（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年6月3日，張先生與李建國(guó)、王秀蘭夫婦及其子李輝（三人系同一家庭成員）簽訂《宅基地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定以50萬元價(jià)格受讓位于某村的一塊空閑宅基地（面積約304平方米）。協(xié)議聲稱可“永久使用”“遇拆遷補(bǔ)償歸買方”，并承諾協(xié)助辦理后續(xù)手續(xù)。

張先生非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。簽約后，他依約支付50萬元，并在該地塊上拆除原有圍墻，開始建設(shè)房屋基礎(chǔ)及部分墻體。施工期間，因修建北側(cè)院門與鄰居發(fā)生糾紛，工程被迫停工，房屋未能完工。

后張先生得知，農(nóng)村宅基地不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓，該協(xié)議涉嫌違法。遂起訴至法院，請(qǐng)求：

確認(rèn)《宅基地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；

返還50萬元轉(zhuǎn)讓款及利息；

賠償建房損失7.3萬余元。

李家三人同意返還50萬元，但提出反訴，要求張先生返還土地、清除地基、恢復(fù)原狀，并支付所用紅磚折價(jià)款。

經(jīng)法院委托鑒定，已建工程造價(jià)為73,566.84元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)雙方簽訂的《宅基地永久轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；

李建國(guó)、王秀蘭、李輝于十日內(nèi)返還張先生50萬元，并支付利息（自起訴日起按LPR計(jì)算）；

李家三人賠償張先生建房損失36,616.55元（按50%過錯(cuò)比例承擔(dān)）；

張先生返還涉案宅基地、地上物及未使用的紅磚，并支付已用紅磚折價(jià)款5.2萬元、圍墻拆除補(bǔ)償8,000元；

駁回其他訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

法院認(rèn)為：

宅基地使用權(quán)具有身份專屬性，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。張先生非本村村民，雙方轉(zhuǎn)讓宅基地的行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同自始無效。

合同無效后，雙方應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)：李家返還50萬元，張先生返還土地及地上物。

雙方均有過錯(cuò)：李家明知宅基地不得對(duì)外出售仍轉(zhuǎn)讓；張先生作為完全民事行為能力人，未審查自身資格即簽約建房。過錯(cuò)比例酌定為各50%。

建房損失屬于“信賴?yán)鎿p失”，應(yīng)按過錯(cuò)比例分擔(dān)。已建工程雖未完工，但實(shí)際發(fā)生，經(jīng)鑒定可作為損失依據(jù)。

恢復(fù)原狀（如重建圍墻、清除地基）成本過高、顯失公平，且雙方已就紅磚、圍墻等達(dá)成折價(jià)補(bǔ)償合意，故不予支持“恢復(fù)原狀”訴求。

四、律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒大家。

“永久轉(zhuǎn)讓”是偽命題：宅基地所有權(quán)歸集體，使用權(quán)不得買賣、贈(zèng)與給非成員，“永久使用”“可建房”等承諾均屬無效。

非本村人購宅基地，100%合同無效：無論協(xié)議如何包裝，只要買受人非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院一律認(rèn)定無效。

建了房也不等于能留下：即便投入數(shù)十萬建房，一旦合同無效，房屋可能需拆除或折價(jià)返還，損失按過錯(cuò)分擔(dān)。

賣方返還款項(xiàng)≠買家無損：雖然50萬本金可退，但利息、建房成本、機(jī)會(huì)成本往往難以全額追回。

切勿輕信“村里同意”“有關(guān)系能辦證”：村委會(huì)無權(quán)處分宅基地對(duì)外轉(zhuǎn)讓，所謂“內(nèi)部操作”無法對(duì)抗國(guó)家法律。

建議：凡涉及農(nóng)村宅基地、集體土地上的“買賣”“長(zhǎng)期租賃”“合作建房”，務(wù)必先咨詢專業(yè)律師，避免“錢地兩空”。