模及新房價格。

但我們必須直面中國經(jīng)濟的現(xiàn)實，兩個關鍵數(shù)據(jù)足以說明問題。

其一，根據(jù)國家統(tǒng)計局此前的調研數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已達90%左右。這意味著對絕大多數(shù)家庭而言，全新購房的需求空間已大幅收窄——近年新房開工面積與銷售面積的變化，也印證了這一趨勢。

其二，從市場交易結構來看，據(jù)中國指數(shù)研究院對全國100個重點城市的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，當前二手房交易占比已超60%，最新數(shù)據(jù)更是達到65%左右；在一線城市及部分二線城市，這一比例更高，部分城市已突破85%。

無論是城鎮(zhèn)居民住房自有率，還是新房與二手房的交易結構，都傳遞出兩個關鍵信號：一方面，依靠“蓋房子”“賣土地”拉動樓市的傳統(tǒng)路徑，空間已十分有限；另一方面，二手房市場對社會的影響面，早已超過新房市場。

拋開這兩個表層因素，穩(wěn)房價的深層意義更為關鍵。

房地產(chǎn)市場素來有“買漲不買跌”的特性，若房價持續(xù)下行，不僅會影響投資意愿，還會不斷放大房企債務風險與金融機構信貸風險。

只有穩(wěn)住房價，推動核心城市房價止跌回穩(wěn)甚至合理回升，才能真正穩(wěn)住市場資金流向，筑牢持房家庭的信心根基，進而間接激活消費市場——這正是房地產(chǎn)作為資產(chǎn)與商品雙重屬性的必然要求，唯有價格穩(wěn)定，才能撬動后續(xù)一系列市場良性循環(huán)。

更關鍵的是，房價與社會財富規(guī)模直接掛鉤。有數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)鼎盛時期，存量房總價值約400萬億元，遠超當時股市四五十萬億元的規(guī)模，房地產(chǎn)堪稱社會居民財富的“最大蓄水池”，也是眾多機構的核心資產(chǎn)載體。

但2021年至今，全國平均房價跌幅已達30%以上，若以400萬億元存量價值為基數(shù)折算，相當于超100萬億元的社會財富蒸發(fā)。

或許無房家庭會覺得此事與己無關，但從宏觀視角看，這部分財富縮水的成本，最終會由大量家庭與企業(yè)共同承擔。

對城市中產(chǎn)群體而言，房產(chǎn)更是“壓艙石”——占家庭財富的70%。房價下跌帶來的財富縮水，暫且不論是否會引發(fā)商業(yè)銀行信貸違約等風險，單就對家庭層面的影響而言，就會直接削弱其對經(jīng)濟前景的信心、抑制消費意愿，甚至影響生活安全感。對城鎮(zhèn)居民家庭來說，房價波動直接關聯(lián)財富存量、發(fā)展信心與生活安全感，這是無法回避的現(xiàn)實。

信心的提振，需要具象化的價格信號支撐。宏觀GDP數(shù)據(jù)固然是信心來源之一，但對普通家庭而言終究遙遠；而房價的真實波動，卻是能直接感知的“信心溫度計”。

當前股市已在過去一年實現(xiàn)較好漲幅，處于相對高位；若房價能同步止跌回穩(wěn)，這兩個老百姓“看得見、摸得著”的核心指標企穩(wěn)，對提振社會信心的作用更為直接。

綜上，穩(wěn)房價的核心邏輯清晰可見：它不僅關乎億萬家庭的財富安全，更牽動著整個社會對未來經(jīng)濟的信心根基——這才是穩(wěn)樓市的核心要義。

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