消費(fèi)REITs項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè)月報(bào)

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 哎呦薇

封面&頭圖來(lái)源 · 青島萬(wàn)象城官方小紅書

文中圖片來(lái)源 · 除特別注明，均來(lái)自官方渠道

在購(gòu)物中心調(diào)改加速的當(dāng)下，品牌開店關(guān)店潮起潮落，看似零散的門店變動(dòng)背后，實(shí)則暗藏著業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整與資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的核心邏輯。

消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)因公開透明、可追溯的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，成為觀察行業(yè)趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)樣本，贏商研究中心以已上市的10個(gè)購(gòu)物中心為研究對(duì)象，覆蓋城市級(jí)、區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)，他們覆蓋的客群結(jié)構(gòu)、商圈屬性極具代表性，既能反映主流消費(fèi)市場(chǎng)的真實(shí)需求變遷，也為品牌戰(zhàn)略調(diào)整、業(yè)態(tài)組合升級(jí)及投資決策提供可參考的依據(jù)。

業(yè)態(tài)及品牌調(diào)改分析，是《消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs月度跟蹤與展望》（）報(bào)告中核心內(nèi)容，贏商研究中心結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，既對(duì)底層資產(chǎn)項(xiàng)目中業(yè)態(tài)與品牌調(diào)改進(jìn)行及時(shí)跟蹤，也與直接競(jìng)品、同檔次項(xiàng)目對(duì)比分析，從而在更廣闊的視野下評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值與管理人的運(yùn)營(yíng)能力。

本篇研究報(bào)告，以10個(gè)已上市購(gòu)物中心2025年8-11月的品牌調(diào)改、業(yè)態(tài)變化為觀察窗口，以透視背后反映的消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)性變化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局以及購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及說(shuō)明 統(tǒng)計(jì)周期：品牌調(diào)整及業(yè)態(tài)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間2025年8月11日-2025年11月30日。 統(tǒng)計(jì)范圍：數(shù)據(jù)樣本來(lái)源于已上市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)項(xiàng)目，未納入奧特萊斯類項(xiàng)目（因其商業(yè)模式與業(yè)態(tài)構(gòu)成具有特殊性，不具備同質(zhì)性對(duì)比基礎(chǔ)）。 采集方法：數(shù)據(jù)通過(guò)“人工線上信息核驗(yàn)+線下實(shí)地調(diào)研走訪”相結(jié)合的方式獲取，確保信息的真實(shí)性與完整性。 數(shù)據(jù)特性：由于商業(yè)項(xiàng)目品牌調(diào)整、業(yè)態(tài)變動(dòng)具有動(dòng)態(tài)性，且數(shù)據(jù)處于持續(xù)更新狀態(tài)，不同統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)下的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可能存在小幅差異，相關(guān)數(shù)據(jù)僅反映本次統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)特征。

01.

表層觀察：

品牌調(diào)整頻次加劇，

進(jìn)退背后藏著怎樣的選擇邏輯？

統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，10個(gè)底層資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)品牌調(diào)整530個(gè)，其中新開店250個(gè)、新關(guān)店280個(gè)，整體開關(guān)店比為0.89，品牌調(diào)整主要集中在零售、餐飲兩大核心業(yè)態(tài)。新開店中，餐飲業(yè)態(tài)占比38.8%、零售業(yè)態(tài)占比36.4%，其中運(yùn)動(dòng)戶外、女裝、服飾集合店的品牌調(diào)整占比總達(dá)18.4%，拓展尤為活躍。

關(guān)店品牌明細(xì)及特征分析

關(guān)店品牌并非零散的市場(chǎng)偶然事件，而是消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)深層變化、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局重塑與商場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化目標(biāo)三重因素疊加下的必然結(jié)果，本質(zhì)上是“不適配”的商業(yè)篩選過(guò)程，既包含品牌自身無(wú)法跟上消費(fèi)趨勢(shì)、未能抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的被動(dòng)出局，也涵蓋商場(chǎng)為適配核心客群需求、提升業(yè)態(tài)協(xié)同效率而主動(dòng)清退低價(jià)值品牌的戰(zhàn)略選擇。

這些關(guān)店品牌雖所屬品類不同、關(guān)店場(chǎng)景有別，但核心共性均是未能匹配客群結(jié)構(gòu)變化，也無(wú)法滿足商場(chǎng)對(duì)高坪效、高體驗(yàn)感、高協(xié)同性業(yè)態(tài)的需求。具體而言，可歸納為幾類代表性的關(guān)店情形及其核心特征：

頭部快時(shí)尚的收縮：傳統(tǒng)快時(shí)尚品牌通常租賃面積大、租金貢獻(xiàn)高，但坪效和客流吸引力已被新興品牌超越。對(duì)于商場(chǎng)而言，其單位面積的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)和內(nèi)容價(jià)值已不具吸引力。長(zhǎng)沙金茂覽秀城主力店快時(shí)尚品牌H&M3月閉店，青島萬(wàn)象城ZARAHOME（樂(lè)高接鋪）、MassimoDutti（ON昂跑接鋪）相繼閉店、長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)雨花亭一層的快時(shí)尚品牌優(yōu)衣庫(kù)閉店。

傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)品牌的關(guān)店：此類品牌受到市場(chǎng)飽和、消費(fèi)需求與渠道變革等因素的共同作用，品牌戰(zhàn)略已從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)至高質(zhì)量發(fā)展。NewBalance品牌在杭州西溪印象城及長(zhǎng)沙金茂覽秀城的兩家門店均關(guān)閉，成都大悅城二層UnderArmour閉店，長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)雨花亭一層的adidas閉店。

低體驗(yàn)感品牌的清出：零售與生活服務(wù)業(yè)態(tài)中，部分?jǐn)?shù)碼配飾品牌、單一品類家居品牌及傳統(tǒng)服務(wù)品牌閉店，這些業(yè)態(tài)品牌體驗(yàn)性弱、消費(fèi)者缺乏粘性，易被線上或社區(qū)店替代。如LOHO時(shí)尚眼鏡、一丿一乀、譚木匠、福奈特等品牌在部分項(xiàng)目閉店。

同質(zhì)化餐飲品牌的淘汰：餐飲流量紅利減退，市場(chǎng)從“鋪量”進(jìn)入“提質(zhì)”階段，同質(zhì)化嚴(yán)重且缺乏產(chǎn)品力的茶飲、烘焙甜品、中式簡(jiǎn)餐品類關(guān)店比較集中。如茶救星球、爸爸糖手工吐司、艾炒酸奶、和府撈面等品牌在部分項(xiàng)目被替換。

具體來(lái)看，這些品牌的退場(chǎng)，并非單純?cè)从诮?jīng)營(yíng)不善，而是消費(fèi)市場(chǎng)變化下的“適配性失位”。

開店品牌明細(xì)及特征分析

贏商研究中心分析新開店品牌后，發(fā)現(xiàn)它們的精準(zhǔn)布局是基于客群需求變遷與購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化目標(biāo)形成的系統(tǒng)性選擇。不同類型的開店品牌承載著獨(dú)特的功能使命，既精準(zhǔn)對(duì)接不同客群的消費(fèi)偏好，又共同構(gòu)建起兼具流量吸引力、收益穩(wěn)定性與體驗(yàn)獨(dú)特性的業(yè)態(tài)矩陣，最終實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值主張與商場(chǎng)客群生態(tài)的深度共振。

具體來(lái)看，從定義商場(chǎng)定位的高階品牌，到聚集流量的人氣網(wǎng)紅品牌，再到注入新鮮活力的新興品牌、重構(gòu)消費(fèi)場(chǎng)景的生活方式與集合店品牌，以及筑牢線下壁壘的娛樂(lè)體驗(yàn)類品牌，它們?cè)谏虉?chǎng)中各司其職、協(xié)同發(fā)力，共同推動(dòng)著商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值升級(jí)。

頂級(jí)高階品牌：對(duì)于高階品牌而言，開店是利用購(gòu)物中心城市級(jí)地標(biāo)的輻射力，完成品牌自身的渠道升維與形象錨定，對(duì)于商場(chǎng)方而言，此類品牌是定義自身高度的“戰(zhàn)略資產(chǎn)”，它們通常能獲得最優(yōu)位置、定制化物業(yè)條件。如青島萬(wàn)象城核心樓層與位置入駐的品牌ON、DESCENTE、Salomon、MAMMUT等，PoloRalphLauren落位成都大悅城一層位置，lululemon落位杭州西溪印象城一層位置。

人氣網(wǎng)紅品牌：此類品牌處于快速擴(kuò)張期，選址邏輯高度數(shù)據(jù)化，追求高能級(jí)城市的高客流點(diǎn)位，他們是幫助商場(chǎng)聚集流量、提升客流和會(huì)員活躍度的關(guān)鍵。如韓國(guó)潮流時(shí)尚品牌RAIVE、GRVRGROVE，網(wǎng)紅茶飲tea'stone進(jìn)駐青島萬(wàn)象城，OkeyBakery西南首店進(jìn)駐成都大悅城，MANNER華北區(qū)域最大旗艦店進(jìn)駐濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心。

首店新興品牌：此類品牌具備“新鮮感”，他們的價(jià)值更多體現(xiàn)在為商場(chǎng)注入活力，是商場(chǎng)保持“常煥常新”體驗(yàn)感的關(guān)鍵來(lái)源。如成都大悅城引入零售與生活方式業(yè)態(tài)新勢(shì)能品牌StoneDo（天然水晶集合空間），構(gòu)建集收藏、美學(xué)與療愈于一體的礦物生活體驗(yàn)。

生活方式與集合店品牌：此類品牌替代傳統(tǒng)大面積主力店，承擔(dān)了商場(chǎng)消費(fèi)場(chǎng)景定義與業(yè)態(tài)融合的角色，他們用大面積、強(qiáng)設(shè)計(jì)、高體驗(yàn)感的門店，營(yíng)造具有場(chǎng)景化的消費(fèi)區(qū)域，提升區(qū)域吸引力與客流停留時(shí)長(zhǎng)。如長(zhǎng)沙金茂覽秀城落位頭部美妝集合品牌THECOLORIST調(diào)色師、一站式全能生活館品牌樂(lè)沙兒、長(zhǎng)沙首店一站式時(shí)尚生活百貨品牌樂(lè)盼生活。

娛樂(lè)體驗(yàn)類品牌：此類品牌在電商沖擊零售的背景下，成為商場(chǎng)無(wú)可替代的線下壁壘，商場(chǎng)為其導(dǎo)流，它們?yōu)樯虉?chǎng)增加會(huì)員粘性，延長(zhǎng)客群停留時(shí)間，從而帶動(dòng)其他非目的性消費(fèi)的轉(zhuǎn)化。如漫游奇域VR體驗(yàn)品牌落位濟(jì)南領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心，城市英雄SportSpace落位長(zhǎng)沙金茂覽秀城購(gòu)物中心。

圖源：青島萬(wàn)象城官方小紅書

開關(guān)店背后的驅(qū)動(dòng)因素

為何高階首店、體驗(yàn)業(yè)態(tài)逆勢(shì)擴(kuò)容，而傳統(tǒng)快時(shí)尚、同質(zhì)化餐飲卻加速退場(chǎng)？這一進(jìn)一退的背后，實(shí)則是消費(fèi)客群變遷、競(jìng)爭(zhēng)格局升級(jí)下，商業(yè)地產(chǎn)“價(jià)值篩選”的必然結(jié)果。我們不妨深挖這一現(xiàn)象背后的核心邏輯：

一方面，受消費(fèi)力與競(jìng)爭(zhēng)影響。人均可支配收入增速放緩至4.6%（2024年數(shù)據(jù)），疊加非標(biāo)商業(yè)、本土品牌分流年輕客群、電商搶占線下市場(chǎng)，這些品牌的流量與坪效持續(xù)下滑，最終與商場(chǎng)的升級(jí)需求形成錯(cuò)配。

另一方面，購(gòu)物中心核心客群（25-45歲）結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著遷移。2025年該群體中，25-29歲時(shí)尚消費(fèi)人群較2015年收縮約20%，35-39歲家庭消費(fèi)人群則擴(kuò)容約37%，客群消費(fèi)類型從時(shí)尚向家庭場(chǎng)景轉(zhuǎn)移，而這些品牌或因定位與家庭消費(fèi)需求契合度低，或因時(shí)尚客群收縮導(dǎo)致流量不足，難以匹配當(dāng)前市場(chǎng)的場(chǎng)景需求。

品牌關(guān)店和開店的核心邏輯，本質(zhì)是消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變遷下，購(gòu)物中心對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化的雙向選擇。新開店本質(zhì)是“客群需求適配+市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)破局+資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化”的三重驅(qū)動(dòng)，與之相對(duì)，品牌關(guān)店則是“客群需求錯(cuò)配+市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)乏力+資產(chǎn)價(jià)值拖累”的三重疊加，“三重驅(qū)動(dòng)”與“三重疊加”的對(duì)立統(tǒng)一，深刻揭示了購(gòu)物中心“適者生存”的運(yùn)營(yíng)本質(zhì)。

02.

深度洞察：

業(yè)態(tài)協(xié)同構(gòu)建價(jià)值矩陣，

資產(chǎn)增值的核心密碼是什么？

業(yè)態(tài)維度開關(guān)店現(xiàn)象分析

透過(guò)品牌的“留與走”，我們已然讀懂了購(gòu)物中心圍繞客群、競(jìng)爭(zhēng)與資產(chǎn)價(jià)值展開的運(yùn)營(yíng)邏輯。當(dāng)我們將這些品牌動(dòng)作放到業(yè)態(tài)維度進(jìn)行觀察，會(huì)呈現(xiàn)出更集中、更具指向性的數(shù)量特征：不同業(yè)態(tài)的開店、關(guān)店品牌數(shù)量差異，正是品牌調(diào)整邏輯在品類層面的具象化體現(xiàn)。

零售業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)“大進(jìn)大出”的高強(qiáng)度迭代。零售業(yè)態(tài)中服飾、時(shí)尚生活呈現(xiàn)“新開規(guī)模大但關(guān)店規(guī)模更大”的特征。這類以傳統(tǒng)零售、快時(shí)尚為首的業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心調(diào)整的重點(diǎn)，在大規(guī)模清退老舊品牌的同時(shí)，引入新品牌進(jìn)行品類迭代，但整體處于凈收縮狀態(tài)，是“汰舊為主、換新為輔”的深度調(diào)整。

餐飲業(yè)態(tài)、文體娛業(yè)態(tài)，以“以新?lián)Q舊”實(shí)現(xiàn)優(yōu)化擴(kuò)容。其中休閑餐飲、中式餐飲、異國(guó)風(fēng)情餐飲和娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)品牌的擴(kuò)張尤為活躍，新開數(shù)量略高于關(guān)店數(shù)量。這類以流量、體驗(yàn)為首的業(yè)態(tài)在淘汰落后品牌的同時(shí)，新品牌進(jìn)駐量更充足，屬于“換新超汰舊”的優(yōu)化型調(diào)整，是購(gòu)物中心重點(diǎn)擴(kuò)容的潛力業(yè)態(tài)。

生活服務(wù)、兒童親子業(yè)態(tài)調(diào)整幅度較為溫和。其二級(jí)業(yè)態(tài)中部分小幅收縮、部分關(guān)店略超新開。這類業(yè)態(tài)品牌以局部微調(diào)為主，是整體調(diào)整中的“輔助優(yōu)化”賽道。

業(yè)態(tài)開關(guān)店背后的業(yè)態(tài)變遷趨勢(shì)

從數(shù)據(jù)可見，不同業(yè)態(tài)的調(diào)整強(qiáng)度差異顯著：零售業(yè)態(tài)經(jīng)歷“大進(jìn)大出”的深度洗牌，餐飲、文體娛業(yè)態(tài)完成“以新?lián)Q舊”的優(yōu)化升級(jí)，生活服務(wù)與兒童親子業(yè)態(tài)維持“小修小補(bǔ)”的局部適配。這種差異化調(diào)整的背后，是業(yè)態(tài)功能定位的重新劃分，而這也正是當(dāng)前購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整的核心趨勢(shì)。

零售業(yè)態(tài)從“規(guī)模化”轉(zhuǎn)向“價(jià)值化”：傳統(tǒng)大店被替代，以“高周轉(zhuǎn)、大店面、低毛利”為特征的傳統(tǒng)快時(shí)尚、標(biāo)準(zhǔn)服飾零售，因其坪效下降、體驗(yàn)薄弱，其份額被高階戶外和場(chǎng)景化生活方式集合店兩類零售替代，他們坪效更高、更貼合消費(fèi)者需求；低體驗(yàn)感零售被淘汰，傳統(tǒng)數(shù)碼配飾、單一品類家居等體驗(yàn)感較弱的品牌易受到線上沖擊與線下替代，購(gòu)物中心引入更具新鮮感、場(chǎng)景化體驗(yàn)感的品牌留住客群。

餐飲業(yè)態(tài)從“配套”到“引流”：餐飲早已超越簡(jiǎn)單滿足就餐需求的功能，承擔(dān)起更具“號(hào)召力”的角色，同質(zhì)化餐飲品牌因流量紅利削弱而被淘汰，商場(chǎng)轉(zhuǎn)而引入具備產(chǎn)品力、特色化的人氣餐飲品牌，餐飲業(yè)態(tài)已從“數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入“質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)”的新階段。

體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比與類型雙擴(kuò)容：體驗(yàn)業(yè)態(tài)被視為“獲客成本”，積累了高粘性的商場(chǎng)會(huì)員，娛樂(lè)體驗(yàn)類業(yè)態(tài)品牌如今已成為商場(chǎng)對(duì)抗線上電商的關(guān)鍵，此類業(yè)態(tài)品牌提升客群粘性與停留時(shí)長(zhǎng)；兒童及生活服務(wù)類體驗(yàn)持續(xù)深化，成為商場(chǎng)穩(wěn)定的客流支撐。

購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)從追求“空間坪效”的房東邏輯轉(zhuǎn)向以“內(nèi)容引力”為核心的運(yùn)營(yíng)思維。這一轉(zhuǎn)型主要有兩大核心表現(xiàn)；其一，是“租金坪效”對(duì)“面積大小”的革命，傳統(tǒng)大面積主力店逐漸被解構(gòu)，轉(zhuǎn)化為多個(gè)高坪效的特色門店與強(qiáng)場(chǎng)景化體驗(yàn)空間；其二，是衡量邏輯從“租賃面積”轉(zhuǎn)向“消費(fèi)時(shí)長(zhǎng)”，即商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)從“每平方米租金”遷移至“每平方米所能捕獲的消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)”，從而推動(dòng)空間向流量引擎和強(qiáng)體驗(yàn)感品牌調(diào)整。

業(yè)態(tài)優(yōu)化驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)值重塑

業(yè)態(tài)調(diào)整的表象與趨勢(shì)，本質(zhì)是價(jià)值邏輯的落地，這些調(diào)整最終指向價(jià)值創(chuàng)造與資產(chǎn)提升，因此購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值不再依賴地理位置或單一品牌，而是取決于業(yè)態(tài)組合的協(xié)同效率，通過(guò)“穩(wěn)定基石+活力引擎+收益主力”的配置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

10個(gè)樣本購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)形成清晰價(jià)值矩陣：高階零售、高端餐飲構(gòu)成“穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)態(tài)”，提供核心收入；網(wǎng)紅餐飲、潮流首店是“流量發(fā)動(dòng)機(jī)”，為商場(chǎng)導(dǎo)流；設(shè)計(jì)師品牌、新興零售是“估值增長(zhǎng)股”，塑造差異化；親子娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等是“時(shí)長(zhǎng)粘合劑”，延長(zhǎng)消費(fèi)停留；超市、生活服務(wù)類則是“社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”，保障基礎(chǔ)客流。

不同業(yè)態(tài)在租金貢獻(xiàn)、客流引流、體驗(yàn)賦能上形成互補(bǔ)，能抵御市場(chǎng)波動(dòng)與消費(fèi)趨勢(shì)變化?；A(chǔ)業(yè)態(tài)保障客流穩(wěn)定，流量業(yè)態(tài)提升熱度，體驗(yàn)業(yè)態(tài)促進(jìn)轉(zhuǎn)化，高價(jià)值業(yè)態(tài)保障收入質(zhì)量，增長(zhǎng)型業(yè)態(tài)挖掘增值潛力，多元協(xié)同的組合讓資產(chǎn)在REITs市場(chǎng)中形成清晰價(jià)值定位，實(shí)現(xiàn)估值穩(wěn)步提升。

從品牌迭代、業(yè)態(tài)增減的表象，到零售價(jià)值化、餐飲引流化、體驗(yàn)業(yè)態(tài)擴(kuò)容的趨勢(shì)變遷，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整的核心始終是圍繞客群需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與資產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)優(yōu)化，而這一過(guò)程與REITs底層資產(chǎn)的價(jià)值提升邏輯高度契合。業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)適配與價(jià)值組合，不僅夯實(shí)了商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、提升了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，更筑牢了REITs上市與持續(xù)增值的核心基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與資本市場(chǎng)的良性循環(huán)。

目前，贏商研究中心針對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，形成了十分豐富的研究成果。

消費(fèi)REITs的公開披露機(jī)制，提供了持續(xù)、透明、可比的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這不僅是研究底層資產(chǎn)的寶貴資源，也為市場(chǎng)定價(jià)、資產(chǎn)對(duì)標(biāo)與投資決策提供了標(biāo)準(zhǔn)化依據(jù)。結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)，贏商研究中心可以動(dòng)態(tài)追蹤底層資產(chǎn)的客流水平、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌調(diào)改、租戶結(jié)構(gòu)變化、營(yíng)銷力度等，如同對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行“定期體檢”；同時(shí)，將可比項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值與管理人的運(yùn)營(yíng)能力。

《消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs月度跟蹤與展望》以月度為單位更新，本報(bào)告通過(guò)客流、業(yè)態(tài)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)四大核心板塊，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)客觀評(píng)估，提供穿透市場(chǎng)表象、精準(zhǔn)把握資產(chǎn)價(jià)值的決策利器。

■穿透運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，洞察“消費(fèi)韌性”與“成長(zhǎng)性”

項(xiàng)目的區(qū)位、硬件、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)與客群結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。我們深入研究每一個(gè)底層資產(chǎn)，將商業(yè)項(xiàng)目置于城市與商圈的坐標(biāo)系中，與競(jìng)品進(jìn)行全方位對(duì)標(biāo)，并通過(guò)解讀市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目客流、業(yè)態(tài)、品牌等核心指標(biāo)，為投資者持續(xù)客觀評(píng)估底層資產(chǎn)的真實(shí)健康狀況與收入增長(zhǎng)潛力。不論是REITs產(chǎn)品戰(zhàn)略配售階段還是上市后的投資決策，都為投資者提供了超越公開信息的、堅(jiān)實(shí)的參考依據(jù)。

■預(yù)警項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提前捕捉競(jìng)爭(zhēng)變化與品牌調(diào)改

消費(fèi)趨勢(shì)瞬息萬(wàn)變，商圈競(jìng)爭(zhēng)格局暗流涌動(dòng)。我們?cè)露雀櫟膬r(jià)值，在于能及早發(fā)現(xiàn)周邊項(xiàng)目開業(yè)帶來(lái)的分流效應(yīng)、熱門品類對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的沖擊，以及品牌調(diào)改所帶來(lái)的長(zhǎng)期影響。及時(shí)捕捉項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，是評(píng)估資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的前提。這份對(duì)微觀市場(chǎng)的持續(xù)洞察，將成為投資者獲取決策主動(dòng)權(quán)、規(guī)避信息滯后的關(guān)鍵依憑。

除了《消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs月度跟蹤與展望》，贏商研究中心站在全域生態(tài)鏈的新起點(diǎn)，針對(duì)一級(jí)市場(chǎng)投研、二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益投資（地產(chǎn)、消費(fèi)）、二級(jí)市場(chǎng)偏固定收益投資（公募REITs、私募REITs），提供全維度商業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)、深度行業(yè)研究與分析報(bào)告、消費(fèi)REITs專項(xiàng)研究與品牌動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測(cè)”三位一體服務(wù)，助力精準(zhǔn)識(shí)別價(jià)值、敏銳發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

■贏商強(qiáng)大的數(shù)據(jù)能力

2015年，贏商股份前瞻性布局零售商業(yè)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)平臺(tái)，用十年時(shí)間構(gòu)建起覆蓋城市、商圈、企業(yè)、項(xiàng)目、品牌的在數(shù)據(jù)量、數(shù)據(jù)維度、數(shù)據(jù)時(shí)效性最為完備的行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，現(xiàn)已覆蓋全國(guó)368座城市、2000+商圈、5000+企業(yè)、40000+商業(yè)項(xiàng)目、350000+品牌，統(tǒng)一標(biāo)尺建設(shè)、超10年商業(yè)市場(chǎng)跟蹤，滿足時(shí)效性、多維交叉和持續(xù)監(jiān)測(cè)分析研究需求，讓行業(yè)決策從經(jīng)驗(yàn)判斷升級(jí)為數(shù)據(jù)洞察。

■贏商研究中心成熟的研究經(jīng)驗(yàn)

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級(jí)市場(chǎng)投研、二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)益投資、REITs等偏固收類投資。基于贏商分布在28個(gè)城市的團(tuán)隊(duì)，已完成覆蓋中國(guó)頭部城市的商業(yè)線下調(diào)研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟(jì)南、青島等城市。尤其針對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)，均由在地專家形成獨(dú)家核心的調(diào)研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、不動(dòng)產(chǎn)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、券商自營(yíng)、券商研究所、海外對(duì)沖基金等客戶提供服務(wù)。

對(duì)以上數(shù)據(jù)及分析服務(wù)感興趣的金融機(jī)構(gòu)，請(qǐng)掃以下二維碼聯(lián)系贏商研究中心（請(qǐng)注明機(jī)構(gòu)、名字）。

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