核心內(nèi)容

1、合約銷售：30家重點(diǎn)上市房企有7家單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)

2、企業(yè)拿地：頭部央國(guó)企核心城市補(bǔ)倉，整體投資保持謹(jǐn)慎

3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭凯h(huán)比回升，成本持續(xù)走低

4、組織動(dòng)態(tài)：龍湖華發(fā)等多家房企精簡(jiǎn)層級(jí)，提升效能

◎ 文 / CRIC研究中心

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合約銷售

30家重點(diǎn)上市房企有7家單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)

核心觀點(diǎn)：

1、2025年11月，30家重點(diǎn)上市房企實(shí)現(xiàn)銷售全口徑金額1623.6億元。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，30家重點(diǎn)上市房企實(shí)現(xiàn)銷售全口徑金額19811.3億元。從單企業(yè)表現(xiàn)來看，2025年11月30家重點(diǎn)上市房企中有7家單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，包括華潤(rùn)置地、龍光集團(tuán)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、濱江集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和新城控股，其中華潤(rùn)置地的單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅最大。整體來看，30家重點(diǎn)上市房企前11月累計(jì)全口徑銷售金額有中國(guó)金茂和綠地控股實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

2、對(duì)于多數(shù)房企而言，未來需更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提升產(chǎn)品品質(zhì)以匹配購(gòu)房者的改善型需求，同時(shí)嚴(yán)格控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。重倉一二線城市的房企，因市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，后續(xù)有望率先迎來穩(wěn)定；而布局三四線城市的房企，則需及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目策略。

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企業(yè)拿地

頭部央國(guó)企核心城市補(bǔ)倉，整體投資保持謹(jǐn)慎

核心觀點(diǎn)：

1、月度房企投資仍偏謹(jǐn)慎。一方面是四季度以來銷售持續(xù)筑底，企業(yè)在上半年積極拿地后均采取收縮的策略，以待明年尋求更優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面四季度出讓的優(yōu)質(zhì)地塊無論是供應(yīng)總量還是供應(yīng)頻次同樣較二季度、三季度有明顯回落。因此，從數(shù)據(jù)面可以看到，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額（全口徑）約為234億元，拿地面積為131萬平方米。

2、13家企業(yè)單月有新增土儲(chǔ)入賬。其中單月拿地超過30億元（全口徑）的企業(yè)有中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂等央國(guó)企。整體來看，典型企業(yè)拿地態(tài)度、意愿十分謹(jǐn)慎，投資布局集中一二線優(yōu)質(zhì)地塊。

年末房企投資保持理性，不再盲目擴(kuò)張，而是將重心轉(zhuǎn)向沖刺全年業(yè)績(jī)。一方面，企業(yè)減少了對(duì)新土地的獲取，轉(zhuǎn)而更加注重現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)與銷售，力求在年底前實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。另一方面，即便有拿地需求，企業(yè)也更加傾向于選擇那些位于一二線城市、具有較高開發(fā)價(jià)值和市場(chǎng)潛力的優(yōu)質(zhì)地塊，以確保投資回報(bào)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。整體來看，房企在年末的投資行為呈現(xiàn)出一種“蟄伏”的態(tài)勢(shì)，為來年的市場(chǎng)布局積蓄力量。

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企業(yè)融資

單月總量環(huán)比回升，成本持續(xù)走低

核心觀點(diǎn)：

1、融資總量：2025年11月65家典型房企的融資總量為432.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)24%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-11月65家典型房企的累計(jì)融資總量為3902.36億元。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資261.26億元，環(huán)比減少1.2%；境外債權(quán)融資111.74億元，環(huán)比增長(zhǎng)292.1%；資產(chǎn)證券化融資59.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%。

2、融資成本：2025年1-11月65家典型房企新增債券類融資成本為2.87%，較2024年降低0.06個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.21%，較2024年全年提升2.03個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.52%，較2024年全年降低0.39個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，本月由于華潤(rùn)置地發(fā)行了兩筆境外債券，因此整體的境外融資成本有所降低，而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等央國(guó)企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比降低了0.08個(gè)百分點(diǎn)至2.3%，繼續(xù)保持低位。

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組織動(dòng)態(tài)

龍湖華發(fā)等多家房企精簡(jiǎn)層級(jí)，提升效能

核心觀點(diǎn)：

今年以來，房企大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整和高管換防已成為常態(tài)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的65家企業(yè)顯示，11月以來這一趨勢(shì)持續(xù)延續(xù)，不僅房企高層密集變動(dòng)，多家企業(yè)也同步啟動(dòng)組織架構(gòu)優(yōu)化，以適配行業(yè)新形勢(shì)。

在組織架構(gòu)調(diào)整方面，多家房企通過區(qū)域合并、精簡(jiǎn)層級(jí)提升效能。龍湖集團(tuán)于11月啟動(dòng)組織調(diào)整，核心內(nèi)容包括將武漢與長(zhǎng)沙相關(guān)區(qū)域業(yè)務(wù)合并，并最終確定十大地區(qū)公司的業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)一步聚焦核心市場(chǎng)。此次調(diào)整延續(xù)了行業(yè)區(qū)域整合的趨勢(shì)，旨在通過優(yōu)化區(qū)域布局提升協(xié)同效應(yīng)與決策效率。

華發(fā)股份近期也官宣將珠海大區(qū)與華南大區(qū)合并為新的華南大區(qū)，形成“混編艦隊(duì)”新班子，新大區(qū)下設(shè)廣深、西南、華中、珠海四大片區(qū)，維持集團(tuán)-大區(qū)-片區(qū)三級(jí)管控，新華南大區(qū)由執(zhí)行副總裁向宇擔(dān)任董事長(zhǎng)，班子成員吸納了萬科、中海等多體系人才。

新城控股也進(jìn)行組織調(diào)整，核心是“建管裂變、地產(chǎn)整合”。其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)“新城建管”分設(shè)為兩家公司，意圖通過內(nèi)部競(jìng)賽搶占代建市場(chǎng)，將其打造為新增長(zhǎng)引擎。地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部將原有區(qū)域整合為華北、華東、東南、華南四大區(qū)域公司，旨在降本提效，聚焦“保交付”。同時(shí)企業(yè)逆勢(shì)啟動(dòng)“三年千人”校招，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)“穩(wěn)開發(fā)、強(qiáng)經(jīng)營(yíng)”的戰(zhàn)略，強(qiáng)化穿越周期的能力。

旭輝集團(tuán)的調(diào)整則更為徹底，11月上旬為實(shí)現(xiàn)組織精簡(jiǎn)高效，撤銷北京、蘇皖、東南等5個(gè)分區(qū)及下屬城市公司，新成立華北、華東、華南三大區(qū)域事業(yè)部，其中華東事業(yè)部覆蓋滬浙蘇等六省市，華南事業(yè)部輻射粵湘鄂等五省區(qū)。調(diào)整后旭輝形成華東、華南、北京、華西四大區(qū)域及山東平臺(tái)的業(yè)務(wù)版圖，區(qū)域事業(yè)部下設(shè)“四部三組”核心部門，實(shí)現(xiàn)總部直管一線，凸顯戰(zhàn)略收縮、聚焦核心區(qū)域的意圖。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）