“好房子”已成為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心命題。

在政策端，國(guó)家及地方關(guān)于“好房子”建設(shè)的最新政策要求，成為“好房子”的發(fā)展方向。頭部房企相繼推出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和體系，并聚焦安全性能、舒適宜居、綠色低碳、智慧科技和社區(qū)環(huán)境這五個(gè)方面，提升行業(yè)產(chǎn)品力。

行業(yè)變革仍在持續(xù)，市場(chǎng)的生長(zhǎng)邏輯在深度轉(zhuǎn)向，城市格局在深度重構(gòu)，用戶需求加速分化。

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布標(biāo)志著供給端從“數(shù)量?jī)?yōu)先”向“品質(zhì)優(yōu)先”的正式確立，市場(chǎng)已全面步入“產(chǎn)品時(shí)代”。

從宏觀層面看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，居民住房需求已從單純的“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。改善型購(gòu)房者成為新房市場(chǎng)的主力，對(duì)房屋品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、生活配套等方面提出了更高要求。

行業(yè)轉(zhuǎn)型是推動(dòng)“好房子”發(fā)展的另一重要?jiǎng)右颉?016年以來(lái)，“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，中央與地方相繼出臺(tái)一系列調(diào)控政策。在此背景下，一二線重點(diǎn)城市普遍實(shí)施新房“限價(jià)”政策，旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

然而，限價(jià)政策通過(guò)行政手段干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的同時(shí)，也顯著壓縮了住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。房企為維持盈利，不得不壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致建筑材料降檔、施工工藝簡(jiǎn)化、配套設(shè)施縮減等一系列質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。面對(duì)日益突出的質(zhì)量問(wèn)題和信任危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始重新審視發(fā)展路徑，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。

在居住需求升級(jí)與行業(yè)轉(zhuǎn)型壓力的雙重驅(qū)動(dòng)下，“好房子”已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)與未來(lái)發(fā)展方向。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)企業(yè)圍繞“好房子”理念展開(kāi)了系統(tǒng)的戰(zhàn)略布局與產(chǎn)品升級(jí)。

2024年至2025年，包括保利、中海、華潤(rùn)在內(nèi)的多家頭部房企相繼發(fā)布了以“好房子”為核心的發(fā)展框架。這些戰(zhàn)略普遍圍繞安全、舒適、綠色、智慧等基礎(chǔ)維度展開(kāi)，并延伸至精工、服務(wù)、低碳、健康等衍生價(jià)值，且多數(shù)通過(guò)具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)加以落實(shí)。

從實(shí)施路徑上看，各企業(yè)逐步建立起覆蓋設(shè)計(jì)、建造、服務(wù)全周期的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。例如，電建地產(chǎn)構(gòu)建了涵蓋六大維度、26個(gè)專項(xiàng)、75個(gè)控制要點(diǎn)及165項(xiàng)技術(shù)參數(shù)的指標(biāo)體系；招商蛇口則以七大“技術(shù)體系”為基礎(chǔ)，提煉出27項(xiàng)可感知的產(chǎn)品亮點(diǎn)；建發(fā)房產(chǎn)則從文化理念出發(fā)，將六大價(jià)值維度分解為超過(guò)1050條具體技術(shù)條款。

部分企業(yè)通過(guò)明確的技術(shù)參數(shù)提升產(chǎn)品可驗(yàn)證性。中海地產(chǎn)通過(guò)自主研發(fā)的智慧系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了隔音性能提升20%、室內(nèi)污染降低70%等量化指標(biāo)；綠城中國(guó)則在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)置了光伏覆蓋率不低于30%、抗菌建材TOC降解率不低于90%等量化要求。

智慧化建設(shè)也從單點(diǎn)設(shè)備向全場(chǎng)景服務(wù)延伸。比如華發(fā)股份借助BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)建造過(guò)程可視化，搭載“智慧家居大腦”，支持業(yè)主自定義場(chǎng)景；中海地產(chǎn)則通過(guò)自研智能系統(tǒng)整合家居、社區(qū)及城市服務(wù)，實(shí)現(xiàn)跨場(chǎng)景的功能聯(lián)動(dòng)。

此外，一些企業(yè)注重通過(guò)軟性服務(wù)與場(chǎng)景設(shè)計(jì)提升居住體驗(yàn)。招商蛇口推出全齡友好社區(qū)及快速響應(yīng)家政服務(wù)；華潤(rùn)置地則通過(guò)“三好十二優(yōu)”體系，在多個(gè)生活場(chǎng)景中融入健康、智慧等價(jià)值要素。

房企正從"空間提供商"轉(zhuǎn)向"技術(shù)解決方案服務(wù)商"，通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)生態(tài)化、價(jià)值長(zhǎng)效化重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)壁壘。未來(lái)，能以用戶痛點(diǎn)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新、能在成本與品質(zhì)間精準(zhǔn)平衡、能夠?qū)⒄呔V領(lǐng)轉(zhuǎn)化為自主技術(shù)語(yǔ)言的企業(yè)，方能實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的跨越。

1、舒適宜居：空間革新與人性化設(shè)計(jì)

舒適宜居作為“好房子”的核心評(píng)價(jià)維度，其內(nèi)涵已從單純追求物理面積的擴(kuò)張，深化為對(duì)空間效能、健康環(huán)境及人性化細(xì)節(jié)的系統(tǒng)性優(yōu)化。

①空間效能優(yōu)化，從面積導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效率與靈活性

頭部房企通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能空間復(fù)合化設(shè)計(jì)及可調(diào)節(jié)圍護(hù)系統(tǒng)等設(shè)計(jì)，在保障結(jié)構(gòu)安全與規(guī)范要求的前提下，有效提高套內(nèi)實(shí)際使用面積的比例，這體現(xiàn)了從單純提供物理空間向提升居住體驗(yàn)價(jià)值的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。

高得房率

長(zhǎng)沙潤(rùn)和大澤湖建面約188㎡戶型，通過(guò)全贈(zèng)送的挑高6.2米、超26㎡空中花園，以及符合政策不計(jì)面積的超大飄窗設(shè)計(jì)，結(jié)合其他半贈(zèng)送空間，實(shí)現(xiàn)總贈(zèng)送面積約58.62㎡，得房率約107.54%。

以武漢首個(gè)獲批四代宅的項(xiàng)目中建壹品漢韻公館為例，全戶型得房率達(dá)103%～109%，得益于露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立電梯前室等額外空間設(shè)計(jì)及較低合同公攤。具體來(lái)看，建面約143㎡戶型實(shí)得147㎡，得房率約103%；建面約191㎡戶型實(shí)得208㎡，得房率約109%，實(shí)際居住空間超出合同面積，提升了居住體驗(yàn)。

華發(fā)珠海灣項(xiàng)目，其LDKG+X一體化客廳采用9～16米橫向開(kāi)間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)客餐廚及花園無(wú)界貫通，強(qiáng)化自然采光與通風(fēng)效能。住宅建筑通過(guò)三錯(cuò)層立體露臺(tái)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)垂直方向視域隔離，形成獨(dú)立全景庭院系統(tǒng)，確保各戶隱私性的同時(shí)拓展戶外功能承載。

北京電建長(zhǎng)安華曦府建面約78㎡戶型，配備270度轉(zhuǎn)角落地窗，實(shí)現(xiàn)了三面采光的通透格局。北向的兩個(gè)臥室之間的墻體非承重墻，住戶可根據(jù)個(gè)人需求靈活調(diào)整空間布局。

② 健康環(huán)境保障，從基礎(chǔ)指標(biāo)控制到多維感知優(yōu)化

健康環(huán)境保障體系已從傳統(tǒng)的溫濕度等基礎(chǔ)物理指標(biāo)單維度控制，邁向聲、光、氣、水的系統(tǒng)性解決方案。

這種轉(zhuǎn)變本質(zhì)上是對(duì)“健康”概念在居住場(chǎng)景中認(rèn)知深化的體現(xiàn)——健康不再僅被定義為生理指標(biāo)的靜態(tài)達(dá)標(biāo)，而是延伸至人體在建筑空間中多感官交互體驗(yàn)的動(dòng)態(tài)平衡。

在實(shí)踐層面，部分項(xiàng)目已開(kāi)始進(jìn)行系統(tǒng)性嘗試。例如，在北京綠城和樾望雲(yún)，聲環(huán)境采用靜音樓板、設(shè)備減振等7重降噪體系；光環(huán)境配備無(wú)主燈智能調(diào)光系統(tǒng)適配多場(chǎng)景；氣環(huán)境通過(guò)新風(fēng)四級(jí)過(guò)濾+UV除菌模塊主動(dòng)消殺病菌；水環(huán)境則以四步凈水系統(tǒng)（前置過(guò)濾+中央軟水+中央凈水+末端直飲水）搭配適恒健康水系統(tǒng)，全方位提升居住品質(zhì)。

在上海綠城潮鳴東方項(xiàng)目中，聲環(huán)境采用10mm三玻兩腔隔音窗、靜音樓板及預(yù)制混凝土夾心保溫外墻板；光環(huán)境以3.5m標(biāo)準(zhǔn)層高優(yōu)化自然采光；氣環(huán)境通過(guò)中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)及近零能耗建筑框架保障溫濕度穩(wěn)定；水環(huán)境則配備中央凈水軟水系統(tǒng)入戶。

2、智慧科技：賦能“好房子”從被動(dòng)控制到主動(dòng)服務(wù)躍升

在“好房子”政策導(dǎo)向下，智慧科技的應(yīng)用正從初期被動(dòng)響應(yīng)指令的初級(jí)階段，躍遷至主動(dòng)感知、預(yù)判并滿足需求的智能化階段。當(dāng)前領(lǐng)先的“好房子”住宅項(xiàng)目，通過(guò)構(gòu)建無(wú)感交互系統(tǒng)、智能家居生態(tài)平臺(tái)、數(shù)字化智慧物業(yè)三大系統(tǒng)，構(gòu)建起“預(yù)見(jiàn)需求、精準(zhǔn)服務(wù)”的人居范式，為政策所倡導(dǎo)的“安全、舒適、綠色、智慧”目標(biāo)提供了生動(dòng)實(shí)踐。

①無(wú)感通行從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)預(yù)判，重構(gòu)歸家與生活動(dòng)線

傳統(tǒng)通行模式存在多次操作、效率低、體驗(yàn)感差的痛點(diǎn)，而當(dāng)下“好房子”通過(guò)空間感知預(yù)判技術(shù)，將無(wú)感通行從身份驗(yàn)證升級(jí)為行為預(yù)判，重構(gòu)從社區(qū)到室內(nèi)的流暢動(dòng)線。

西安綠城錦海棠項(xiàng)目應(yīng)用的智能化通行系統(tǒng)，整合了從社區(qū)入口到入戶的全流程無(wú)感通行功能，通過(guò)人機(jī)交互技術(shù)串聯(lián)起車(chē)庫(kù)、單元、電梯等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并結(jié)合自然采光車(chē)道、雙層大堂等空間設(shè)計(jì)優(yōu)化歸家體驗(yàn)。

招商蛇口在其住宅技術(shù)體系中，也將智能通行作為重點(diǎn)方向之一，借助多模態(tài)感知與電梯聯(lián)動(dòng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)從社區(qū)入口至戶內(nèi)的全程自動(dòng)化通行。

②智能家居從單品控制到生態(tài)協(xié)同，場(chǎng)景化聯(lián)動(dòng)提升生活效率

目前，智能家居正致力于消除不同品牌設(shè)備之間的技術(shù)隔閡，借助統(tǒng)一的通信協(xié)議實(shí)現(xiàn)不同品牌、不同種類(lèi)設(shè)備之間的無(wú)縫連接。

基于用戶的實(shí)際生活需求，智能家居正在構(gòu)建一個(gè)以主動(dòng)服務(wù)為核心的智能生態(tài)系統(tǒng)，而不僅僅是作為被動(dòng)控制的工具。

“好房子”建設(shè)是住宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略性發(fā)展方向，正在從政策理念轉(zhuǎn)化為行業(yè)實(shí)踐，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

展望未來(lái)，“好房子”建設(shè)將是一個(gè)持續(xù)深化、不斷完善的過(guò)程，相關(guān)的政策體系將進(jìn)一步完善和細(xì)化。

剛需、改善、高端等不同定位的“好房子”可能會(huì)有差異化的設(shè)計(jì)和技術(shù)指標(biāo)；從中央到地方的標(biāo)準(zhǔn)也將更加成熟和穩(wěn)定。政策的動(dòng)態(tài)演進(jìn)，也將推動(dòng)“好房子”建設(shè)繼續(xù)向著精細(xì)化、差異化的方向發(fā)展。

行業(yè)轉(zhuǎn)型將持續(xù)推進(jìn)。在“好房子”理念的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將從傳統(tǒng)的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，住宅產(chǎn)品力將持續(xù)提升，產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同也將更加緊密，都將圍繞品質(zhì)提升進(jìn)行深度整合，從而形成良性互動(dòng)，持續(xù)推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、品質(zhì)優(yōu)先的高質(zhì)量發(fā)展道路邁進(jìn)。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市