許世壇這家伙，出生在1977年，那時候他爸許榮茂已經(jīng)在香港通過紡織生意攢下不少錢，后來轉(zhuǎn)行地產(chǎn)，1989年創(chuàng)辦世茂集團(tuán)，先從福建起步，慢慢擴(kuò)展到上海這些大城市，主打高端住宅，賺得盆滿缽滿。

許榮茂被叫作豪宅教父，集團(tuán)資產(chǎn)早早破千億，許世壇從小就沾光，生活條件那叫一個優(yōu)越。他也沒閑著，出去讀書，先在英國倫敦國王學(xué)院拿了經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，又去美國加州大學(xué)洛杉磯分校搞了個工商管理碩士，學(xué)的東西挺實(shí)用，回來就直接進(jìn)家族企業(yè)干活。

2000年，23歲的許世壇加入世茂集團(tuán)，從上海分公司的基層崗位開始，負(fù)責(zé)市場調(diào)研和銷售。沒多久，2001年他就管起濱江花園這個項(xiàng)目，那是個黃浦江邊的住宅盤，銷售火爆得不行，連續(xù)三年穩(wěn)坐上海住宅銷售金額頭把交椅，這讓他在公司里站穩(wěn)腳跟，名聲也傳開。

接著，2004年他進(jìn)董事會，當(dāng)執(zhí)行董事，參與更多決策，比如項(xiàng)目選址和市場定位。過了四年，2008年升到董事局副主席，繼續(xù)推集團(tuán)多元化，從單純住宅轉(zhuǎn)向加點(diǎn)商業(yè)元素。

2011年，34歲的他正式接棒，許榮茂退到顧問位置，企業(yè)那時資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)千億級別，他接手后野心大得很，喊出三年內(nèi)銷售規(guī)模上千億的口號。其實(shí)這起點(diǎn)高到讓人眼紅，別人奮斗一輩子也夠不著，他一上來就握著這么大攤子。

集團(tuán)在許榮茂時代就打下基礎(chǔ)，專注高端市場，項(xiàng)目多在上海、北京這些一線城市，品質(zhì)高，賣得貴。許世壇接班前幾年，企業(yè)穩(wěn)步增長，2016年銷售已經(jīng)900多億，接近千億門檻。

他上臺后，沒急著大改，而是先穩(wěn)住現(xiàn)有業(yè)務(wù)，比如優(yōu)化庫存，調(diào)整營銷策略。地產(chǎn)圈里，大家都知道他科班出身，操作項(xiàng)目有板有眼，早年濱江花園的成功不是運(yùn)氣，靠的是實(shí)打?qū)嵧其N和市場把控。

話說回來，這種家底讓他起步就領(lǐng)先一大截，不少同行羨慕嫉妒恨，但也得承認(rèn)，他早期表現(xiàn)確實(shí)沒讓人失望。

許世壇掌舵后，集團(tuán)進(jìn)入高速擴(kuò)張期，堅(jiān)持高端住宅路線，還推出商業(yè)綜合體，打造新品牌，從豪宅專家變成多面手。2017年，合約銷售破1007億，首進(jìn)千億陣營，這數(shù)字聽著就牛。接著2018年飆到1761億，2019年2603億，2020年直接3003億，行業(yè)排名第九位。

他這幾年玩命并購，先后收了泰禾、福晟、明發(fā)這些企業(yè)的項(xiàng)目，累計(jì)砸錢超200億，圈里叫他并購?fù)酢?017年那場深圳龍崗地王拍賣，他以239億天價(jià)拿下，計(jì)劃投500億建668米高樓，當(dāng)成灣區(qū)地標(biāo)，結(jié)果后來成最大包袱。

擴(kuò)張靠高杠桿，有息負(fù)債從2018年的1091億漲到2020年底的1451億，總負(fù)債更高。許榮茂早年提醒過，規(guī)模長得快，債務(wù)也跟上，庫存壓力大，但許世壇沒太當(dāng)回事，繼續(xù)追規(guī)模。2020年疫情也沒擋住他，線上銷售照樣推，收購不停。

地產(chǎn)政策一變，2021年三道紅線出來，嚴(yán)控融資，市場涼下來，資金鏈一下緊繃。他在中報(bào)會上改口，說要謹(jǐn)慎防守，多回款少投資，可惜晚了，債務(wù)和庫存成千斤重?fù)?dān)。銷售從3003億掉到2022年的865億，2023年只剩428億，縮水八成多。

債務(wù)危機(jī)徹底爆發(fā)，深圳項(xiàng)目停工兩年，2023年兩次拍賣流拍，最后68億被政府收儲，虧了170多億。銀行追債，2024年4月建行亞洲提清盤呈請，涉16億，他個人限高消費(fèi)，子公司股權(quán)凍結(jié)，好多項(xiàng)目被法拍。

集團(tuán)總負(fù)債超4600億，搖搖欲墜，四年時間從巔峰滑到谷底，資產(chǎn)敗光大半。這擴(kuò)張?zhí)?，忽略風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)周期一轉(zhuǎn)彎，就栽跟頭。并購雖短期推高銷售，但帶進(jìn)不少爛尾項(xiàng)目，資金回籠慢，杠桿高到爆表。地產(chǎn)調(diào)控下，這種模式直接崩盤，沒緩沖余地。

危機(jī)一來，許世壇沒跑路，從2021年起就開始自救，賣資產(chǎn)回籠超百億，那些都是核心物業(yè)，忍痛割愛。債務(wù)重組是重點(diǎn)，境外債144億美金，方案反復(fù)調(diào)，面對債權(quán)人反對，他改條款，溝通不停。2024年12月，公告說80.72%債權(quán)人支持，超過75%門檻。

2025年2月底債權(quán)人會議，95.39%贊成，3月13日香港法院批準(zhǔn)，7月21日正式生效，削減78億美金境外債，涵蓋票據(jù)和貸款。 境內(nèi)債也在推，集團(tuán)總負(fù)債從2023年的2639億降到2024年底的2521億，降了4.5%。2025上半年，銷售低迷，現(xiàn)金157億蓋不住到期債，但重組落地緩口氣。

物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)逆勢長，提供現(xiàn)金補(bǔ)充。他暫停拿地，管好存量，全員降本，上半年薪酬省3億，穩(wěn)住基本盤。地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿時代，政策導(dǎo)向穩(wěn)健發(fā)展，許世壇這經(jīng)歷就是教訓(xùn)，規(guī)模不是萬能，得敬畏市場。

姐姐許薇薇2024年12月回歸，當(dāng)非執(zhí)行董事，幫管境外項(xiàng)目。她有24年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，早年離開集團(tuán)，現(xiàn)在回來扛重?fù)?dān)，參與重組細(xì)節(jié)，推動境外方案過關(guān)。兩人合力，企業(yè)避開崩盤，但負(fù)債還重，銷售沒起色。

2025年半報(bào)顯示，資產(chǎn)負(fù)債率66.9%，凈資產(chǎn)負(fù)1.4元/股，形勢嚴(yán)峻。行業(yè)大調(diào)整，世茂這種從千億掉隊(duì)的，靠重組續(xù)命，但長遠(yuǎn)得轉(zhuǎn)型。這敗家過程提醒大家，接班不是光鮮，風(fēng)險(xiǎn)把控才關(guān)鍵，中國地產(chǎn)正向高質(zhì)量轉(zhuǎn)，野蠻生長時代結(jié)束了。