小明在之前的文章中講過，四季度是住房租賃市場的傳統(tǒng)低迷期，客源競爭壓力顯著增大。

面對這樣的市場形勢，長租公寓若想有效抵御淡季帶來的沖擊，就必須雙管齊下，一方面要在獲客方式上積極探索，拓寬客源渠道，另一方面需要在經(jīng)營策略上推陳出新，打造差異化競爭優(yōu)勢。

這期小明就來盤點(diǎn)下市場上長期接近滿租的公寓，究竟有何制勝之道。

產(chǎn)品篇

談及傳統(tǒng)公寓的戶型，很多人的第一印象是空間局促、通風(fēng)采光不佳，就連設(shè)計(jì)風(fēng)格也是千篇一律，過于單調(diào)乏味。

反觀市面上高出租率公寓，其在產(chǎn)品力上面往往有幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，采用模塊化設(shè)計(jì)，解決公寓空間局促痛點(diǎn)。

比如龍湖某公寓一個(gè)常規(guī)的35㎡房間，收納空間竟然高達(dá)3000升，相當(dāng)于100個(gè)行李箱的容量。一方面，公寓會(huì)在玄關(guān)處通過增設(shè)洞洞板、吊柜、下層開放儲(chǔ)鞋區(qū)、設(shè)置可調(diào)節(jié)板層等舉措，增加和優(yōu)化收納空間。另一方面，公寓還在床和沙發(fā)的底部空間設(shè)計(jì)了多個(gè)抽屜，其中床底設(shè)有專門的行李艙，最大可安置24寸的行李箱。

保利某公寓為了增加收納空間，一方面會(huì)設(shè)置洗切炒全功能操作櫥柜，并配置吊柜和底柜，另一方面會(huì)配置洞洞板模數(shù)，滿足租客個(gè)性化使用需求；同時(shí)，生活收納區(qū)為通高衣柜、側(cè)收納吊柜和床頭柜的組合設(shè)計(jì)，不僅能避免灰塵積累，還能為租客提供盡可能的收納空間。

第二，產(chǎn)品更多從住戶的實(shí)際需求出發(fā)，處處可見人性化細(xì)節(jié)。

比如華潤某公寓的沙發(fā)床墊均選用高密度海綿，并通過獨(dú)立彈簧來增加舒適層厚度，提升舒適感。另外，書桌、餐桌、床等家具邊緣也都采用倒圓角設(shè)計(jì)，防止客戶碰撞受傷。

珠海某公寓針對“隔音”這一行業(yè)頑固，不僅所有外窗均采用雙層中空玻璃，同時(shí)公寓還在戶內(nèi)墻面及樓板全面施涂加厚隔音涂料，以及在管道包裹、設(shè)備基座等隱蔽工程中預(yù)先進(jìn)行隔音處理，從源頭上降低噪音產(chǎn)生。

另外，針對甲醛、防潮問題，項(xiàng)目室內(nèi)板材選用環(huán)保生態(tài)板，從源頭杜絕甲醛困擾；公寓外墻采用真石漆7道工序，內(nèi)墻全屋采用防潮石膏板、防潮乳膠漆，衛(wèi)生間采用SPC石塑與加高防漏涂層工藝，從根本上解決滲水隱患。

第三，多元風(fēng)格設(shè)計(jì)，告別傳統(tǒng)戶型千篇一律痛點(diǎn)。

比如上海某公寓基于目標(biāo)客群偏好，專門設(shè)計(jì)了詫寂風(fēng)格、萌寵風(fēng)格、現(xiàn)代簡約風(fēng)格、綠色低碳風(fēng)格、包豪斯風(fēng)格5種主題房間，2024年至今實(shí)現(xiàn)出租率96%的優(yōu)異表現(xiàn)。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

北京某公寓的公共區(qū)域采用了前沿的元宇宙風(fēng)格設(shè)計(jì)，同時(shí)還配備了現(xiàn)代化前臺(tái)以及時(shí)尚就餐區(qū)等多設(shè)施，科技感拉滿。

第四，推出特色主題房型，滿足不同人群的個(gè)性化需求。

比如上海某公寓針對家庭租客，專門開設(shè)開設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、嵌入式的社區(qū)托育“寶寶屋”，并配備了專業(yè)的從業(yè)人員，解決家長帶娃的“燃眉之急”。

建信某公寓針對不同住客的需求，也專門設(shè)計(jì)了多款主題房間，比如設(shè)立單獨(dú)梳妝臺(tái)的女神房、以藍(lán)色為主色調(diào)的都市潮流房，植入貓貓?jiān)氐膶櫸锓恳约捌鹾檄h(huán)保元素的綠野仙蹤房。

獲客篇

隨著客源競爭愈發(fā)激烈，多元獲客也成為高出租率公寓長期致勝的關(guān)鍵抓手。

首先是積極拓展大客戶資源。

比如杭州某公寓就在原有渠道基礎(chǔ)上，通過開展“2025春季租房節(jié)”活動(dòng)，積極推進(jìn)相關(guān)企業(yè)及園區(qū)的聯(lián)動(dòng)。通過戰(zhàn)略合作、租務(wù)咨詢、企業(yè)地推等動(dòng)作，開拓相關(guān)資源。

一方面，公寓會(huì)針對性地給政企高管、企業(yè)員工提供涵蓋房源推薦、政策解讀、租賃流程指導(dǎo)等一站式咨詢服務(wù)。另一方面，公寓還推出一系列“老帶新”激勵(lì)措施，鼓勵(lì)老客戶向身邊親友推薦房源，為項(xiàng)目帶來顯著的引流效果。

上海某公寓還采用通過“前置營銷+資源整合+精準(zhǔn)獲客”的三位一體模式，精準(zhǔn)開拓大客戶資源。

一是KA團(tuán)隊(duì)將目標(biāo)市場劃分為多個(gè)網(wǎng)格區(qū)域，實(shí)行“專人負(fù)責(zé)、分區(qū)突破”，以精細(xì)化管理確?？蛻糸_發(fā)無死角；

二是在拓展新項(xiàng)目時(shí)，團(tuán)隊(duì)綜合分析區(qū)域GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)密集度、交通便利性等數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)鎖定最具潛力的區(qū)域，確保項(xiàng)目選址的科學(xué)性與前瞻性；

三是通過專業(yè)數(shù)據(jù)工具，衡量篩選維度，讓每一次客戶拜訪更有針對性，實(shí)現(xiàn)高效轉(zhuǎn)化。戳這里，了解線上AI銷售員

其次是借助小紅書等線上平臺(tái)，增加品牌曝光度。

比如某頭部公寓就針對95\00后年輕人客群，逐漸在一線門店構(gòu)建以小紅書、抖音平臺(tái)為主的“2+N”新媒體運(yùn)營體系，通過房型視頻介紹、房間美圖、公區(qū)設(shè)施探店，年輕人社會(huì)活動(dòng)等方向切入，將公司的產(chǎn)品品牌理念輸出，實(shí)現(xiàn)低成本引流。

服務(wù)篇

小明之前講過，過去長租公寓由于過于追求人房比，導(dǎo)致其在服務(wù)方面一直存在諸多痛點(diǎn)，比如服務(wù)內(nèi)容單一、響應(yīng)速度慢、缺乏增值服務(wù)等等。

反觀這些高出租率公寓，它們很早就意味到這個(gè)問題，并且率先以星級酒店為標(biāo)桿，卷起了服務(wù)。

首先是對標(biāo)酒店，提供管家式服務(wù)。

比如保利和寓就提出5X5矩陣式5A服務(wù)體系，包括看房/選房/簽約/交租/返租全流程服務(wù)、五分鐘響應(yīng)機(jī)制、五個(gè)一對一服務(wù)（包括一戶一禮、一房一驗(yàn)、一房一證、一戶一檔、一家一冊）等等。

上海某公寓也推出了標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，包括24小時(shí)管家守候、一站式拎包入住、360°數(shù)字化智能服務(wù)、5分鐘線上維修響應(yīng)、寵物管家等。戳此，了解云租賃系統(tǒng)“分層減免”功能

其次是多次舉辦社群活動(dòng)，為租客提供情緒價(jià)值。

比如招商伊敦一年就累計(jì)舉辦超120場社群活動(dòng)，既有輕松愉快的各式DIY活動(dòng)、演技碰撞的劇本殺活動(dòng)、輕松愜意的音樂節(jié)party，還會(huì)在中秋節(jié)、元宵節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)日舉辦生動(dòng)有趣且濃情蜜意的民俗活動(dòng)等。

微領(lǐng)地通過設(shè)立學(xué)長制度，邀請社區(qū)內(nèi)有特長的住戶擔(dān)任“學(xué)長學(xué)姐”，組建社群，目前公寓已經(jīng)有跑團(tuán)、網(wǎng)球、羽毛球、微醺酒吧、閱讀寫作、美食攝影等多個(gè)活躍運(yùn)營社群。

最后是提供增值服務(wù)，提升客戶粘性。

比如義烏某租賃社區(qū)就推出“人才碼”權(quán)益，不僅可以在咖啡店免費(fèi)領(lǐng)咖啡，還能享受健身房VIP折扣、創(chuàng)業(yè)就業(yè)培訓(xùn)等服務(wù)。

上海某公寓還特別認(rèn)證了一批寵物管家，為租戶提供專業(yè)寵物護(hù)理知識(shí)以及48小時(shí)寵物愛護(hù)、喂食服務(wù)等。

保利和寓還在全國各門店開展萌寵義診、絕育服務(wù)、愛心捐贈(zèng)等活動(dòng)，受到一眾租客的好評。

配套篇

隨著租客群體愈發(fā)年輕化和多元化，其對居住環(huán)境的訴求已不再局限于基礎(chǔ)居住空間，而是渴望擁有更多能兼顧社交、娛樂與工作的多元場景。

然而，受限于空間與成本控制，很多住房租賃項(xiàng)目顯然難以滿足租客對閱覽室、電競游戲室、健身房、影音室等公區(qū)配套的需求。

而這點(diǎn)，也是高出租率公寓能夠吸引租客的關(guān)鍵之一。

比如城家某項(xiàng)目就配套了超2000平公區(qū)，近4800平綠化植物面積，還自帶2600多方商業(yè)及439個(gè)地上地下停車位，而且每棟樓都設(shè)置各類公共娛樂功能和景觀休閑區(qū)，比如共享廚房、健身房、瑜伽室、洗烘房、觀影廳、圖書館、共享辦公室、寵物友好區(qū)等。

深圳某公寓不僅配有健身房、景觀大陽臺(tái)、休閑閱讀吧等休閑設(shè)施，樓下還有羽毛球場、籃球場等休閑運(yùn)動(dòng)場所。

杭州某租賃社區(qū)還專門打造了7000㎡園林綠化和800平方米共享空間，內(nèi)部配置了健身房、瑜伽室、桌球室、多功能廳、自習(xí)室、閱覽室、寵物驛站、風(fēng)雨廊等功能區(qū)域。此外，社區(qū)還在公共空間規(guī)劃中打造“寵物驛站”功能復(fù)合化空間，并引入第三方專業(yè)寵物診所。