文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

任何資產(chǎn)都不會(huì)永遠(yuǎn)下跌，房地產(chǎn)也一樣。

2021年以來，樓市跌了四五年，全國銷售額比高點(diǎn)時(shí)跌去了一半，一二線城市房價(jià)跌了20%-30%，部分三四線甚至腰斬，那么，未來房價(jià)還會(huì)漲嗎？哪些信號(hào)出現(xiàn)可以入場？

最近我提出了一個(gè)新觀點(diǎn)，在市場上引發(fā)廣泛討論，樓市的二八現(xiàn)象：未來只有20%的核心城市房價(jià)會(huì)再創(chuàng)新高，剩下80%的城市將會(huì)長期陰跌。

我研究了20多年房地產(chǎn)，出版了三本專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》《房地產(chǎn)大趨勢》，提出“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。

根據(jù)全球幾十個(gè)國家的房地產(chǎn)百年歷史，總結(jié)出了房價(jià)漲跌的核心邏輯。

今天咱們就不繞彎子了，給大家拆解房價(jià)上漲的3大信號(hào)，看懂了可以幫你少走很多彎路。這3大信號(hào)都有歷史案例和數(shù)據(jù)支撐，屢試不爽。

第一大信號(hào)，政策從“放松”全面轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)”，定位發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)市場很大程度上是政策市，受政策影響非常大。貨幣政策、稅費(fèi)政策、土地政策都會(huì)影響市場。

2016年國家首次提出“房住不炒”，表明國家要遏制投機(jī)炒作，降負(fù)債、降杠桿。沒幾年，隨著政策不斷加碼，房地產(chǎn)歷史性拐點(diǎn)出現(xiàn)。我在2020年提出，房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂，就是因?yàn)榭吹搅藝掖笳结樀霓D(zhuǎn)變。

到了2024年，國家首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這是重大信號(hào)，表明樓市進(jìn)入放松周期，各種限購、限貸措施將會(huì)陸續(xù)取消。

我一直講，房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。如果未來政策從放松轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)，發(fā)揮房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用，那么，大家就一定要重視了。房價(jià)漲，政策先行，政策是房價(jià)上漲的核心前提。

未來政策信號(hào)估計(jì)是“組合拳”發(fā)力：

首先，限購全面松綁。"十五五"規(guī)劃建議明確要求“清理住房消費(fèi)不合理的限制性措施”，目前全國僅剩北京、上海、深圳、海南還實(shí)施限購。我預(yù)計(jì)未來一線城市外環(huán)限購全面放開、3年左右全域放開，這是大勢所趨。

其次，房貸利率持續(xù)大幅下降。今年三季度，新發(fā)放商貸利率跌至3%的歷史低位，比去年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。我預(yù)計(jì)未來房貸利率將會(huì)下調(diào)，降低購房成本和門檻。

最后，降低稅費(fèi)，恢復(fù)市場信心。最近各地方不斷減免購房相關(guān)稅費(fèi)，比如免征契稅、“換房退稅”、多孩家庭購房契稅補(bǔ)貼，等等。對(duì)房企的資金托底也很重要，去年住建部設(shè)立了地產(chǎn)“白名單”，保交樓，防止?fàn)€尾樓。我預(yù)計(jì)未來力度會(huì)逐漸加碼。

2015年那波樓市回暖前，正是“3.30新政”率先降息降準(zhǔn)、放開限購，才開啟了行情。未來當(dāng)你看到一線城市核心區(qū)限購松動(dòng)、房貸利率持續(xù)下降、稅費(fèi)降低、政府收購存量房去庫存，就是新一輪房價(jià)啟動(dòng)前的“預(yù)熱信號(hào)”。

第二大信號(hào)：經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)出現(xiàn)，領(lǐng)先指標(biāo)回升

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，就業(yè)和居民收入上漲，樓市才有支撐，配合上政策催化才能激活購房需求。

判斷經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)，教給大家1個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)：制造業(yè)PMI新訂單指數(shù)。企業(yè)新訂單是居民就業(yè)和收入的先行指標(biāo)。2015年8月，新訂單指標(biāo)觸底回升后，北京、上海等一線城市房價(jià)啟動(dòng)上漲。2020年8月新訂單指標(biāo)突破52%后，樓市迎來小陽春。

另外兩個(gè)指標(biāo)可以參考，央行每季度調(diào)查公布的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)。信心比黃金更重要，居民預(yù)期改善，是房價(jià)上漲的領(lǐng)先指標(biāo)。2016年那輪樓市行情，這兩個(gè)指數(shù)曾連續(xù)6個(gè)月上漲。

第三大信號(hào)：供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房價(jià)率先上漲

房價(jià)是供求的結(jié)果，如果未來熱點(diǎn)城市人口不斷流入，供地持續(xù)減少，地價(jià)上漲，供求格局就會(huì)改善。

2024年全國住宅用地成交面積同比大降18%，但是優(yōu)質(zhì)地塊很受青睞。今年北京上半年土拍9宗地塊溢價(jià)成交。10月份，上海第八輪土拍，徐匯濱江等土地溢價(jià)成交，表明市場對(duì)核心城市、核心區(qū)域長期看好。

“房地產(chǎn)長期看人口”，跟著人口流動(dòng)去買房。2020-2024年，杭州年均增加17萬人、成都年均增加13萬人、深圳年均增加11萬人，這些核心城市持續(xù)吸納年輕人口，帶來源源不斷的購房需求。

最后，給大家做個(gè)總結(jié)，未來房價(jià)上漲的3大核心信號(hào)是：政策從“放松”全面轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)”，定位發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)出現(xiàn)，領(lǐng)先指標(biāo)回升；供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房價(jià)率先上漲。

最后還是要提醒大家，買房，最重要的是選核心城市、核心地段的好產(chǎn)品，才能幫你保值增值，穿越周期。記住未來樓市的二八現(xiàn)象。

看懂宏觀趨勢，把握投資機(jī)會(huì)，關(guān)注澤平宏觀。