恒隆“V.3戰(zhàn)略”的一次關(guān)鍵落子。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

市場傳聞已久的消息終于“靴子落地”。

12月12日，恒隆地產(chǎn)（以下簡稱“恒隆”）正式與上海九百（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“九百集團(tuán)”）簽約，拿下上海南京西路1038號商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目——即外界熟知的梅龍鎮(zhèn)廣場。

這一消息雖在市場早有傳聞，但此前恒隆方面始終未予官方確認(rèn)。如今“靴子落地”，意味著恒隆將以20年?duì)I運(yùn)租賃模式，獲得這一上海商業(yè)地標(biāo)的經(jīng)營權(quán)，為其在南京西路的物業(yè)組合增加約9.6萬平方米建筑面積。這一簽約完成后，包括商場及辦公樓等業(yè)態(tài)在內(nèi)，恒隆在南京西路的物業(yè)組合建筑面積將整體擴(kuò)大至31.23萬平方米。

此次簽約并非一次普通的商業(yè)擴(kuò)張，而是老牌港資房企恒隆在行業(yè)深度調(diào)整與自身業(yè)績雙重壓力下，對其全新“V.3戰(zhàn)略”的一次關(guān)鍵落子。

投資不低于5億元獲取20年租約

南京西路1038號項(xiàng)目背后，是上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史的一個重要節(jié)點(diǎn)。

該項(xiàng)目前身為“梅龍鎮(zhèn)廣場”，于1997年開業(yè)，是首個將“購物中心”概念引入上海的商業(yè)項(xiàng)目。與之毗鄰的美琪大劇院，曾是大華飯店的原址，曾是20世紀(jì)20年代上海最奢華的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活動場所，以及海派文化的象征。

2024年6月30日，陪伴上海人27年的梅龍鎮(zhèn)伊勢丹百貨正式終止?fàn)I業(yè)。在不少上海人的記憶中，伊勢丹百貨曾是洋氣、時髦的代名詞，它的閉店讓不少人深感遺憾。現(xiàn)在，這片區(qū)域迎來了新的合作伙伴。

早在數(shù)月前，南京西路1038號項(xiàng)目處就已經(jīng)立起圍擋。施工銘牌信息顯示，南京西路1038號商辦用房改建項(xiàng)目于2025年7月4日開工，竣工日期為2028年7月3日，九百集團(tuán)為建設(shè)單位。

如今，恒隆宣布與九百集團(tuán)聯(lián)合對該項(xiàng)目進(jìn)行整體改造升級，其中，恒隆將投入不低于5億元，整體投資超20億元。項(xiàng)目將打造為集零售、酒店及辦公于一體的綜合商業(yè)地標(biāo)。按計(jì)劃，商業(yè)部分將于2027年初開業(yè)；辦公與酒店部分計(jì)劃于2028年5月前啟用。同時，酒店部分為一家總面積不低于1.8萬平方米的國際頂尖品牌酒店。這也是該項(xiàng)目首次引入奢華酒店。

對于恒隆而言，這一布局彌補(bǔ)了其在南京西路商圈長期以來的規(guī)模短板。旗下上海恒隆廣場雖為重奢標(biāo)桿，但僅5.37萬平方米的商業(yè)體量，在激烈競爭中發(fā)展受限。正在擴(kuò)建的三期項(xiàng)目新增面積僅3080平方米，難以根本改變局面。拿下梅龍鎮(zhèn)廣場后，恒隆在南京西路的商業(yè)面積將擴(kuò)大至約12萬平方米，整體物業(yè)組合增長44%至約31.23萬平方米。

在一位商業(yè)地產(chǎn)分析人士看來，恒隆這一布局使其在南京西路商圈競爭中獲得更多籌碼，可容納的品牌和業(yè)態(tài)空間大幅擴(kuò)充，有望提升其在這一高端商圈的協(xié)同效應(yīng)與市場話語權(quán)。

對于雙方此次合作，九百集團(tuán)董事長許騂也表示，集團(tuán)將依托與恒隆等伙伴的戰(zhàn)略協(xié)同，在文化體驗(yàn)營造、消費(fèi)場景創(chuàng)新、國際高端品牌引進(jìn)等方面持續(xù)發(fā)力，助力南京西路建設(shè)。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型下的V.3策略

南京西路1038號項(xiàng)目的獲取，正是恒隆“V.3策略”的典型落地案例。恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏此前接受采訪時，詳細(xì)闡釋了這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)在邏輯。

據(jù)其介紹，恒隆的發(fā)展歷程可分為三個階段：V.1時期在香港布局多元化業(yè)務(wù)；V.2時期聚焦內(nèi)地發(fā)展大型資本密集型綜合體；而V.3策略則側(cè)重在已建成項(xiàng)目周邊，以高資本效益方式挑選再投資項(xiàng)目。

“過去那種粗放式、依托城市空白點(diǎn)的增長模式已經(jīng)結(jié)束。”盧韋柏直言，中國各城市商業(yè)體量已相當(dāng)飽和，單純依靠數(shù)量擴(kuò)張的時代已經(jīng)過去。

在這一策略下，恒隆不再盲目開拓新城市、重新組建團(tuán)隊(duì)，而是著眼于擴(kuò)大既有項(xiàng)目在所在區(qū)域的影響力，提升整體可見度與可達(dá)性。

就在官宣拿下南京西路1038號項(xiàng)目前三天，恒隆還公布了在無錫的擴(kuò)建項(xiàng)目。通過與無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司合作，以長期租約獲得原無錫新世界百貨經(jīng)營權(quán)。

這一項(xiàng)目與2013年開業(yè)的無錫恒隆廣場相鄰，改造后將新增約4.7萬平方米商業(yè)空間，令無錫恒隆廣場總零售面積擴(kuò)大38%至約16.9萬平方米。

盧韋柏表示，V.3策略的核心在于“以高資本效益的方式，挑選再投資項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大原有的項(xiàng)目規(guī)?！?。這與當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化密切相關(guān)。

他認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境與過去有根本不同：買地成本高，拆遷費(fèi)用昂貴；市場供給環(huán)境改變，一個城市從過去只有一兩個主要商場變?yōu)閹资畟€競爭；新土地供應(yīng)有限，政府更多轉(zhuǎn)向城市更新?！艾F(xiàn)在在內(nèi)地城市核心區(qū)域拿地開發(fā)，面臨環(huán)保要求嚴(yán)格、開發(fā)周期長、土地年限有限等現(xiàn)實(shí)問題?！北R韋柏表示，即使投入大量資金，回報(bào)周期也可能長達(dá)20年。比如上海，早年項(xiàng)目可能一年即可回本，而現(xiàn)在能有4%~5%回報(bào)率已屬不錯，回本周期大幅拉長。

在這種市場環(huán)境下，恒隆的壓力是顯而易見的。2025年中期報(bào)告中，恒隆的總收入下跌19%至49.68億港元，股東應(yīng)占基本純利也下跌9%至15.87億港元，即便是作為“現(xiàn)金?！钡臉?biāo)桿項(xiàng)目上海恒隆廣場，其租戶銷售額2025年上半年也下滑了8%。

在業(yè)績承壓與行業(yè)變局的驅(qū)動下，恒隆選擇以運(yùn)營租賃模式輕資產(chǎn)切入，通過改造提升現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值，即V.3策略。盧韋柏強(qiáng)調(diào)，恒隆不愿像部分開發(fā)商那樣單純做輕資產(chǎn)輸出，以免稀釋品牌價(jià)值?！拔覀兏鼉A向于尋找能深度參與、實(shí)現(xiàn)規(guī)模協(xié)同的項(xiàng)目，通過更新改造將資產(chǎn)價(jià)值最大化?！彼硎?。

“中國依然是全球最好的投資市場之一”

恒隆的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身，建立在對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)整周期的深刻認(rèn)知之上。盧韋柏認(rèn)為，當(dāng)前困境與過去有根本不同：買地成本高、市場供給過剩、土地供應(yīng)有限，使得“劃地-建設(shè)-變現(xiàn)”的傳統(tǒng)邏輯失效。政府也在逐步轉(zhuǎn)向城市更新與歷史保護(hù)并重的發(fā)展思路。

對于這一輪行業(yè)調(diào)整將持續(xù)多久，盧韋柏的預(yù)測較為謹(jǐn)慎，認(rèn)為“還是看這幾年”。他認(rèn)為，全球長期利率居高不下是根本挑戰(zhàn)，作為港資企業(yè)，恒隆的融資成本受全球利率環(huán)境影響顯著。同時，他也強(qiáng)調(diào)，中國內(nèi)地的情況相對較好，沒有通脹壓力，甚至因?yàn)槭袌龈偁幖ち叶霈F(xiàn)普遍打折促銷?！暗绻贫拳h(huán)境沒有進(jìn)一步優(yōu)化，開發(fā)商就需要尋找新的發(fā)展方式?！北R韋柏表示：恒隆V.3策略正是應(yīng)對當(dāng)前階段的一種路徑探索。

在V.3策略落地的城市選擇上，恒隆較為謹(jǐn)慎。盧韋柏透露，布局的關(guān)鍵還是看是否位于核心位置。他強(qiáng)調(diào)恒隆不會單純追求城市規(guī)?；蝽?xiàng)目數(shù)量，而是必須找到真正有潛力的位置。對于內(nèi)地主要城市，恒隆基本能快速判斷出誰在當(dāng)?shù)厥袌稣紦?jù)主導(dǎo)地位。

這種審慎背后是對中國市場的長期信心。盧韋柏認(rèn)為中國依然是全球最好的投資市場之一，政治環(huán)境穩(wěn)定，人口基數(shù)大，消費(fèi)能力持續(xù)增長。從長遠(yuǎn)來看，國民收入持續(xù)增長是必然趨勢，這必將推動消費(fèi)升級和租金水平的穩(wěn)步提升。