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2025年10月《“十五五”規(guī)劃建議》正式發(fā)布，重申“堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，并在實(shí)施路徑上明確“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，堅(jiān)持惠民生與促消費(fèi)、投資于物與投資于人緊密結(jié)合，以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求，促進(jìn)消費(fèi)與投資、供給與需求良性互動(dòng)，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性”。

房地產(chǎn)行業(yè)既關(guān)聯(lián)消費(fèi)，又是投資的重要領(lǐng)域，是擴(kuò)內(nèi)需重要抓手�？v觀(guān)全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，即便經(jīng)歷上百年發(fā)展，房地產(chǎn)也仍是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，增加值占GDP比重從2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，除開(kāi)發(fā)建設(shè)外，還涵蓋經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，消費(fèi)潛能依然巨大�！督ㄗh》提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向�？傮w來(lái)看，“十五五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)仍有望繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)作用，在擴(kuò)大內(nèi)需中承擔(dān)重要角色。

（本文為報(bào)告節(jié)選，完整報(bào)告《“十五五”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》請(qǐng)聯(lián)系中指院獲取）

為測(cè)算“十五五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量開(kāi)發(fā)空間，本報(bào)告從居民住房需求視角進(jìn)行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求，這也是過(guò)去我國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張的核心動(dòng)力；2）生活水平提升催生的改善性需求，本報(bào)告通過(guò)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加趨勢(shì)來(lái)評(píng)估這一因素的潛在影響；3）拆遷改造帶來(lái)的住房需求，在“十三五”大規(guī)模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是推動(dòng)市場(chǎng)較快發(fā)展的重要支持，但隨著城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，拆遷改造帶來(lái)的住房需求預(yù)計(jì)將回落，但其仍將為房地產(chǎn)發(fā)展提供一定支持。

需求結(jié)構(gòu)：新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求繼續(xù)支撐市場(chǎng)，改善性住房需求逐漸成為核心引擎，拆遷改造需求預(yù)計(jì)保持一定規(guī)模

圖：全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積與城鎮(zhèn)人口對(duì)比

注：近兩年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行了修正，本報(bào)告采用最新修訂數(shù)據(jù)進(jìn)行分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局，

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

從行業(yè)發(fā)展階段來(lái)看，1998-2021年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)化初期、快速發(fā)展期、市場(chǎng)繁榮期、市場(chǎng)平穩(wěn)期等不同發(fā)展階段，新房銷(xiāo)售規(guī)模從1998年的1.2億平方米，升至2021年的16.1億平方米，創(chuàng)歷史新高，23年間年均增長(zhǎng)超10%。而隨著全國(guó)人口開(kāi)始下降、城鎮(zhèn)化放緩、預(yù)期減弱，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新的發(fā)展階段。

展望未來(lái)五年，盡管新房市場(chǎng)總量峰值已過(guò)，但全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口規(guī)模仍較為龐大，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市市場(chǎng)仍具潛力。同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿(mǎn)足。總體來(lái)看，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

根據(jù)中指測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米。對(duì)應(yīng)住房供給端，除市場(chǎng)化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會(huì)消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來(lái)五年新建商品住宅銷(xiāo)售面積年均預(yù)計(jì)為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來(lái)看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求，假設(shè)未來(lái)五年我國(guó)總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計(jì)增加2.1平米計(jì)算，“十五五”末我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來(lái)住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。3）拆遷改造帶來(lái)的住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)五年拆改需求約13.4億平米。

值得關(guān)注的是，2025年新房銷(xiāo)售規(guī)模已降至中樞水平，但當(dāng)前住房需求特征已由“剛需”驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為“改善”主導(dǎo)。相比剛需購(gòu)房者，改善性需求購(gòu)房決策更易受收入預(yù)期和市場(chǎng)前景影響。短期房地產(chǎn)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)仍有一定壓力，而隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，“十五五”中后期房地產(chǎn)有望逐步走出低迷階段。

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新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求：預(yù)計(jì)未來(lái)五年新增城鎮(zhèn)人口約3650萬(wàn)，由此帶來(lái)的住房需求約16.1億平米

過(guò)去多年，伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了持續(xù)20多年的快速擴(kuò)張階段。2017年以后，我國(guó)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)人口增長(zhǎng)速度開(kāi)始逐年放緩，直至2022年總?cè)丝谝?guī)模出現(xiàn)下降，每年城鎮(zhèn)人口增量降至1200萬(wàn)人以下。盡管未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程預(yù)計(jì)將有所放緩，但對(duì)比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體70%-80%水平來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有一定提升空間。2024年4月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示“去年常住人口城鎮(zhèn)化率為66.2%，但若是按照戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率算的話(huà)，不足50%，還有1.8、1.9億的農(nóng)民工還未完全市民化，這些進(jìn)城的農(nóng)民工購(gòu)房的比例不到1/3�！蔽磥�(lái)城鎮(zhèn)化推進(jìn)及農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化仍將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。

圖：我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口規(guī)模

圖：全國(guó)總?cè)丝谮厔?shì)及出生人口規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合國(guó)《世界人口展望2024》

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

從人口總量趨勢(shì)來(lái)看，2024年，全國(guó)年末總?cè)丝跒?4.08億人，已連續(xù)三年小幅回落。根據(jù)聯(lián)合國(guó)《世界人口展望2024》（WPP2024）“中方案”預(yù)測(cè)，2024年中國(guó)人口生育率為1.013，隨后將有所提升，2030年人口生育率為1.061，2024-2030年年均人口減少約350萬(wàn)人。

圖：主要國(guó)家城鎮(zhèn)化率對(duì)比

表：部分國(guó)家城鎮(zhèn)化率跨越67%階段后的年均提升幅度

數(shù)據(jù)來(lái)源：聯(lián)合國(guó)，中指研究院綜合整理

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)“十五五”期間城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)趨緩，期末跨越70%水平。2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，較上年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，已超過(guò)“十四五”制定的65%城鎮(zhèn)化目標(biāo)，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已進(jìn)入中后期。預(yù)計(jì)“十五五”期間我國(guó)城鎮(zhèn)化率將跨越70%門(mén)檻，進(jìn)入城市化成熟階段。對(duì)照多個(gè)國(guó)家相同階段，可以看到，巴西、日本、法國(guó)等國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%后的六年，年均提升幅度在0.8個(gè)百分點(diǎn)左右。預(yù)計(jì)“十五五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)化有所放緩，但仍可維持年均0.7個(gè)百分點(diǎn)的幅度提升，則到2030年城鎮(zhèn)化率將提升至71.2%，全國(guó)城鎮(zhèn)人口約為9.9億人。

綜上，針對(duì)新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求的測(cè)算假設(shè)如下：（1）全國(guó)總?cè)丝谥饾u下降，2024年全國(guó)總?cè)丝跒?4.08億人，假設(shè)2030年降至13.87億人（年均下降約350萬(wàn)人）；（2）城鎮(zhèn)化率增速逐漸放緩，2024年城鎮(zhèn)化率為67.0%，假設(shè)2030年城鎮(zhèn)化率提升至71.2%（年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)）。基于上述假設(shè)，“十五五”時(shí)期城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模預(yù)計(jì)將增加約3650萬(wàn)人，再結(jié)合這一時(shí)期人均住房建筑面積水平，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來(lái)的住房需求規(guī)模約為16.1億平方米，仍是未來(lái)五年住房需求的關(guān)鍵支撐。

居住條件改善帶來(lái)的住房需求：預(yù)計(jì)未來(lái)五年人均住房建筑面積提高2.1平方米，由此帶來(lái)的住房需求約20.3億平米，占總需求約四成

當(dāng)前我國(guó)居民基本住房需求已得到滿(mǎn)足，但隨著生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，改善性住房需求仍有較大發(fā)展空間。從套戶(hù)比、人均住房面積來(lái)看，我國(guó)較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距。

圖：部分國(guó)家人均住房使用面積對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)，中指研究院綜合整理

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2021年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為41.0平方米。需要注意的是，在統(tǒng)計(jì)住房面積時(shí)，我國(guó)統(tǒng)計(jì)口徑為建筑面積，而國(guó)際上住房面積多以使用面積計(jì)算。為與國(guó)際發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對(duì)比，需對(duì)我國(guó)數(shù)據(jù)進(jìn)行折算。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查方案與工作細(xì)則，住房使用面積換算為建筑面積的系數(shù)為1.33（得房率75%），因此，2021年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積為30.75平方米，而發(fā)達(dá)國(guó)家多接近或超過(guò)40平方米，我國(guó)人均住房面積仍有較大提升空間。

表：主要年份各年齡段人口占比

注：2010、2020年為人口普查數(shù)據(jù)，2015年為全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)，2023年為全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查樣本數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指研究院綜合整理

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

人口結(jié)構(gòu)上移標(biāo)志著住房迎來(lái)“改善性”需求主導(dǎo)階段。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需主力客群（20-34歲）占比由2010年的24.4%降至2020年的20.6%，2023年進(jìn)一步降至18.4%，“首套房”剛需購(gòu)房者比例出現(xiàn)明顯回落。而置換改善類(lèi)需求（35-54歲）占比2010年為32%，2020年及2023年均為30.3%，整體保持穩(wěn)定，同時(shí)再改類(lèi)需求（55-64歲）人口占比2010年為10.5%，2023年則升至13.9%。隨著人口年齡結(jié)構(gòu)上移，未來(lái)住房市場(chǎng)更需滿(mǎn)足多樣化的改善性住房需求。

資料來(lái)源：人口普查年鑒，中指研究院綜合整理

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此外，近年來(lái)我國(guó)家庭戶(hù)規(guī)模持續(xù)縮小，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步推動(dòng)人均住房面積提升。《七普》數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)家庭戶(hù)規(guī)模為2.62人，相比2010年減少0.47人，同時(shí)2020年一代戶(hù)占比達(dá)49.5%，近半數(shù)家庭為獨(dú)居或同輩人共同居住，較2010年提升15.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示出家庭結(jié)構(gòu)日趨小型化的特征。未來(lái)，隨著結(jié)婚和生育率的下降，家庭小型化趨勢(shì)仍將延續(xù)，家庭總戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)將繼續(xù)增加。在此背景下，每個(gè)新獨(dú)立家庭通常對(duì)應(yīng)一套獨(dú)立住房，因此住房總需求將隨之增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)人均住房面積提升。值得注意的是，這類(lèi)需求的特征與傳統(tǒng)“以小換大”的改善型需求有所不同，其核心驅(qū)動(dòng)力來(lái)自家庭結(jié)構(gòu)變化所帶來(lái)的新增居住單元，而非單純對(duì)更大面積的追求。

綜上，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)人均居住面積仍有提升空間，但與之前相比將有所放緩。假設(shè)2030年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提升至45平方米（人居居住面積約34平米），“十五五”時(shí)期提升2.1平方米，年均0.42平米。由此測(cè)算居民居住面積提升帶來(lái)的住房需求約為20.3億平方米，占到我國(guó)住宅總需求41%，占比在各類(lèi)需求中最高，是“十五五”期間商品住房需求的主要引擎。

住房存量規(guī)模龐大，城中村及危舊房改造預(yù)計(jì)將保持一定規(guī)模

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)加速，我國(guó)住宅存量規(guī)模已較為龐大。部分早期建設(shè)的住房因設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量及配套設(shè)施相對(duì)落后，亟待通過(guò)拆遷改造實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)，釋放這些住房改造潛力將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新動(dòng)力。同時(shí)，拆遷改造所帶來(lái)的土地再開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，也為城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供了重要支撐，進(jìn)一步激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。

表：按住房建成時(shí)間分的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)住房面積占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：人口普查年鑒，中指研究院綜合整理

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為測(cè)算“十五五”期間拆遷改造釋放的住房需求，假設(shè)（1）2021-2030年間僅拆除2000年以前建成的房屋。（2）對(duì)比六普、七普中不同建筑年代房屋變化數(shù)據(jù)獲得拆除率參考值，并假設(shè)2000年之前房屋每個(gè)樓齡段在2021-2030年間的拆除率等于2011-2020年間相同樓齡段的拆除率（需要說(shuō)明的是，在快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中存在“就地城鎮(zhèn)化”且“十三五”大規(guī)模棚改時(shí)期拆除了不少農(nóng)村自建房，因此根據(jù)兩次人口普查數(shù)據(jù)估算的拆除率可能存在低估，但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段，其仍可作為未來(lái)老舊房屋拆遷改造的估算參考）。（3）2021-2030年間各年剩余存量的平均拆除率相等。由此測(cè)算，2020年末我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為364億平米（當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口9.02億*人均住房建筑面積約40平米），其中2000年以前規(guī)模約100億平方米。按照相應(yīng)拆除率估算，2021-2030年預(yù)計(jì)將拆除其中29.7億平方米，按年拆除率3.5%推算，“十五五”拆遷改造帶來(lái)的住房需求約13.4億平米。

總體來(lái)說(shuō)，“十三五”時(shí)期的大規(guī)�！芭锔呢泿呕闭呓Y(jié)束后，中央明確了城市更新要防止大拆大建的導(dǎo)向�！笆奈濉睍r(shí)期，全國(guó)住房拆遷改造規(guī)模已較上個(gè)五年顯著收縮。但近兩年，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，中央多次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，未來(lái)仍有望對(duì)樓市形成一定支撐。值得關(guān)注的是，上一輪棚改對(duì)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)拉動(dòng)明顯，而在未來(lái)城市更新階段，城市建設(shè)較早、改造需求更集中的區(qū)域則多以大城市為主。

（本文為報(bào)告節(jié)選，完整報(bào)告《“十五五”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望》請(qǐng)聯(lián)系中指院獲�。�

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2025年三季度中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

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2025年三季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

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2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。