中房報記者 苗野 上海報道

上海再次成為四大一線城市中唯一房價上漲的城市。

12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，11月，上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，而北京、廣州和深圳則分別下降0.5%、0.5%和0.9%。

這一數(shù)據(jù)放在全國房地產(chǎn)市場的背景中顯得尤為突出。11月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格呈現(xiàn)“環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大”的趨勢。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

從同比數(shù)據(jù)看，差異更加顯著。11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，上海卻實(shí)現(xiàn)了5.1%的同比漲幅。

相較之下，北京、廣州和深圳同比分別下降2.1%、4.3%和3.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上海新房價格連續(xù)多月保持上漲，核心原因在于供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。開發(fā)商聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，推出高端改善型產(chǎn)品，契合了市場真實(shí)需求，這種“核心區(qū)供給主導(dǎo)”的模式，使上海新房市場在整體下行周期中保持獨(dú)立行情。

上海新房市場在11月迎來一波集中供應(yīng)潮，但冷熱不均。

當(dāng)月，上海共計(jì)29個樓盤入市，其中均價10萬+的高端住宅項(xiàng)目達(dá)到13個，幾乎占據(jù)半壁江山。

在這些新盤中，有7個項(xiàng)目因認(rèn)購人數(shù)不足取消了搖號，13個項(xiàng)目單次推盤量不足100套。

即使在這種市場環(huán)境下，仍然有3個樓盤對外宣稱“日光”，即招商·林嶼湖畔、尚園和澐啟濱江。

高端豪宅市場與普通住宅市場的嚴(yán)重分化是11月上海樓市的鮮明特點(diǎn)。

位于人民廣場板塊的嘉里金陵華庭三期均價20.6萬元/平方米，認(rèn)購率高達(dá)153%，網(wǎng)簽率達(dá)到87.5%，是當(dāng)月唯一網(wǎng)簽率突破80%的項(xiàng)目。

湯臣君品三期“瑄廷”推出49套332～398平方米的合院別墅，均價19.68萬元/平方米，認(rèn)購率也達(dá)到了142%。

華潤置地的澐啟濱江項(xiàng)目于11月25日結(jié)束首批次認(rèn)籌，總認(rèn)購量273組，首批推出房源122套，認(rèn)購率達(dá)到223.77%。

與豪宅市場火熱形成鮮明對比的是上海部分非核心區(qū)項(xiàng)目表現(xiàn)相當(dāng)?shù)兔浴?/p>

11月上海共有14個樓盤網(wǎng)簽率低于10%，其中7個零網(wǎng)簽項(xiàng)目，既有位于主城區(qū)但產(chǎn)品力滯后的項(xiàng)目，也有區(qū)位短板明顯的遠(yuǎn)郊盤。

位于靜安不夜城板塊的蘇河融景，11月30日開盤推出50套房源，備案均價118031元/平方米，認(rèn)購率62%，但截至12月初未能實(shí)現(xiàn)一套網(wǎng)簽。

遠(yuǎn)郊盤的去化壓力更為明顯，位于臨港泥城的光明星城推出324套剛需房源，備案均價24435元/平方米，因板塊庫存高、配套落地緩慢，開盤后網(wǎng)簽掛零。

仔細(xì)觀察上海豪宅市場，會發(fā)現(xiàn)一個有趣現(xiàn)象：雖然認(rèn)購數(shù)據(jù)火爆，但認(rèn)購到網(wǎng)簽的轉(zhuǎn)化并不理想。

截至12月初的數(shù)據(jù)顯示，黃浦綠城黃浦one項(xiàng)目認(rèn)購率138%，但網(wǎng)簽率僅為41%；虹口金茂璞元認(rèn)購率104%，網(wǎng)簽率僅19%；楊浦保利譽(yù)濱江認(rèn)購率105%，網(wǎng)簽率也只有14%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，一方面，高端購房者對市場走勢更為敏感，不急于完成最終交易；另一方面，上海豪宅市場年底供應(yīng)量爆發(fā)，可供選擇的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多，高凈值買家擁有更多選擇權(quán)。

二手住宅市場表現(xiàn)有所不同。11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.1%，上海二手住宅價格環(huán)比也下降了0.8%，同比下跌4.6%。

盡管如此，上海的二手房交易量卻在11月份創(chuàng)下近7個月的新高。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2025年11月，上海二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)22943套，環(huán)比10月份的18483套上漲約24%。剛需化特征突出，總價300萬元以下的二手房成交占比達(dá)60%。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，當(dāng)前市場特征是政策與市場聯(lián)動的結(jié)果呈現(xiàn)。在上海房地產(chǎn)多重政策組合拳推動下，剛性需求持續(xù)釋放，形成總價敏感型客戶主導(dǎo)市場的結(jié)構(gòu)性特征。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)判，市場將延續(xù)11月運(yùn)行態(tài)勢，掛牌量仍呈縮減趨勢，核心區(qū)域高性價比房源的成交節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。得益于“滬六條”政策的長尾效應(yīng)持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)12月成交量將維持高位運(yùn)行，“以價換量”的趨勢在12月也將延續(xù)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1～11月，上海商品住宅銷售金額前十項(xiàng)目合計(jì)銷售1126億元，入圍門檻提升至64.6億元。

整體來看，年末的市場競爭尤其激烈。華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口三家企業(yè)銷售額相互咬得很緊，三者差距在20億元左右。在華潤置地操盤澐啟濱江首戰(zhàn)告捷后，壓力隨即給到中海地產(chǎn)與招商蛇口聯(lián)手操盤的安瀾上海。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，短期內(nèi)市場價格壓力仍存，但優(yōu)質(zhì)地段的核心資產(chǎn)價值支撐穩(wěn)固。

“短期壓力依舊存在。”盧文曦認(rèn)為，新房市場隨著高端項(xiàng)目入市高峰期已過，能對價格的拉抬效應(yīng)減小。相反，遠(yuǎn)郊區(qū)域新盤的營銷活動還在繼續(xù)，勢必對價格產(chǎn)生一定壓力，因此年末新房價格能否保持環(huán)比上漲需要一些標(biāo)桿樓盤的強(qiáng)有利支撐。