按：一起貪污案，指控當事人合謀偽造材料，騙取一套拆遷安置房進而變賣私分。本人的主要辯護觀點為：1.涉案房屋登記在民營動遷公司名下。動遷項目實行包干開發(fā)，騙取動遷房不會導(dǎo)致國家損失。涉案房屋不屬于國有資產(chǎn)。2.行為人非國家工作人員，不具有職務(wù)便利，且系按照他人指令行事，應(yīng)當認定為從犯�，F(xiàn)摘取對涉案房屋《價格認定結(jié)論書》的部分質(zhì)證意見予以公開發(fā)布。

關(guān)于涉案房屋的價值，存在兩份證據(jù)。一份是B區(qū)發(fā)展改革研究院的《價格認定結(jié)論書》，另一份是A房產(chǎn)評估公司的《估價報告》。鑒于《估價報告》在前，價格認定結(jié)論書在后，且后者證明效力更高，故集中針對《價格認定結(jié)論書》發(fā)表程序和實體方面的質(zhì)證意見。

一、對照國家發(fā)改委《價格認定行為規(guī)范》可以發(fā)現(xiàn)，本案的價格認定結(jié)論書違法多多、疑點重重，不足采信

1.同一套房產(chǎn)，已經(jīng)有了《估價報告》，辦案機關(guān)為何還要委托價格認定？且《估價報告》是2024年8月8日出具，價格認定是2024年8月9日委托。也即，辦案機關(guān)在拿到《估價報告》的第二天就委托B區(qū)發(fā)展改革研究院進行價格認定。可見，辦案機關(guān)并不認可《估價報告》的證明效力。但是一審判決書卻同時援引兩份書證，連辦案機關(guān)自己都不認可的《估價報告》，一審法院卻予以采信的理由何在？

2.市場經(jīng)濟條件下，商品價格變動不居，并不存在一個唯一精確的價格。一套房屋的市場價格，本質(zhì)上取決于買賣雙方的博弈。不論房屋估價還是房屋價格認定，本質(zhì)上都是一種主觀人為推定。與其說價格認定是為了發(fā)現(xiàn)市場價格，毋寧說是為了克服刑事司法程序中的控方舉證困難，不代表認定的價格一定最準確、最公允。

令人驚奇的是，B區(qū)發(fā)展改革研究院認定的價格和A房產(chǎn)評估公司的估價，都精確到元且一分不差。要知道，同一個單位的兩個人或者同一個人在不同的時點去評估同一套房產(chǎn)，結(jié)論都可能會不同。更何況，兩個不同單位的四個人在不同的時點去評估同一套房子，結(jié)論竟然分毫不差。這樣的巧合只能說明本案的價格認定并不科學(xué)，純屬迎合辦案。

3.辦案機關(guān)出具的是委托鑒定書，B區(qū)發(fā)展改革研究院給出的卻是《價格認定結(jié)論書》。鑒定和價格認定是兩種性質(zhì)完全不同的活動，差異明顯。比如價格鑒定需要鑒定人員簽名，而價格認定一般沒有認定人員簽名�！秲r格認定行為規(guī)范》第六條規(guī)定：價格認定機構(gòu)辦理價格認定事項，應(yīng)當具有提出機關(guān)出具的價格認定協(xié)助書。辦案機關(guān)委托鑒定，價格機構(gòu)出具價格認定，文不對題，所出非所請，無法采信。

4.基準日不應(yīng)該是月，而應(yīng)該精確到日�！秲r格認定行為規(guī)范》第八條第（四）項規(guī)定，價格認定基準日是指價格認定標的狀況及其價格所對應(yīng)的時間。涉案房屋從動遷公司過戶到C名下的日期精確唯一，應(yīng)當設(shè)定為價格認定基準日。

5.價格認定嚴重超期，顯示作風(fēng)極不嚴謹。從價格認定結(jié)論書內(nèi)容，根本看不出價格認定機構(gòu)究竟做了哪些工作。什么工作都不做，價格認定結(jié)論還嚴重超期，令人匪夷所思。

6.價格認定人員沒有實地查驗或勘驗�！秲r格認定行為規(guī)范》第十七條規(guī)定，價格認定人員應(yīng)當對價格認定標的進行實物查驗、核實或者勘驗，并記錄查驗或者勘驗情況。本案沒有任何關(guān)于對涉案房屋進行實地勘驗的記錄。

7.沒有邀請辦案人員參加查驗或勘驗�！秲r格認定行為規(guī)范》第十八條規(guī)定，價格認定人員應(yīng)當要求提出機關(guān)協(xié)助并參加查驗或者勘驗。本案沒有這樣的記錄。7.沒有邀請辦案人員參加查驗或勘驗�！秲r格認定行為規(guī)范》第十八條規(guī)定，價格認定人員應(yīng)當要求提出機關(guān)協(xié)助并參加查驗或者勘驗。本案沒有這樣的記錄。

8.不具備市場比較的基礎(chǔ)�！秲r格認定行為規(guī)范》第五十九條規(guī)定，市場法是指通過市場調(diào)查，選擇3個或者3個以上與價格認定標的相同或者類似的可比實例或者參照物，分析比較價格認定標的與參照物之間的差異并進行調(diào)整，從而確定價格認定標的市場價格的方法。也即，市場比較法的前提是鎖定相似性，根據(jù)相似性尋找參照物。沒有實地丈量，不考慮裝修情況，未考慮限售因素，導(dǎo)致對房屋的情況完全不掌握。之前本人在上海PT區(qū)代理過一起案件，價格認定人員出庭作證證明其根本沒去過現(xiàn)場，對房屋情況一無所知但卻照樣出具了價格認定結(jié)論書。本案中，價格認定人員對標的房屋同樣一無所知，那么其如何選擇相似的參照物、如何修正參數(shù)從而調(diào)整、確定涉案房屋的價格？

9.沒有任何過程，只有結(jié)論�！秲r格認定行為規(guī)范》第三十一條規(guī)定，價格認定結(jié)論書應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（三）價格認定過程及方法。本案價格認定結(jié)論書對過程只字未提，讓結(jié)論如黃河之水從天而降，也讓價格認定結(jié)論變成超越審判之上，根本無法審查的圣旨。

10.未看到價格認定結(jié)論告知書，剝奪了當事人申請復(fù)核的權(quán)利。哪怕是做做樣子，也要告訴當事人結(jié)論。類似本案拒不告知結(jié)論，直接賭定法院必須采信、不得不采信，實際上是變相撬奪了法院的審判權(quán)。

二、辯方提供的證據(jù)和分析證明價格認定結(jié)論明顯虛高。經(jīng)初步測算，涉案房屋的價格應(yīng)當?shù)陀?00萬余元

1.價格認定結(jié)論的有效性取決于其科學(xué)性，而非其是特定機構(gòu)做出。專業(yè)而非權(quán)力，才是價格認定結(jié)論書被司法機關(guān)采信的基礎(chǔ)。但本案的價格認定結(jié)論書只體現(xiàn)了權(quán)力未體現(xiàn)任何科學(xué)或?qū)I(yè)。

2.涉案房屋為拆遷安置房，取得產(chǎn)權(quán)的前三年禁止轉(zhuǎn)讓銷售。這種轉(zhuǎn)讓限制毫無疑問會增加購房人的法律風(fēng)險和交易成本，從而降低房屋的市場價格。但價格認定結(jié)論書自稱完全沒有考慮上述轉(zhuǎn)讓限制，必然導(dǎo)致其認定的價格虛高。

3.在在沒有人為打折，完全按照正常市場價格出售的情況下，涉案房屋的真實售價為人民幣X萬元。這顯示當時涉案房屋的市場價格即為人民幣X萬元。在現(xiàn)有價格認定結(jié)論不足采信且法院拒絕重新進行價格認定的情況下，應(yīng)以真實的市場銷售價代替價格認定結(jié)論。

4.辯護人根據(jù)從國家統(tǒng)計局的官網(wǎng)查詢到的數(shù)據(jù)，當時國內(nèi)房地產(chǎn)價格正處于急速上漲期。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算出本地新建商品房平均銷售價格的年增長率為12.96%。平均下來月增長率約為1%。根據(jù)真實銷售價格，按月增長率倒推計算出房屋過戶當日的價格為Y萬元。

5.指控貪污金額應(yīng)扣除交給政府的稅費。辯護人始終堅持涉案房屋不歸國家所有，不能成為貪污罪的對象。但如果法院堅持認為本案構(gòu)成貪污罪，那么基于稅費系由當事人繳納給政府，因此應(yīng)當將交易稅費從貪污金額中予以扣除。也即，房屋過戶當日的價格為Y萬元，交易稅費為Z萬元，基準日實際到手的價格為Y-Z，略低于300萬元，對應(yīng)刑期應(yīng)當在三年以上十年以下有期徒刑。