體制內(nèi)工資拖欠、公共服務(wù)停擺，一個冰冷的真相再次擺在我們面前：地方?jīng)]錢了。2025年10月賣地收入是2.5萬億，同比下降7.4%。這個數(shù)值大家可能沒什么概念，要知道去年是4.86萬億，前年是5.79萬億，這個數(shù)字比2021年8.7萬億的峰值更是幾乎折了兩折。

中央拿走稅收大頭，地方想要發(fā)展，就必須靠賣地支撐。全國94%的地方，賣地收入都是絕對主力，光是去年政府性基金收入里，84.9%的主要來源都是土地財政�？梢哉f，土地財政是中國經(jīng)濟(jì)騰飛的總引擎。但現(xiàn)在的問題是，流通整個經(jīng)濟(jì)體系的信用基礎(chǔ)——土地，出現(xiàn)了問題，直接給中國經(jīng)濟(jì)列車踩了急剎車。

以前是地價上升，財政充盈；財政有錢，項目就能鋪開；項目一鋪開，地價又漲。賣地拿到錢的地方可以建設(shè)城市，吸引人才和企業(yè)，形成有人、有錢、有產(chǎn)業(yè)的正反饋，土地變得更值錢，政府變得更有錢，城市建得更好。

但當(dāng)所有城市都學(xué)會這個套路之后，各個地方開始炒地皮，招商引資陷入向下內(nèi)卷，城市之間相互壓價，抬高企業(yè)補(bǔ)貼，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)格。你修一個高鐵站，我就修兩個。

一開始還是競走，可一旦有城市開始“搶跑”，后面的城市就不得不瘋跑起來。因?yàn)樽钕扰艿某鞘幸呀?jīng)通過集群效應(yīng)吸引來了足夠的企業(yè)和人才，這個時候其他城市光靠賣地根本不夠。抵押土地、透支城市建設(shè)成了很多地方的一致選擇，地方政府靠城投公司借了幾十萬億的隱形債務(wù)，細(xì)思極恐。

畢竟賣地來錢快，不怕還不上，可現(xiàn)在“斷糧”了，很多地方連利息都快還不上了。說到底，這場全民狂歡的杠桿還是走到了頭。

為啥？因?yàn)槲覈貎r普遍占房價的60%以上，地價不漲，房價就會下跌。中國家庭70%的財富都在房子里，銀行也是如此。今年前三個季度，招行個人房貸平均抵押率首次突破40%，這意味著房價跌太多的話，很多房子的貸款余額已經(jīng)超過房子本身價值的60%。

也就是說，抵押率越高，房子越資不抵債，銀行想通過房子抵押放款就越難，簡單說就是壞賬率會更高。

所以你說房價為啥高？真的是因?yàn)槿硕嗟厣賳幔?015年北京市計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地4600公頃，實(shí)際上只完成了一半；2016年計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，最終沒完成指標(biāo)的40%。

全世界的大城市城區(qū)土地都主要用來住人，居住用地比例在首爾是60%、倫敦是50%、紐約是40%，而我國多數(shù)城市居住用地比例也就30%左右，最高只有35%，像北京、上海、深圳可能還不到30%。

那房價為啥還能這么高？因?yàn)橹挥蟹績r居高不下，才能帶動土地價格上漲，而賣地事關(guān)中國半個國家的就業(yè)。賣地的下游是5000萬建筑工人，是家居、家電、建材供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)，還輻射到中介等服務(wù)行業(yè)。

要知道，2021年到2024年，光是消失的建筑農(nóng)民工數(shù)量就達(dá)到1300萬，房地產(chǎn)直接就業(yè)減少600萬，建筑業(yè)就業(yè)減少1000萬，建材與制造業(yè)減少1200萬，服務(wù)業(yè)就業(yè)減少400萬。要是土地經(jīng)濟(jì)完全停擺，造成的失業(yè)問題更是難以想象。在土地財政依賴度高的城市，比如杭州、佛山，就業(yè)沖擊會更大。

最后的結(jié)果就是：醫(yī)院里有人付不起高額醫(yī)藥費(fèi)，失業(yè)的普通人房貸逾期甚至資不抵債，商場沒人逛、餐館倒閉，煙火氣見不著，火氣倒是一個比一個足。到了政府這邊，更是饑不擇食。2021年，河北霸州“三亂”事件中，違規(guī)出臺考核辦法，非稅收入得分權(quán)重高達(dá)86.7%，7天對638家企業(yè)罰款1425萬；2025年10月，河南某縣消防大隊設(shè)罰款指標(biāo)，每月行政處罰不少于2件、罰款金額不少于2000元；2025年7月，山東臨沂出現(xiàn)“天價芹菜罰款”，認(rèn)定飯店菜品視頻為違法廣告，擬罰款45萬。盡管這些事件都得到了相應(yīng)問責(zé)處罰，但顯而易見的趨勢是，地方?jīng)]錢已經(jīng)到了昏招盡出的程度。

回到土地經(jīng)濟(jì)，這不僅是收入減少的問題：一線城市如火如荼，三四線城市無人問津。當(dāng)隱性債務(wù)浮出水面，問題就非常嚴(yán)重了。土地綁定了地方財政、銀行信貸、居民財富、就業(yè)、民生等一整條債務(wù)鏈條，土地價值貶值的背后，是整個金字塔的崩塌。

要知道，賣地收入銳減的當(dāng)下，我們的預(yù)算支出卻在暴漲，今年前10個月，全國政府性基金預(yù)算支出同比大幅增長15.4%。坦白說，這就是一場拆東墻補(bǔ)西墻、借新債還舊債的財政“裸奔”，但同時也是緩沖財政債務(wù)硬著陸的緊急措施。

所以現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)的態(tài)度很明確：可以跌，但要慢慢跌；債務(wù)可以處置，但要讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步出清。比起萬科等企業(yè)的債務(wù)違約問題，如何讓土地和房地產(chǎn)的財政大浪不硬沖國家財政金融體系，更為關(guān)鍵。價格可以跌，畢竟剛需總歸是市場需求，但正如十五五規(guī)劃的定位，房子從經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)最終要轉(zhuǎn)向民生保障，房子以金融屬性流動的可能性越來越低。

所以，沒買房的別著急，賣房的要明白市場風(fēng)險、認(rèn)清房子的居住屬性，這才是應(yīng)對當(dāng)下市場最穩(wěn)健的舉措。