文/謝逸楓

2025年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前，12月8日舉行的一場(chǎng)分析研究 2026 年經(jīng)濟(jì)工作的重要會(huì)議，引起房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)界的強(qiáng)烈關(guān)注。會(huì)議一字未提“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，是預(yù)料之內(nèi)的。

而會(huì)議一字不提房地產(chǎn)，卻是預(yù)料之外的，作為2025年最高頻率的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”、“好房子建設(shè)”、“城市更新”、“現(xiàn)房銷售制度”、“房屋全生命周期安全管理制度”、“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，亦一字未提。

12月8日的重要會(huì)議，釋放六大信號(hào)。分別為2026年總基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效；宏觀政策為財(cái)政更加積極（預(yù)計(jì)政府債16萬(wàn)億），貨幣適度寬松（分別1-2次的降息、降準(zhǔn)）；需求側(cè)擴(kuò)大內(nèi)需，堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

供給側(cè)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加緊培育壯大新動(dòng)能；堅(jiān)持改革攻堅(jiān)，增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力活力；堅(jiān)持對(duì)外開放，推動(dòng)多領(lǐng)域合作共贏；防風(fēng)險(xiǎn)：堅(jiān)持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域（房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)）風(fēng)險(xiǎn)。

按照十五五建議在第50條內(nèi)容，在“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域國(guó)家安全能力建設(shè)”部分指出，提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)期的工作。

12月8日的重要會(huì)議，肯定了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和高質(zhì)量發(fā)展路徑，2025年“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)將順利實(shí)現(xiàn)”，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展?；久婢哂许g性的同時(shí)，但面臨有效需求不足的矛盾。

會(huì)議定調(diào)2026年政策基調(diào)，強(qiáng)調(diào)“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，增強(qiáng)政策前瞻性針對(duì)性協(xié)同性”，“發(fā)揮存量政策和增量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度”。打好政策“組合拳”，平衡好短期“穩(wěn)增長(zhǎng)”與長(zhǎng)期“促轉(zhuǎn)型”之間的關(guān)系。

因此，盡管12月8日的會(huì)議沒有提到房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將會(huì)提到房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容。“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”、“房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”預(yù)計(jì)依然是一字不提，因?yàn)殡A段性任務(wù)完成或時(shí)機(jī)及條件不成熟。

預(yù)計(jì)按照12月8日的會(huì)議、經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、明年3月的會(huì)議來(lái)看，2026年加大房地產(chǎn)政策的力度、規(guī)模，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（債務(wù)、房?jī)r(jià)下跌、庫(kù)存、交房），推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，依然是主要的目標(biāo)和政策方向。

財(cái)政政策更加積極與集成效應(yīng)

2026年財(cái)政政策包括存量政策、增量政策，一是存量政策。將繼續(xù)推動(dòng)安排的財(cái)政資金加快形成實(shí)物工作量。二是增量政策，未來(lái)可能新增的財(cái)政資源?？赡?026年安排的預(yù)算赤字、新增地方政府專項(xiàng)債券、超長(zhǎng)期特別國(guó)債等。

預(yù)計(jì)2026年財(cái)政目標(biāo)赤字率維持在4%左右，財(cái)政赤字規(guī)模將增長(zhǎng)至6萬(wàn)億。預(yù)計(jì)政府債規(guī)模合計(jì)約16萬(wàn)億。中央財(cái)政方面，一般國(guó)債發(fā)行5.2萬(wàn)億元、超長(zhǎng)期特別國(guó)債預(yù)計(jì)增加至1.5萬(wàn)億元、注資特別國(guó)債預(yù)計(jì)發(fā)行0.5萬(wàn)億元。

地方財(cái)政方面，預(yù)計(jì)新增一般債發(fā)行額度預(yù)計(jì)為0.8萬(wàn)億元、新增專項(xiàng)債發(fā)行額度預(yù)計(jì)擴(kuò)張至5.0萬(wàn)億元、用于置換隱性債務(wù)的特殊再融資債規(guī)模為2萬(wàn)億元。此外，預(yù)計(jì)2026年財(cái)政可靈活安排的結(jié)存額度為9369億元。

貨幣政策適度寬松與跨周期調(diào)節(jié)

2026年貨幣政策適度寬松與跨周期調(diào)節(jié)，將延續(xù)“適度寬松”取向，強(qiáng)調(diào)“靈活適度”。一是體現(xiàn)于流動(dòng)性維穩(wěn)，預(yù)計(jì)資金面延續(xù)均衡平穩(wěn)，資金利率圍繞政策利率上下波動(dòng)。二是體現(xiàn)于結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力。

貨幣政策操作更加注重“精準(zhǔn)有效”，支持科技創(chuàng)新、服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老、支農(nóng)支小、資本市場(chǎng)等領(lǐng)域。央行更加注重“逆周期”和“跨周期”調(diào)節(jié)，總量寬松空間將有所收窄，但不排除有擴(kuò)大的空間。

除了為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供充裕的流動(dòng)性，降低企業(yè)綜合融資成本，并與積極的財(cái)政政策形成協(xié)同效應(yīng)外，需要為中長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)留空間，避免“大水漫灌”，做好跨周期平衡。預(yù)計(jì)實(shí)施1-2次降息，幅度在10-20BP、1-2次降準(zhǔn)，幅度在50-80BP。

穩(wěn)增長(zhǎng)引擎是擴(kuò)大內(nèi)需主導(dǎo)戰(zhàn)略

2026年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)引擎是擴(kuò)大內(nèi)需主導(dǎo)戰(zhàn)略，擴(kuò)內(nèi)需政策是“內(nèi)需主導(dǎo)”的戰(zhàn)略升維會(huì)議對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的部署，進(jìn)一步上升為統(tǒng)領(lǐng)性的“內(nèi)需主導(dǎo)”戰(zhàn)略。大力提振消費(fèi)，居民消費(fèi)率提高是核心議題。

本次會(huì)議將“擴(kuò)大內(nèi)需”與“優(yōu)化供給”并列提出，從供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，通過(guò)“適配性”這一關(guān)鍵抓手，解決供需結(jié)構(gòu)性矛盾。毫無(wú)疑問(wèn)，住房需求是國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)，是連接投資和消費(fèi)的關(guān)鍵點(diǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)防止三大風(fēng)險(xiǎn)主線不變

2026年經(jīng)濟(jì)防風(fēng)險(xiǎn)政策，延續(xù)了2024年以來(lái)的政策基調(diào)。持續(xù)化解與守牢風(fēng)險(xiǎn)的底線。此次會(huì)議更加強(qiáng)調(diào)“持續(xù)”防范化解風(fēng)險(xiǎn)，這表明對(duì)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的處置將是一項(xiàng)常態(tài)化、長(zhǎng)期化的工作。

將“穩(wěn)市場(chǎng)”與穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)預(yù)期并列，表明資本市場(chǎng)（股市、債市）的穩(wěn)定已成為風(fēng)險(xiǎn)防控全局的關(guān)鍵一環(huán)。2025年12月3日，國(guó)院再次提出“穩(wěn)樓市”。毫無(wú)疑問(wèn)，穩(wěn)樓市，依然是風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)鍵一環(huán)。

當(dāng)前及未來(lái)一段經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要在房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)，房?jī)r(jià)不穩(wěn)依然是當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)問(wèn)題繼而關(guān)聯(lián)地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，化解上述風(fēng)險(xiǎn)可以從以下方面入手。

一是采取超常規(guī)、系統(tǒng)性的政策組合拳，推動(dòng)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。4萬(wàn)億城市更新貨幣化安置、4萬(wàn)億收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地。一線城市取消限購(gòu)政策，下降房貸首付和利率、降低房產(chǎn)稅收、購(gòu)房貸款貼息、提高個(gè)稅退稅標(biāo)準(zhǔn)。

加大對(duì)地方政府的財(cái)政支持力度，從根源上調(diào)控土地供給。高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，央企國(guó)企、城投和資產(chǎn)公司并購(gòu)和收購(gòu)、重組險(xiǎn)情房企。建立居民房貸彈性處理機(jī)制，防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。暫停3年-5年執(zhí)行三道紅線。

二是對(duì)中小銀行等金融機(jī)構(gòu)，要加快機(jī)構(gòu)重組整合力度，提升損失吸收能力。對(duì)金融市場(chǎng)，要進(jìn)一步健全穩(wěn)市機(jī)制，發(fā)揮中央?yún)R金的功能， 及時(shí)矯正和阻斷市場(chǎng)“羊群效應(yīng)”，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的正向循環(huán)。

三是加快構(gòu)建同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理長(zhǎng)效機(jī)制，從根本上遏制地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制尚未形成，地方債務(wù)尤其是隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然不容小覷，原因是多方面的。