一邊是內(nèi)地科技巨頭重金落子核心商辦，一邊是本地傳統(tǒng)家族持續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)住宅，兩股性質(zhì)迥異的資本頻頻增加對(duì)香港不動(dòng)產(chǎn)的配置，背后有何深意？

楚小強(qiáng) 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

12月10日，香港上市公司麗新發(fā)展的公告頁(yè)面，更新了一項(xiàng)“非常重大出售事項(xiàng)”。公告披露其全資附屬公司以34.98億港元的估計(jì)代價(jià)，向獨(dú)立第三方出售一項(xiàng)物業(yè)50%權(quán)益。

該物業(yè)50%權(quán)益即為“SPL”物業(yè)，位于香港中環(huán)干諾道中3號(hào)一幢27層高辦公大樓，權(quán)益涵蓋約11.16萬(wàn)平方米的辦公空間及地下18個(gè)車(chē)位。

消息一經(jīng)發(fā)布，外界好奇的是，此神秘第三方買(mǎi)家為何許人也？

從公告得知，買(mǎi)方名為“Jasmine Investment Development IV”。

媒體報(bào)道，該公司是京東集團(tuán)控股的投資主體。京東方面隨之證實(shí)，強(qiáng)調(diào)此舉為“自用”，是其看好香港、投資供應(yīng)鏈的一部分。

近35億港元的商業(yè)地產(chǎn)交易，本身已足夠吸引眼球。但更值得玩味的是，這并非一個(gè)孤立的資本事件。

近期以來(lái)，香港本土的財(cái)富版圖亦在悄然調(diào)整。市場(chǎng)消息顯示，鷹君集團(tuán)羅嘉瑞家族年內(nèi)購(gòu)入近30個(gè)住宅與寫(xiě)字樓物業(yè)，涉資8億港元；中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青以超9300萬(wàn)港元購(gòu)入6套住宅；利希慎家族亦出手購(gòu)置灣仔物業(yè)。

資本頻頻涌入香港樓市

京東此次購(gòu)置的，是位于香港干諾道中3號(hào)大樓特定部分50%的權(quán)益，涉及包括大堂及多個(gè)辦公樓層在內(nèi)的約11.16萬(wàn)平方米面積以及18個(gè)車(chē)位。這筆交易通過(guò)其于英屬維爾京群島注冊(cè)的投資主體完成。京東方面明確表示，物業(yè)將用于自用，是其“圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資”香港戰(zhàn)略的一部分。

梳理京東近期的動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)，此次購(gòu)樓絕非一時(shí)興起，而是一系列系統(tǒng)化布局中的關(guān)鍵一環(huán)。

今年8月，京東以約40億港元收購(gòu)香港本地連鎖超市“佳寶”，以此快速切入香港民生零售網(wǎng)絡(luò)；9月，宣布與華潤(rùn)隆地合作，計(jì)劃于2026年在灣仔開(kāi)設(shè)大型線下店京東MALL；加之早已布局的物流體系與新獲的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照，京東在香港正構(gòu)建一個(gè)從供應(yīng)鏈、線下零售到綜合服務(wù)的本地化生態(tài)。

購(gòu)置中環(huán)自有寫(xiě)字樓，為這些日益龐大的業(yè)務(wù)板塊提供了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)地，其意義遠(yuǎn)超單純的房產(chǎn)投資，更像為長(zhǎng)期戰(zhàn)略購(gòu)置不可或缺的“基礎(chǔ)設(shè)施”。

“京東近期在香港的一系列動(dòng)作，顯示出其在香港進(jìn)行系統(tǒng)化、重資產(chǎn)、本地化布局的戰(zhàn)略意圖。京東明確表示購(gòu)樓為‘自用’，并非單純財(cái)務(wù)投資，而是為其在港零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)提供物理載體和運(yùn)營(yíng)支點(diǎn)。中環(huán)作為香港核心商務(wù)區(qū)，具備極高的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，有助于京東對(duì)接國(guó)際資本、品牌與人才資源，同時(shí)強(qiáng)化其在粵港澳大灣區(qū)的供應(yīng)鏈樞紐地位。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

柏文喜認(rèn)為，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金長(zhǎng)期高企，自有物業(yè)可鎖定成本，避免租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；其次，自有空間可靈活配置用于辦公、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、客戶(hù)體驗(yàn)等多功能，支撐多業(yè)態(tài)融合；再者，重資產(chǎn)投入彰顯京東對(duì)香港市場(chǎng)的信心，有利于獲取政府、合作伙伴與消費(fèi)者信任；最后就是香港核心資產(chǎn)稀缺，具備保值與升值潛力，兼具戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)雙重價(jià)值。綜合來(lái)看，京東正通過(guò)“資本+資產(chǎn)+業(yè)態(tài)”三位一體的方式，構(gòu)建其在香港的深度本地化運(yùn)營(yíng)體系，意圖將香港打造為其國(guó)際化戰(zhàn)略的橋頭堡。

視線移至更廣闊的市場(chǎng)，資本呈現(xiàn)出另一種流動(dòng)模式。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道及中原地產(chǎn)香港數(shù)據(jù)，今年前五個(gè)月，香港已錄得52套總價(jià)超億港元的豪宅交易，其中約70%的買(mǎi)家來(lái)自?xún)?nèi)地。

香港本地家族如羅嘉瑞家族，其購(gòu)置行為在年內(nèi)也顯得尤為活躍，部分成交價(jià)甚至高于銀行估值。希慎利氏家族、中原地產(chǎn)施永青等香港本地老牌家族與商界領(lǐng)袖均有紛紛增持本地住宅與物業(yè)的情況。

此外，來(lái)自?xún)?nèi)地的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)家也有顯著動(dòng)作。例如美圖秀秀老板蔡文勝，曾在短期內(nèi)斥資超18億港元購(gòu)入香港房產(chǎn)，部分用于自營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

這些案例與京東的交易共同構(gòu)成了一幅多元的圖景：資本正從不同維度，以不同方式，增加對(duì)香港不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)的持有。

傳遞出何種信號(hào)？

面對(duì)不同性質(zhì)的資本不約而同地匯聚香港樓市，背后究竟是何邏輯？

柏文喜認(rèn)為，經(jīng)歷了2022年~2024年的深度調(diào)整，香港樓價(jià)已較高峰期回調(diào)約20%~30%，核心資產(chǎn)估值吸引力上升。疊加市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將于2026年進(jìn)入降息周期，融資成本下降將利好不動(dòng)產(chǎn)估值修復(fù)；

另一方面，在全球地緣政治不確定性加劇背景下，香港作為中西交匯的國(guó)際金融中心，仍具備法治、稅制、資本自由流動(dòng)等優(yōu)勢(shì)，是華人資本的重要“安全島”；此外，本地老牌家族長(zhǎng)期深耕香港，熟悉市場(chǎng)規(guī)則，傾向于在低位增持核心資產(chǎn)，既穩(wěn)定家族財(cái)富基本盤(pán)，也強(qiáng)化對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的影響力。

“‘產(chǎn)業(yè)資本’與‘家族財(cái)富’同步進(jìn)行戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置，并非短期投機(jī)，而是基于對(duì)香港‘超級(jí)聯(lián)系人’角色、大灣區(qū)融合前景及人民幣國(guó)際化進(jìn)程的深層認(rèn)可?？梢暈橹虚L(zhǎng)期價(jià)值重估的開(kāi)端，而非短期反彈。”柏文喜表示。

眼下，隨著市場(chǎng)周期、政策環(huán)境與金融市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，對(duì)于本地家族及部分高凈值財(cái)富而言，香港核心不動(dòng)產(chǎn)的“壓艙石”與“避風(fēng)港”屬性在當(dāng)下正被重新審視。產(chǎn)業(yè)資本的戰(zhàn)略性進(jìn)入與家族財(cái)富的配置性回歸，相互強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于香港資產(chǎn)價(jià)值可能已進(jìn)入修復(fù)通道的預(yù)期。此外，香港特區(qū)政府積極的人才引進(jìn)計(jì)劃，也吸引了不少人才攜資赴港，為香港創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的居住及關(guān)聯(lián)需求。

不過(guò)，目前香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體仍面臨一定的空置壓力，其長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展最終依賴(lài)于真實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與企業(yè)擴(kuò)張。資本涌入在提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，如何有效轉(zhuǎn)化為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元發(fā)展的動(dòng)能，并兼顧社會(huì)民生的關(guān)切，是香港需要持續(xù)面對(duì)的課題。