按：一起貪污案，指控當(dāng)事人合謀偽造材料，騙取一套拆遷安置房進(jìn)而變賣私分。本人的主要辯護(hù)觀點(diǎn)為：1.涉案房屋登記在民營(yíng)動(dòng)遷公司名下。動(dòng)遷項(xiàng)目實(shí)行包干開發(fā)，騙取動(dòng)遷房不會(huì)導(dǎo)致國(guó)家損失。涉案房屋不屬于國(guó)有資產(chǎn)。2.行為人非國(guó)家工作人員，不具有職務(wù)便利，且系按照他人指令行事，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為從犯?，F(xiàn)摘取對(duì)涉案房屋《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》的部分質(zhì)證意見予以公開發(fā)布。

關(guān)于涉案房屋的價(jià)值，存在兩份證據(jù)。一份是B區(qū)發(fā)展改革研究院的《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》，另一份是A房產(chǎn)評(píng)估公司的《估價(jià)報(bào)告》。鑒于《估價(jià)報(bào)告》在前，價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書在后，且后者證明效力更高，故集中針對(duì)《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》發(fā)表程序和實(shí)體方面的質(zhì)證意見。

一、對(duì)照國(guó)家發(fā)改委《價(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》可以發(fā)現(xiàn)，本案的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書違法多多、疑點(diǎn)重重，不足采信

1.同一套房產(chǎn)，已經(jīng)有了《估價(jià)報(bào)告》，辦案機(jī)關(guān)為何還要委托價(jià)格認(rèn)定？且《估價(jià)報(bào)告》是2024年8月8日出具，價(jià)格認(rèn)定是2024年8月9日委托。也即，辦案機(jī)關(guān)在拿到《估價(jià)報(bào)告》的第二天就委托B區(qū)發(fā)展改革研究院進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定?？梢?，辦案機(jī)關(guān)并不認(rèn)可《估價(jià)報(bào)告》的證明效力。但是一審判決書卻同時(shí)援引兩份書證，連辦案機(jī)關(guān)自己都不認(rèn)可的《估價(jià)報(bào)告》，一審法院卻予以采信的理由何在？

2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格變動(dòng)不居，并不存在一個(gè)唯一精確的價(jià)格。一套房屋的市場(chǎng)價(jià)格，本質(zhì)上取決于買賣雙方的博弈。不論房屋估價(jià)還是房屋價(jià)格認(rèn)定，本質(zhì)上都是一種主觀人為推定。與其說價(jià)格認(rèn)定是為了發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格，毋寧說是為了克服刑事司法程序中的控方舉證困難，不代表認(rèn)定的價(jià)格一定最準(zhǔn)確、最公允。

令人驚奇的是，B區(qū)發(fā)展改革研究院認(rèn)定的價(jià)格和A房產(chǎn)評(píng)估公司的估價(jià)，都精確到元且一分不差。要知道，同一個(gè)單位的兩個(gè)人或者同一個(gè)人在不同的時(shí)點(diǎn)去評(píng)估同一套房產(chǎn)，結(jié)論都可能會(huì)不同。更何況，兩個(gè)不同單位的四個(gè)人在不同的時(shí)點(diǎn)去評(píng)估同一套房子，結(jié)論竟然分毫不差。這樣的巧合只能說明本案的價(jià)格認(rèn)定并不科學(xué)，純屬迎合辦案。

3.辦案機(jī)關(guān)出具的是委托鑒定書，B區(qū)發(fā)展改革研究院給出的卻是《價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書》。鑒定和價(jià)格認(rèn)定是兩種性質(zhì)完全不同的活動(dòng)，差異明顯。比如價(jià)格鑒定需要鑒定人員簽名，而價(jià)格認(rèn)定一般沒有認(rèn)定人員簽名?！秲r(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第六條規(guī)定：價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)辦理價(jià)格認(rèn)定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)具有提出機(jī)關(guān)出具的價(jià)格認(rèn)定協(xié)助書。辦案機(jī)關(guān)委托鑒定，價(jià)格機(jī)構(gòu)出具價(jià)格認(rèn)定，文不對(duì)題，所出非所請(qǐng)，無法采信。

4.基準(zhǔn)日不應(yīng)該是月，而應(yīng)該精確到日。《價(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第八條第（四）項(xiàng)規(guī)定，價(jià)格認(rèn)定基準(zhǔn)日是指價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的狀況及其價(jià)格所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。涉案房屋從動(dòng)遷公司過戶到C名下的日期精確唯一，應(yīng)當(dāng)設(shè)定為價(jià)格認(rèn)定基準(zhǔn)日。

5.價(jià)格認(rèn)定嚴(yán)重超期，顯示作風(fēng)極不嚴(yán)謹(jǐn)。從價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書內(nèi)容，根本看不出價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)究竟做了哪些工作。什么工作都不做，價(jià)格認(rèn)定結(jié)論還嚴(yán)重超期，令人匪夷所思。

6.價(jià)格認(rèn)定人員沒有實(shí)地查驗(yàn)或勘驗(yàn)?！秲r(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第十七條規(guī)定，價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)當(dāng)對(duì)價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)、核實(shí)或者勘驗(yàn)，并記錄查驗(yàn)或者勘驗(yàn)情況。本案沒有任何關(guān)于對(duì)涉案房屋進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)的記錄。

7.沒有邀請(qǐng)辦案人員參加查驗(yàn)或勘驗(yàn)。《價(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第十八條規(guī)定，價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)當(dāng)要求提出機(jī)關(guān)協(xié)助并參加查驗(yàn)或者勘驗(yàn)。本案沒有這樣的記錄。7.沒有邀請(qǐng)辦案人員參加查驗(yàn)或勘驗(yàn)。《價(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第十八條規(guī)定，價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)當(dāng)要求提出機(jī)關(guān)協(xié)助并參加查驗(yàn)或者勘驗(yàn)。本案沒有這樣的記錄。

8.不具備市場(chǎng)比較的基礎(chǔ)?！秲r(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第五十九條規(guī)定，市場(chǎng)法是指通過市場(chǎng)調(diào)查，選擇3個(gè)或者3個(gè)以上與價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的相同或者類似的可比實(shí)例或者參照物，分析比較價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的與參照物之間的差異并進(jìn)行調(diào)整，從而確定價(jià)格認(rèn)定標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格的方法。也即，市場(chǎng)比較法的前提是鎖定相似性，根據(jù)相似性尋找參照物。沒有實(shí)地丈量，不考慮裝修情況，未考慮限售因素，導(dǎo)致對(duì)房屋的情況完全不掌握。之前本人在上海PT區(qū)代理過一起案件，價(jià)格認(rèn)定人員出庭作證證明其根本沒去過現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房屋情況一無所知但卻照樣出具了價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書。本案中，價(jià)格認(rèn)定人員對(duì)標(biāo)的房屋同樣一無所知，那么其如何選擇相似的參照物、如何修正參數(shù)從而調(diào)整、確定涉案房屋的價(jià)格？

9.沒有任何過程，只有結(jié)論?！秲r(jià)格認(rèn)定行為規(guī)范》第三十一條規(guī)定，價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（三）價(jià)格認(rèn)定過程及方法。本案價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書對(duì)過程只字未提，讓結(jié)論如黃河之水從天而降，也讓價(jià)格認(rèn)定結(jié)論變成超越審判之上，根本無法審查的圣旨。

10.未看到價(jià)格認(rèn)定結(jié)論告知書，剝奪了當(dāng)事人申請(qǐng)復(fù)核的權(quán)利。哪怕是做做樣子，也要告訴當(dāng)事人結(jié)論。類似本案拒不告知結(jié)論，直接賭定法院必須采信、不得不采信，實(shí)際上是變相撬奪了法院的審判權(quán)。

二、辯方提供的證據(jù)和分析證明價(jià)格認(rèn)定結(jié)論明顯虛高。經(jīng)初步測(cè)算，涉案房屋的價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)陀?00萬余元

1.價(jià)格認(rèn)定結(jié)論的有效性取決于其科學(xué)性，而非其是特定機(jī)構(gòu)做出。專業(yè)而非權(quán)力，才是價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書被司法機(jī)關(guān)采信的基礎(chǔ)。但本案的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書只體現(xiàn)了權(quán)力未體現(xiàn)任何科學(xué)或?qū)I(yè)。

2.涉案房屋為拆遷安置房，取得產(chǎn)權(quán)的前三年禁止轉(zhuǎn)讓銷售。這種轉(zhuǎn)讓限制毫無疑問會(huì)增加購(gòu)房人的法律風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，從而降低房屋的市場(chǎng)價(jià)格。但價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書自稱完全沒有考慮上述轉(zhuǎn)讓限制，必然導(dǎo)致其認(rèn)定的價(jià)格虛高。

3.在在沒有人為打折，完全按照正常市場(chǎng)價(jià)格出售的情況下，涉案房屋的真實(shí)售價(jià)為人民幣X萬元。這顯示當(dāng)時(shí)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格即為人民幣X萬元。在現(xiàn)有價(jià)格認(rèn)定結(jié)論不足采信且法院拒絕重新進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定的情況下，應(yīng)以真實(shí)的市場(chǎng)銷售價(jià)代替價(jià)格認(rèn)定結(jié)論。

4.辯護(hù)人根據(jù)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官網(wǎng)查詢到的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格正處于急速上漲期。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算出本地新建商品房平均銷售價(jià)格的年增長(zhǎng)率為12.96%。平均下來月增長(zhǎng)率約為1%。根據(jù)真實(shí)銷售價(jià)格，按月增長(zhǎng)率倒推計(jì)算出房屋過戶當(dāng)日的價(jià)格為Y萬元。

5.指控貪污金額應(yīng)扣除交給政府的稅費(fèi)。辯護(hù)人始終堅(jiān)持涉案房屋不歸國(guó)家所有，不能成為貪污罪的對(duì)象。但如果法院堅(jiān)持認(rèn)為本案構(gòu)成貪污罪，那么基于稅費(fèi)系由當(dāng)事人繳納給政府，因此應(yīng)當(dāng)將交易稅費(fèi)從貪污金額中予以扣除。也即，房屋過戶當(dāng)日的價(jià)格為Y萬元，交易稅費(fèi)為Z萬元，基準(zhǔn)日實(shí)際到手的價(jià)格為Y-Z，略低于300萬元，對(duì)應(yīng)刑期應(yīng)當(dāng)在三年以上十年以下有期徒刑。